房?jī)r(jià)飆漲30% 樓市調(diào)控正經(jīng)歷十年未有之變局
2013-11-28 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞
摘要：看似沒(méi)變，其實(shí)已大變。在黨的十八屆三中全會(huì)全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定中，對(duì)于“房?jī)r(jià)”“房地產(chǎn)調(diào)控”等熱點(diǎn)話題雖未置一詞，但有關(guān)“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”“把進(jìn)城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房和社會(huì)保障體系”，以及“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”等重大基礎(chǔ)性改革舉措，被專家視為頂層設(shè)計(jì)下的住房政策新路。
檢索1998年住房制度改革以來(lái)的歷屆三中全會(huì)決定，比對(duì)自2003年開(kāi)始為抑制房地產(chǎn)過(guò)熱而采取的各種調(diào)控措施，會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)調(diào)控政策正在經(jīng)歷十年來(lái)未有之大調(diào)整。
房地產(chǎn)稅 不是房地產(chǎn)政策全部，并非打壓房?jī)r(jià)，但有利減少泡沫
在上海、重慶兩地試點(diǎn)兩年多的房產(chǎn)稅真的要來(lái)!十八屆三中全會(huì)決定中，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”的表述，頓成熱議焦點(diǎn)。細(xì)察之，十八屆三中全會(huì)關(guān)于房地產(chǎn)稅改革的決定，與十六屆三中全會(huì)提出在條件具備時(shí)開(kāi)征物業(yè)稅相比，指向更為明晰，任務(wù)更加緊迫。
房地產(chǎn)稅改革究竟會(huì)帶來(lái)什么?從各國(guó)案例看，房地產(chǎn)稅作用有三，一為地方政府提供財(cái)政收入來(lái)源，二可調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距，三能增加持有房屋成本，一定程度上影響樓市預(yù)期。
“房產(chǎn)稅改革是我國(guó)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的制度建設(shè)內(nèi)容。”財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康說(shuō)，其目的并非單純?yōu)榇驂悍績(jī)r(jià)，實(shí)質(zhì)上是經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)杠桿。或許，房產(chǎn)稅難以改變未來(lái)伴隨城市化進(jìn)程的房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)，但一定有對(duì)沖房?jī)r(jià)上升、減少泡沫的效應(yīng)。聯(lián)合國(guó)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)事務(wù)部全球經(jīng)濟(jì)監(jiān)測(cè)中心主任洪平凡認(rèn)為，作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家普遍征收的稅種，房地產(chǎn)稅既能穩(wěn)定地方政府的財(cái)政收入，也能對(duì)調(diào)節(jié)貧富差距起到一定作用。這就意味著，稅收工具是房地產(chǎn)政策的重要組成部分，但不是全部。
調(diào)控新路 從“調(diào)短期”到“利長(zhǎng)遠(yuǎn)”，供應(yīng)端、需求端及手段有變
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，對(duì)于年內(nèi)部分城市高達(dá)30%的房?jī)r(jià)飆漲，政府不再?gòu)膲旱?ldquo;需求”著手，而是調(diào)整思路增加“供給”。
回望中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的來(lái)路，1988年，國(guó)務(wù)院印發(fā)住房制度改革實(shí)施方案,1998年，福利分房在制度上壽終正寢，市場(chǎng)化住房消費(fèi)由此啟動(dòng)。到2003年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)樓市開(kāi)始了“過(guò)熱-調(diào)控-飆漲-再調(diào)控”的循環(huán)。此后的歷年調(diào)控，大多突出限銀根、限地根、限交易。
如何建立真正的長(zhǎng)效機(jī)制?業(yè)內(nèi)人士分析，中央的應(yīng)對(duì)之策是，首先，在供應(yīng)端，從供地這一源頭著手，增加樓市供給。國(guó)土資源部數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度全國(guó)住宅用地供應(yīng)遠(yuǎn)超近五年同期均值，同比增約30%。其次，在需求端，“把調(diào)節(jié)人民群眾住房需求放在重要位置，倡導(dǎo)符合國(guó)情的住房消費(fèi)模式”。華創(chuàng)證券分析認(rèn)為，這意味著推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革、擴(kuò)大試點(diǎn)已是近在眼前。第三，在手段上，調(diào)控回歸市場(chǎng)化方向，同時(shí)實(shí)行兩分法：商品房強(qiáng)化市場(chǎng)化運(yùn)行，保障房需要政府調(diào)控。十八屆三中全會(huì)決定，讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，同時(shí)更好發(fā)揮政府的作用。
頂層設(shè)計(jì) 面對(duì)“土地財(cái)政”利益鏈，“去GDP崇拜”，去土地財(cái)政弊病
十八屆三中全會(huì)前夕，受邀在中央政治局集體學(xué)習(xí)會(huì)上授課的清華大學(xué)教授劉洪玉曾指出，有許多房地產(chǎn)調(diào)控政策是為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)出現(xiàn)的短期問(wèn)題，政策隨市場(chǎng)環(huán)境的變化不斷反復(fù)、疊加，未形成科學(xué)、合理、清晰的政策體系。一些政策短期內(nèi)似乎取得了效果，但長(zhǎng)期來(lái)看，又引發(fā)許多新問(wèn)題甚至是更嚴(yán)重的問(wèn)題。
如何破局?亟須頂層設(shè)計(jì)。洪平凡說(shuō)，與他國(guó)不同，中國(guó)房地產(chǎn)還涉及諸如戶籍、土地財(cái)政、征地等復(fù)雜因素。這些問(wèn)題的核心之一在于地方政府的“土地財(cái)政”，高地價(jià)、高利潤(rùn)下，高房?jī)r(jià)在所難免。如何拆解這一利益鏈?根本一點(diǎn)，革新考核體系，“去GDP崇拜”。十八屆三中全會(huì)決定，完善發(fā)展成果考核評(píng)價(jià)體系，糾正單純以經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度評(píng)定政績(jī)的偏向。同時(shí)，把進(jìn)城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房和社會(huì)保障體系。同時(shí)，還需完善土地制度，革除土地財(cái)政的弊病。正如國(guó)家行政學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)部許正中教授所說(shuō)，有的地方是“一房多吃”，既吃土地出讓金，又吃轉(zhuǎn)讓住房的交易稅、個(gè)稅。這既有先前過(guò)分考核GDP所催生的地方投資沖動(dòng)，又有地方財(cái)權(quán)與事權(quán)不匹配所導(dǎo)致的“借地生財(cái)”的原因。
對(duì)此，十八屆三中全會(huì)的決定逐條提出解決之道：一方面，深化財(cái)稅體制改革，建立事權(quán)和支出責(zé)任相適應(yīng)的制度。另一方面，完善土地制度，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓，并與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。同時(shí)，建立兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制。這為限制地方對(duì)土地收益的攫取提供了制度安排。
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