《住房綠皮書》：2014年大城市房價將短線見頂
2013-12-20 來源：0352房網(wǎng) 編輯：張曉波
摘要：2013年12月18日，由中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、新華通訊社經(jīng)濟(jì)參考報社、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心、社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同主辦的“《住房綠皮書》發(fā)布會暨城鄉(xiāng)一體化趨勢下的中國住房發(fā)展研討會”在京舉行。
《住房綠皮書》從宏觀背景、市場主體、市場體系、公共政策和年度主題五個方面，對中國住宅市場體系做了全面系統(tǒng)的分析、預(yù)測與評價，并給出了相關(guān)政策建議。具體內(nèi)容包括：在評述2012～2013年住房及相關(guān)市場走勢的基礎(chǔ)上，預(yù)測了2013～2014年住房及相關(guān)市場的發(fā)展變化;通過構(gòu)建中國住房指數(shù)體系，量化評估了住房市場各關(guān)鍵領(lǐng)域的發(fā)展?fàn)顩r;剖析了住房市場及其相關(guān)領(lǐng)域協(xié)調(diào)健康發(fā)展所面臨的主要問題與挑戰(zhàn)，針對性地提出了相關(guān)政策建議;結(jié)合城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展趨勢，專題分析了城市化進(jìn)程中的外來人口住房問題，提出了相應(yīng)解決方案。
《住房綠皮書》2012～2013年分析顯示，中國住房市場總體處于擴(kuò)張區(qū)間。全球房價回升，新興經(jīng)濟(jì)體表現(xiàn)尤為顯著。我國住房市場并非孤立地上漲，但板塊漲幅居前。我國房價增長具有明顯的區(qū)域特征，一方面自住型需求恐慌入市推動大城市房價飆漲，另一方面中小城市出現(xiàn)明顯滯脹。在房價快速上漲的同時，大中城市住房租金持續(xù)快速上漲，租房壓力顯著增大。土地市場整體持續(xù)向暖，計劃供應(yīng)量、實際供應(yīng)量和成交量同比均較大幅度上升，住宅用地漲幅明顯。房地產(chǎn)開發(fā)貸款強(qiáng)勁上揚，個人按揭貸款高位運行。地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，企業(yè)數(shù)量緩慢縮減。
從政策層面看，2012-2013年各地限購限貸政策繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，政策調(diào)控總體進(jìn)入平穩(wěn)轉(zhuǎn)型期。差別化稅收政策穩(wěn)定持續(xù)，房產(chǎn)稅改革越來越近。但重點城市完成房價控制目標(biāo)存在困難，調(diào)控政策面臨突擊加碼。從住房保障看，2012-2013年通過多渠道籌集資金，確保了城鎮(zhèn)住房保障的順利實施，棚戶區(qū)改造納入到住房保障的核心工作。但城市外來人口占城市人口比重實際上可能超過三成，多數(shù)城市外來人口住房的基本情況不容樂觀。
《住房綠皮書》對2014年中國住房市場所面臨的外部環(huán)境作出如下判斷：全球經(jīng)濟(jì)增速較低，通脹放緩，利率穩(wěn)定，貿(mào)易低迷;全球住房市場價格將繼續(xù)上漲，但增速回落;我國經(jīng)濟(jì)周期的結(jié)構(gòu)性和階段性特征更加突出，中速增長或成常態(tài)化;“穩(wěn)增長”政策目標(biāo)基本不變，政策力度效果或?qū)⒂兴鶞p弱。
《住房綠皮書》預(yù)測，2014年我國大城市房價或?qū)⒍叹�見頂，中小城市樓市頹勢延續(xù);住房租金繼續(xù)慣性上漲，漲速季節(jié)波動較大;土地成交量可能進(jìn)一步放大，土地價格穩(wěn)中略升;房地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提高，企業(yè)競爭更趨品牌化;房企融資方式逐漸多元化，直接融資比重繼續(xù)上升。
《住房綠皮書》還梳理了當(dāng)前中國住房發(fā)展中存在的突出問題：房企經(jīng)營管理欠規(guī)范，財務(wù)粉飾、尋租現(xiàn)象突出;大型房企爭相出海，投融資風(fēng)險不容忽視;租房家庭無法享受自有住房同等權(quán)益;房貸在銀行金融機(jī)構(gòu)各項貸款中的比重依然處于較高位，房地產(chǎn)貸款的信用風(fēng)險隱患未除;差別化房貸難以落地，保障房金融支持機(jī)構(gòu)體系缺失;地方政府財政金融風(fēng)險累積，征地過程中矛盾激化;住房保障資格審查機(jī)制不完善、檔案管理工作存在紕漏，分配機(jī)制不健全;調(diào)控問責(zé)制度依然沒有兌現(xiàn)，住房長效機(jī)制仍然是“只聞其聲不見其人”等等。
《住房綠皮書》指出，中國住房市場健康均衡發(fā)展所面臨的主要挑戰(zhàn)是：從外部環(huán)境看，部分行業(yè)產(chǎn)能過剩依然嚴(yán)重，局部金融風(fēng)險隱存;從住房市場本身看，行政管控扭曲市場信號，住房供求矛盾長期存在;從租賃市場看，房價租金攜手飆漲，租房家庭與有房家庭的貧富差距加大;從土地市場看，土地市場寡頭壟斷日益加劇，推高地價的意愿強(qiáng)烈;從住房金融市場看，住房金融市場過度集中于間接融資市場，住房信貸市場板塊的強(qiáng)勁走勢給房地產(chǎn)調(diào)控政策帶來壓力。
《住房綠皮書》認(rèn)為，未來的政策方向是構(gòu)建“安居、康居、樂居”的住房供應(yīng)體系，建立住房市場長效調(diào)節(jié)機(jī)制。在此基礎(chǔ)上，《住房綠皮書》提出2014年的重點政策方向：完善法律法規(guī)與政策制度，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營行為;弱化房價行政管控，深化住房市場改革;完善住房租賃市場，維護(hù)租賃者合法權(quán)益;有效擴(kuò)大住房直接融資市場比重，借助證券化技術(shù)有效防控房地產(chǎn)資金風(fēng)險;擴(kuò)大合作性住房金融機(jī)構(gòu)生存和發(fā)展的空間，探索建構(gòu)有效的保障房融資機(jī)構(gòu)支持體系;建立保障房檔案系統(tǒng)，完善住房公積金制度;擴(kuò)大住房監(jiān)管覆蓋面，避免“熱脹冷縮”和“重買輕租”;改革當(dāng)前土地市場制度和住房市場制度，運用多種手段增強(qiáng)城市外來人口的住房支付能力。
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