2013年京平均樓面價直逼每平1萬 同比增五成
2013-12-30 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞
摘要：2013年，北京市住宅類土地成交樓面價為9636元/平方米，同比增長48.6%。掛牌出讓的地塊溢價率為34%，較2012年下降2%，但這是繼2009年，2010年以來，地價房價倒掛現(xiàn)象的再現(xiàn)。
“北京市歷史上首次出現(xiàn)了四家房企購入經(jīng)營性土地面積超過100萬平方米的現(xiàn)象。”中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，綠地、萬科、北京城建排在前三位，四家開發(fā)商總土地購置金額高達389億元。
眾所周知，北京市土地市場今年競爭異常激烈，房企對其重視程度和無奈程度可以從土地成交數(shù)據(jù)上折射出來。事實上，年內(nèi)經(jīng)營性地塊大部分都以高溢價成交。
賣地收入近1800億元
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2013年，北京市共出讓土地210宗，土地出讓金合計1797.6億元，為2012年的2.77倍，超過2010年的1642.4億元。其中，住宅類土地成交活躍。2013年住宅類地塊成交74宗，規(guī)劃建面為1326.4萬平方米，較2012年同期增長117.9%，為整體土地規(guī)劃建筑面積的57%。
值得一提的是，在住宅類地塊成交中，需要配建565萬平方米的保障性質(zhì)住房(含自住型商品房，限價商品房，公租房等其它保障性住房)，占整個住宅類地塊建筑面積的42.6%，較2012年增加15個百分點，其中自住型商品房地塊面積約為240萬平方米。
對此，鏈家地產(chǎn)市場研究部研究員張旭表示，部分房企加大布局在北京市的力度，有個別曾以三線、四線城市為重心的房企也開始回歸一線城市。張旭稱，2012年-2013年，一線城市的房地產(chǎn)市場反彈力度明顯高于其它城市，住宅市場的優(yōu)異表現(xiàn)使得北京市等一線城市成為整個土地市場的“土豪”。
此外，張旭還認為，2011年和2012年住宅類土地供應(yīng)量持續(xù)偏低，成交水平分別為2007年-2013年平均水平的85%和56%。這使得房企的庫存下降，補充土地儲備的需求較大。
樓面價驟增追房價
事實上，雖然由于土地出讓中地塊合理價格被限制，2013年掛牌出讓的土地溢價率有所下降，但是地價水平不僅比2011年，2012年出現(xiàn)上漲，也超過了2009年、2011年土地市場火熱時期的水平。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2013年，北京市住宅類土地成交樓面價為9636元/平方米，同比增長48.6%。掛牌出讓的地塊溢價率為34%，較2012年下降2%，但這是繼2009年，2010年以來，地價房價倒掛現(xiàn)象的再現(xiàn)。
值得一提的是，張旭表示，北京市六個城區(qū)內(nèi)較為稀缺的優(yōu)質(zhì)地塊，價格上漲非常明顯。夏家胡同、農(nóng)展館等多宗地塊的實際樓面價成本，已經(jīng)遠遠超過了周邊二手房的價格。
“以房山長陽區(qū)域為例，2013年土地樓面價突破10000元/平方米，而2010年最高水平也僅為8300元/平方米。”張旭稱，如果考慮配建要求，地價更高。
對此，克而瑞房價北京測評中心首席分析師牟增彬表示，2013年，北京住宅類土地出讓樓面價大漲，不乏供地結(jié)構(gòu)的影響，政策性住房用地供應(yīng)同比漲了15%，商品房樓面價在其擠壓下，很容易呈現(xiàn)翻番的漲幅。此外，大房企回歸一線城市，北京市搶地已經(jīng)搶出了全國單價地王，7.3萬元/平方米的樓面價讓所有房企大佬震驚，這顯然也推高了后市成交的樓面價。
有分析人士表示，雖然北京市土地供應(yīng)量增加，將會緩解未來住宅市場的供需矛盾，但是土地成本的上升，將推動房價上漲，房企的開發(fā)利潤也將被壓縮。
其實，從房企抱團拿地可以管中窺豹。2013年，北京市已經(jīng)成交的210幅經(jīng)營性用地中，有51幅為企業(yè)聯(lián)合體拿地，而在去年僅有15幅地為聯(lián)合體摘得。由此可見，房企抱團攤薄利潤下滑風(fēng)險的意愿非常強烈。
此外，牟增彬預(yù)計，隨著明年保障房用地和自住型商品房用地供應(yīng)的增加，地價處在相對高位的情況可能還會持續(xù)。
編者按：2013年即將結(jié)束，對于很多擬購房者而言，如果說今年有哪些遺憾的話，其中之一可能就是，直至年底，還沒有把自己從“擬購房者”變成“已購房者”。不過，相比之下，越多越多的開發(fā)商變成了土豪——土地豪門。他們有錢，而且敢花錢，敢在買地上花錢。數(shù)據(jù)顯示，僅萬科、保利、恒大以及中海地產(chǎn)，年內(nèi)買地花費2003.77億元。面對“土豪”們一擲千金的氣概，擬購房者更加含糊了，2014年，這房子是買呢，還是不買呢?
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