長(zhǎng)沙樓市調(diào)控新政出臺(tái) 提高二套房貸首付比例
2013-11-27 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞
摘要：十八屆三中全會(huì)基調(diào)已定的背景下，政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控也開(kāi)始升級(jí)。繼北京、上海、廣州、深圳等一線城市調(diào)控加碼之后，風(fēng)波開(kāi)始向二線城市蔓延，武漢、廈門、南昌、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、南京相繼加入到調(diào)控大軍之中。
11月26日，長(zhǎng)沙市政府辦公廳發(fā)布消息，明確了進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的四條措施。其中包括：增加普通商品住房及用地供應(yīng)，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付比例，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性定價(jià)，推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。
政策出臺(tái) 房?jī)r(jià)漲幅超預(yù)期，開(kāi)發(fā)商早有預(yù)感
對(duì)于長(zhǎng)沙出臺(tái)新的樓市調(diào)控政策，不少開(kāi)發(fā)商早有預(yù)感。數(shù)天前，長(zhǎng)沙萬(wàn)科就以“明日長(zhǎng)沙房地產(chǎn)要出大事”的廣告，啟動(dòng)2013年的“萬(wàn)團(tuán)大戰(zhàn)”。
“進(jìn)入11月，眾多城市調(diào)控政策相繼出臺(tái)，長(zhǎng)沙出臺(tái)調(diào)控政策也在情理之中。”長(zhǎng)沙萬(wàn)科營(yíng)銷負(fù)責(zé)人朱亮說(shuō)。
業(yè)內(nèi)分析，多地之所以年底“突擊”調(diào)控，與房?jī)r(jià)漲幅超預(yù)期有關(guān)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，10月份70個(gè)大中城市當(dāng)中，新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市有69個(gè)，其中北京、上海、廣州、深圳價(jià)格均同比上漲超過(guò)了20%。不少城市完成年度調(diào)控任務(wù)非常困難，倒逼多地政府出臺(tái)緊急措施穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
年初，長(zhǎng)沙公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，稱要將2013年新建商品住房?jī)r(jià)格控制在城鎮(zhèn)居民人均可支配收入扣除居民消費(fèi)價(jià)格上漲后的實(shí)際增幅以下。但由于銷售量的持續(xù)維持高位，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)十幾個(gè)月上漲。“由于長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)不高，基數(shù)小，因此房?jī)r(jià)漲幅排名比較靠前，政府壓力較大。”湖南振業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理黃藝表示，此時(shí)動(dòng)用行政手段控制一下市場(chǎng)，也在情理之中。
政策解讀 長(zhǎng)沙新版調(diào)控沒(méi)太大新意
不過(guò)此番“長(zhǎng)四條”在網(wǎng)絡(luò)上公布后，“簡(jiǎn)單”、“溫和”、“模糊”成為長(zhǎng)沙地產(chǎn)界人士的切實(shí)感受。
“長(zhǎng)沙新政沒(méi)有新意。”對(duì)于此次出臺(tái)的“長(zhǎng)四條”，黃藝顯得很淡定。
事實(shí)上，與“國(guó)六條”相比，“長(zhǎng)四條”的政策沒(méi)有新的變化。其中“增加普通商品住房及用地供應(yīng)”，以及“推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)”更是照搬“國(guó)六條”的政策。而另外的“進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付比例”和“引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性定價(jià)”兩條政策，也是在國(guó)六條“完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制”和“堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房”框架之內(nèi)。
而這些政策長(zhǎng)沙之前一直都在執(zhí)行。“例如價(jià)格指導(dǎo)這一塊，之前政府是有嚴(yán)格規(guī)定的，作為開(kāi)發(fā)商，定價(jià)的時(shí)候也是咨詢了政府的，不過(guò)現(xiàn)在是將這一條形成了文件。”黃藝認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，“長(zhǎng)四條”的推出，將不會(huì)有太多實(shí)質(zhì)性的影響和改變。
11個(gè)城市升級(jí)調(diào)控，“增加供應(yīng)”成本輪亮點(diǎn)
嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，本次調(diào)控的風(fēng)潮始于10月11日的深圳，十八屆三中全會(huì)前夕“深八條”的出臺(tái)，拉開(kāi)了樓市調(diào)控的“口子”。
此后，北京、上海、廣州相繼出臺(tái)“京七條”、“滬七條”、“穗六條”。一線城市的政策升級(jí)起到了示范效應(yīng)，并在11月底蔓延到二線城市。在11月22日-26日短短五天時(shí)間內(nèi)，武漢、廈門、南昌、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、南京相繼升級(jí)調(diào)控，如果算上早在9月1日就已經(jīng)升級(jí)“限購(gòu)令”的鄭州，對(duì)樓市調(diào)控進(jìn)行升級(jí)的城市已經(jīng)達(dá)到11個(gè)。
縱觀本輪調(diào)控，大多數(shù)城市的新政大同小異，仍然突出“限貸、限購(gòu)、限價(jià)”的傳統(tǒng)措施。在限貸方面，深圳、上海、廣州均將二套房商業(yè)貸款的首付比例提高到七成。在限購(gòu)方面，上海、廣州、武漢等城市均提高了非戶籍居民家庭購(gòu)房“門檻”。
在不少人士看來(lái)，類似提高二套房首付比例的影響不會(huì)太大。“有能力想買二套房的人還是會(huì)買。”
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，雖然本次各地細(xì)則力度不大，但相比往年只提及限購(gòu)、限貸的情況，明確提到了增加供應(yīng)。例如，北京市要加快自住型商品住房建設(shè)，2013年底前完成不低于2萬(wàn)套自住型商品住房供應(yīng)。深圳、廣州、廈門、南昌等地也紛紛表示將加大市場(chǎng)供應(yīng)的力度。長(zhǎng)沙也表示要建立中小套型普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目行政審批快速通道，加快項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市。因此后續(xù)市場(chǎng)有望因?yàn)樵黾庸⿷?yīng)改變市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)失衡。
張大偉說(shuō)，雖然從長(zhǎng)期來(lái)看，樓市回歸市場(chǎng)化是必然趨勢(shì)，但從短期來(lái)說(shuō)，由于部分大城市房?jī)r(jià)快速上漲，因此抑制性政策繼續(xù)保持并進(jìn)一步加碼也是必然。張大偉認(rèn)為，接下來(lái)可能有更多的城市跟進(jìn)，預(yù)計(jì)可能有超過(guò)20個(gè)城市出臺(tái)收緊調(diào)控文件。
二套房貸首付或提至七成
對(duì)于二套房貸首付具體會(huì)提高到多少，長(zhǎng)沙地產(chǎn)人士分析可能是七成。“目前正在執(zhí)行的政策是二套房貸首付六成，如果提高的話，參考已經(jīng)出臺(tái)政策的其他城市，首付的比例將有可能是七成。”朱亮表示。
一位接近政府層的人士表示，二套房的首付比例將在數(shù)日內(nèi)公布。這一點(diǎn)，也得到了銀行方面的印證。
“剛剛接到通知。”26日，建行一位負(fù)責(zé)房貸業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人在電話里表示，接下來(lái)行里會(huì)馬上開(kāi)會(huì)進(jìn)行研究，具體將首付提高到多少要看研究的結(jié)果。
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