京自住房規(guī)模將破250萬平 房企利潤空間遭壓縮
2013-12-20 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞
摘要：自住型商品房用地自出讓以來就高燒不退，而且開發(fā)商所拿地塊總價(jià)也不斷攀升。僅從11月單月來看，房企拿地競爭就異常激烈。
年末北京降溫之際，土地市場卻熱度不減。12月19日，北京第19宗配建自住型商品房(或簡稱自住房)地塊招標(biāo)出讓，住總、融創(chuàng)和北京駿洋三家房企聯(lián)合體以58.66億元奪得該住宅混合公建、商業(yè)金融、托幼及醫(yī)療衛(wèi)生用地。
實(shí)際上，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，截至12月19日，在北京市已出讓土地中，自住型商品房規(guī)劃建筑面積已經(jīng)達(dá)到了193萬平方米，考慮到年內(nèi)其他地塊的成交，2013年自住型商品房的建筑面積有望達(dá)到250萬平方米，占全部土地供應(yīng)的20%左右。而2014年的土地供應(yīng)中，自住型商品房的規(guī)模將會(huì)達(dá)到50%左右。
對此，鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭表示，自住型商品房政策反應(yīng)了房地產(chǎn)市場調(diào)控思路的變化，不論是對新房項(xiàng)目還是房企而言，都會(huì)產(chǎn)生較大的影響。
明年集中入市
值得一提的是，自住型商品房用地自出讓以來就高燒不退，而且開發(fā)商所拿地塊總價(jià)也不斷攀升。僅從11月單月來看，房企拿地競爭就異常激烈。
11月4日，保利與首開聯(lián)合體以21億元斬獲朝陽區(qū)東壩南區(qū)地塊。該地塊需在配建不少于8500平方米的限價(jià)商品住房基礎(chǔ)上，再配建5萬平方米的自住型商品房;11月21日，恒大以51.35億元并配建1.69萬平方米的限價(jià)商品住房，且配建建筑面積不少于11.2萬平方米的自住型商品房的代價(jià)拿下朝陽東壩南區(qū)地塊;11月28日，首城以21.45億元的價(jià)格拿下東壩南區(qū)地塊，土地性質(zhì)為二類居住、小學(xué)用地，并配建7800平方米限價(jià)商品房，以及4.2萬平方米自住型商品房。
直至12月19日，住總、融創(chuàng)和北京駿洋三家房企聯(lián)合體以58.66億元奪得門頭溝的一幅綜合性用地，建筑規(guī)模34.73萬平方米，除7500平方米限價(jià)商品房外，其余全部建設(shè)自住型商品房，其面積高達(dá)約33萬平方米，房屋銷售限價(jià)為18000元/平方米，最大套型建筑面積不得超過105平方米，單套商品住房總價(jià)控制在200萬元以內(nèi)。
至此，北京已經(jīng)出讓19宗自住型商品房地塊，建筑規(guī)模不足200萬平方米。此外，由于拿地時(shí)間關(guān)系，今年出讓的自住型商品房項(xiàng)目開盤時(shí)間將比較集中，預(yù)計(jì)多數(shù)都會(huì)在明年入市。屆時(shí)，以平均單價(jià)2萬元平方米計(jì)算，這些自住型商品房入市將產(chǎn)生的銷售額約為400億元。
房企利潤被拉低
“由于自住型商品房項(xiàng)目在土地出讓時(shí)，銷售價(jià)格就已經(jīng)被限定，且較周邊房價(jià)都有明顯的折讓，如果周邊普通商品房在定位，配套等方面沒有明顯的優(yōu)勢，銷售難度將會(huì)增加。”張旭表示，隨著2014年自住型商品住房推盤規(guī)模增加，整體新建商品住房市場的蓄客和銷售將會(huì)受到直接影響，新房項(xiàng)目的定價(jià)難度將會(huì)明顯增加。
鑒于此，萬科也在研究自住型商品房對整個(gè)新建住宅市場的影響，尤其萬科不少項(xiàng)目是定位于剛需銷售的中低端產(chǎn)品。對此，北京萬科副總經(jīng)理肖勁坦言，“影響肯定會(huì)很大，我們也在研究中”。
更為值得注意的是，從多位房企高層處獲悉，盡管在限售價(jià)基礎(chǔ)上競地價(jià)，房企競爭依然很激烈，導(dǎo)致土地成本很高。不過，開發(fā)商要想在北京拿地，自住型商品房是不可繞開的，所以還要去搶這樣的地塊。除此之外，房企只能在商品房部分做功夫，土地成本不管多高，開發(fā)商賺的都是售價(jià)減成本那部分的錢，“土地成本越高，我們只能做的越好，賣的越高”。
對此，中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，房企在一線城市拿地，已經(jīng)很少考慮利潤，所以土地競爭白熱化，更多是為了占有市場份額，擴(kuò)大銷售業(yè)績，但確實(shí)會(huì)拉低房企的利潤率。
張旭也表示，在未來的土地供應(yīng)中，配建自住型商品住房的土地所占份額會(huì)越來越大，對房企的成本管控能力和周轉(zhuǎn)速度的要求更高。預(yù)計(jì)管理能力欠佳的中小房企在土地市場上將會(huì)處于更加劣勢的地位。而對于有能力爭取市場份額的大房企來講，也不得不承受利潤率下降的壓力。
“過去房企習(xí)慣依賴于高暴利而謀求生存空間，但現(xiàn)在自住型商品住房盈利空間小，但卻以配建方式結(jié)合住宅等多功能地塊打包出讓，這將倒逼房企轉(zhuǎn)變經(jīng)營策略。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，在地方政府“搭售”土地的情況下，房企只能主動(dòng)參與自住型商品房等產(chǎn)品的開發(fā)，力求在商品房與自住型商品房之間進(jìn)行成本分?jǐn)偤屯诰蛴臻g。
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·56家欠稅企業(yè)中 涉及房地產(chǎn)的有34家約占六成
·前11月房地產(chǎn)開發(fā)投資77412億 同比增長19.5%
·統(tǒng)計(jì)局：1-11月份商品房銷售面積同比增20.8%
