讓“招拍掛”名副其實(shí) 引入住房合作社機(jī)制
2013-11-26 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：張曉波
摘要：黨國(guó)英指出，可以考慮不經(jīng)過(guò)“招拍掛”，通過(guò)成立住房合作社的方式推進(jìn)土地交易二級(jí)市場(chǎng)的完善。
“國(guó)有土地分為公益性用地和非公益性用地，非公益性用地全部有償，部分公益性用地也可以有償，兩者在稅收上可以體現(xiàn)出差異。”社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員黨國(guó)英在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示。
十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中指出，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)�？s小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個(gè)人收益。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級(jí)市場(chǎng)。
據(jù)悉，國(guó)有土地有償使用是指國(guó)家將一定時(shí)期內(nèi)的土地使用權(quán)提供給單位和個(gè)人使用，而土地使用者按照土地有償使用合同的規(guī)定，一次或分年度向國(guó)家繳納土地有償使用費(fèi)的行為。該模式最早在深圳使用，解決了深圳特區(qū)建設(shè)的資金問(wèn)題。
存量劃撥用地亟需盤活
“擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。這相當(dāng)于土地市場(chǎng)的去行政化，通過(guò)縮小征地范圍和減少劃撥，從而在征地之外給市場(chǎng)留下更多的空間。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松日前表示。
巴曙松稱，現(xiàn)行的土地制度由政府壟斷，城市國(guó)有土地采取不同的土地出讓方式入市：經(jīng)營(yíng)性用地是實(shí)行“招拍掛”的形式入市;政府以公共目的使用的土地通過(guò)“劃撥”的形式入市;工業(yè)用地在2004年之后名義上是采取“招拍掛”的形式出讓，但事實(shí)上還基本是根據(jù)成本價(jià)格出讓。
黨國(guó)英指出，目前很多公益性用地實(shí)際上并非絕對(duì)“公益性”，很多公益社團(tuán)組織用地實(shí)際上讓納稅人承擔(dān)了土地成本，所以可以考慮讓部分公益性土地也有償使用，并通過(guò)比非公益性土地低的稅率，來(lái)擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用范圍。
日前，國(guó)土部部長(zhǎng)姜大明撰文指出，《決定》所指出的“減少非公益性用地劃撥”，“完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級(jí)市場(chǎng)”，就是要讓市場(chǎng)在國(guó)有建設(shè)用地配置中發(fā)揮更大作用。雖然國(guó)有土地有償使用推行多年，但重點(diǎn)是在新增建設(shè)用地，大量存量建設(shè)用地屬于劃撥用地，劃撥用地比例依然偏高，存量劃撥用地的盤活還存在政策障礙，二級(jí)市場(chǎng)的作用尚未充分發(fā)揮。同時(shí)，在新增建設(shè)用地中經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施用地等尚未納入有償使用范疇。從未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)看，新增建設(shè)用地增長(zhǎng)將受到嚴(yán)格制約，存量建設(shè)用地的盤活將成為建設(shè)用地供給主要來(lái)源。
住房合作社或可取代“招拍掛”
“由于政府在土地出讓方面過(guò)于壟斷，目前國(guó)有土地‘招拍掛’被社會(huì)廣為詬病，這也造成了一些社會(huì)問(wèn)題。所以可以考慮不經(jīng)過(guò)‘招拍掛’，通過(guò)成立住房合作社的方式推進(jìn)土地交易二級(jí)市場(chǎng)的完善。”黨國(guó)英表示。
社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員張曉山則認(rèn)為，《決定》中關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃和入股和當(dāng)前的法律有沖突的地方，所以需要對(duì)現(xiàn)有法律法規(guī)的突破，并盡快修改相應(yīng)的法律法規(guī)和出臺(tái)相關(guān)的政策措施。
據(jù)悉，《決定》中提出，要“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股”;而《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。
中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家彭文生表示，三中全會(huì)提到的“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”應(yīng)是在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)土地與國(guó)有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場(chǎng)，形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開(kāi)交易平臺(tái)，建立統(tǒng)一土地市場(chǎng)下的地價(jià)體系。在此基礎(chǔ)上，土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押的二級(jí)市場(chǎng)也將得到完善。
“在進(jìn)一步擴(kuò)大國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)配置新增建設(shè)用地范圍的同時(shí)，必須大力發(fā)展和規(guī)范完善租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級(jí)市場(chǎng)，鼓勵(lì)支持盤活存量建設(shè)用地，為建設(shè)資源節(jié)約型社會(huì)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變作出積極貢獻(xiàn)。”姜大明指出。
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