陳寶存：高房?jī)r(jià)難逆轉(zhuǎn) 80后請(qǐng)轉(zhuǎn)變居住理念(2)

2011-05-11 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮

　　從中央和各地方政府的規(guī)劃來(lái)看,增加住宅用地的供應(yīng)也是此次房地產(chǎn)調(diào)控新政的重要舉措。但根據(jù)前五個(gè)月的土地實(shí)際出讓情況統(tǒng)計(jì),北京、上海和廣州三大一線城市住宅用地出讓面積僅占計(jì)劃供應(yīng)量的兩成左右。

　　本來(lái)北京市前五個(gè)月計(jì)劃推出住宅用地近1500公頃,占年度計(jì)劃供地面積的六成,然而實(shí)際上,前五月北京市共成交住宅類用地26宗,土地的面積410.25萬(wàn)平方米,僅占年度計(jì)劃住宅供地量的16.41%。

　　而4月底,上海市公布了今年“第1號(hào)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)公告”,出讓地塊總數(shù)高達(dá)105幅,土地面積合計(jì)超過(guò)500萬(wàn)平方米,成為上海市規(guī)模最大的一次集中以預(yù)掛牌形式推出的土地出讓。這105幅的土地出讓底價(jià)總額為465億元,其中純住宅地塊24幅。然而在地塊推介開(kāi)始后,卻陸陸續(xù)續(xù)出現(xiàn)申請(qǐng)程序被終止、出讓活動(dòng)延期等“意外情況”,土地出讓的規(guī)模大幅縮水。

　　另外熱點(diǎn)地區(qū)的廣州市和深圳市也延續(xù)著從年初至今住宅用地成交的低迷。深圳市僅在一季度時(shí)成交1宗總面積為20.05萬(wàn)平方米的住宅用地,4、5月份均為零成交。廣州一季度共成交2宗住宅用地,5月僅成交一塊三類居住用地。

　　應(yīng)該說(shuō)，土地出讓計(jì)劃遇冷的副作用極大。04年至今的土地出讓，除了07年和09年，一線城市的土地出讓計(jì)劃完成量均不足50%。任何打壓的政策，最終的結(jié)果都是僵持在土地供應(yīng)量上，這也是連續(xù)7年宏調(diào)失敗的根源。所以政策的表述上，一直是“遏制部分城市的房?jī)r(jià)漲幅”。目前的市場(chǎng)局面，維持這一目的都是異常艱難的。繼續(xù)收死的結(jié)果必然是企業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域投資量下降，也就是土地頻頻流拍。那么未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)也會(huì)急劇下降。

　　目前的遏制投資投機(jī)性需求的所有政策，都會(huì)有上述副作用，那么重建市場(chǎng)信心，也必將是第四季度的難題。

　　80后群體的居住理念變化是必須的。原因正在于此。收入倍增計(jì)劃，很難涵蓋的就是80后就業(yè)主體的私營(yíng)企業(yè)。而最低工資制的推行，恐怕和《新勞動(dòng)合同法》一樣又一次好心辦壞事。就業(yè)無(wú)疑是80和90后的第一要?jiǎng)?wù)，生存問(wèn)題也是80、90后群體必將面對(duì)的。每年600多萬(wàn)大學(xué)生就業(yè)，受到中央高層的廣泛關(guān)注。而目前的就業(yè)形勢(shì)與畢業(yè)生待遇，不可能有輕松購(gòu)買(mǎi)城市商品房的可能。那么大力發(fā)展廉租，以及租賃市場(chǎng)的完善，這才是當(dāng)前要解決的根本問(wèn)題。

　　市場(chǎng)租賃需要的是大量投資房上市。鼓勵(lì)投資，鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)的投資者，才是最現(xiàn)實(shí)的考慮。而目前房?jī)r(jià)，即使下降50%，對(duì)于80、90后新增城市群體的購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)房也是沒(méi)有任何幫助作用的。

　　正視這個(gè)現(xiàn)實(shí)，無(wú)疑是政策的基礎(chǔ)。目前政策亂像，已經(jīng)無(wú)視了這個(gè)基礎(chǔ)。

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