專家：改革已列出清單 房地產(chǎn)新政指向新時代

摘要：改革已經(jīng)列出了清單，雖然實質(zhì)性的政策和細(xì)則還沒有出臺，但思路是正確的。重頭戲是讓農(nóng)民走出低收入的困境。社會各界都在急切地解讀11月12日中共十八屆三中全會審議通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》。

　　在中國銀河證券首席總裁顧問左小蕾看來，改革已經(jīng)列出了清單，雖然實質(zhì)性的政策和細(xì)則還沒有出臺，但思路是正確的。重頭戲是讓農(nóng)民走出低收入的困境。“過去城鎮(zhèn)化對農(nóng)民的利益考慮得不夠，而城鎮(zhèn)化不是造房子，更應(yīng)該保護(hù)農(nóng)民的利益。”她說。

　　中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌表示，“習(xí)李房地產(chǎn)新政”日漸清晰，調(diào)控的手段、方法、立足點、途徑都在發(fā)生變化。

　　雖然三中全會未直接提及房地產(chǎn)市場，但此前已有思路透出。10月29日，中共中央總書記習(xí)近平在主持中央政治局學(xué)習(xí)時強調(diào)，加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，要處理好政府提供公共服務(wù)和市場化的關(guān)系、住房發(fā)展的經(jīng)濟功能和社會功能的關(guān)系、需要和可能的關(guān)系、住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系�？偟姆较蚴菢�(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。要千方百計增加住房供應(yīng)。同時要把調(diào)節(jié)人民群眾住房需求放在重要位置，倡導(dǎo)符合國情的住房消費模式。

　　顧云昌分析，與過去的調(diào)控思路有所不同，首先是調(diào)控手段的變化。過去，政府有形的手干預(yù)太多，而未來無形之手將起更大的作用。其次是方法的變化，過去以“限”為主，以堵為主，現(xiàn)在強調(diào)千方百計地增加供應(yīng)。再次，調(diào)控的立足點也在發(fā)生變化。過去的調(diào)控，是就房價而言的調(diào)控，房價被視為政治問題，調(diào)控始終在短期的房價漲跌方面做文章，現(xiàn)在更加注重長效制度的建立。最后是途徑的變化，過去常常是一刀切。現(xiàn)在，隨著房地產(chǎn)市場的分化，各地區(qū)表現(xiàn)不同，調(diào)控給了地方更大的自主權(quán)。

　　國泰君安也提出了相似的觀點。國泰君安指出，公報提出的核心問題是使市場在資源配置中起“決定性作用”和更好發(fā)揮政府作用。房地產(chǎn)板塊之前受限購限貸等非市場化手段嚴(yán)厲調(diào)控，整個樓市的規(guī)模受到壓制，政策方向明確市場化對房地產(chǎn)板塊邊際影響大。預(yù)判政府對房地產(chǎn)直接調(diào)控干預(yù)程度會降低，更多依靠長效機制發(fā)揮作用。

　　公報中備受房地產(chǎn)業(yè)界關(guān)注的內(nèi)容，是提出要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利。21世紀(jì)不動產(chǎn)集團市場發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰認(rèn)為，這幾句統(tǒng)領(lǐng)全局的話，為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，為土地制度改革包括集體建設(shè)用地改革，指出了方向，做好了基礎(chǔ)鋪墊。集體建設(shè)用地改革是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的核心之一，相信將會穩(wěn)步推進(jìn)。

　　長江證券認(rèn)為，對比十六屆、十七屆三中全會，農(nóng)村土地問題首次提及“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”。流轉(zhuǎn)是土地市場具備的屬性之一，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場也必然包含了農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，其立意較簡單的土地流轉(zhuǎn)更為深遠(yuǎn)。

　　長江證券進(jìn)一步指出，對農(nóng)村集體建設(shè)用地實現(xiàn)國有化，農(nóng)民就地城鎮(zhèn)化的成本最低，也是部分地區(qū)已經(jīng)施行的策略(如重慶、成都)。但該手段的問題在于，本質(zhì)是土地收益在農(nóng)民和地方政府間的再分配，并非所有地區(qū)土地國有化收益都足夠支付農(nóng)民市民化的成本。城鄉(xiāng)二元土地結(jié)構(gòu)仍未變化。

　　此前中央剛剛將城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點進(jìn)行推廣，但這并非政府長期目標(biāo)。賦予農(nóng)民財權(quán)，完善農(nóng)村土地管理與規(guī)劃，規(guī)范農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度，最終建立統(tǒng)一建設(shè)用地市場或才是《公報》本意。

　　左小蕾認(rèn)為，必須應(yīng)該讓農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中獲取收益的大頭，走出低收入的陷阱，用制度保護(hù)農(nóng)民，縮小收入差距。

　　不過，長江證券認(rèn)為，建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)不等于使用性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，不會直接地造成住宅用地供應(yīng)增加。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，集體建設(shè)用地的使用權(quán)限定在新辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、自建住宅以及農(nóng)村公共設(shè)施及公益事業(yè)三個方面。因此，《公告》對于“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”的表述，更應(yīng)該被認(rèn)為是賦予農(nóng)民土地使用權(quán)確權(quán)和流轉(zhuǎn)帶來的額外財權(quán)，而非土地使用性質(zhì)轉(zhuǎn)變帶來的“非分之財”。

　　至于業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注的房產(chǎn)稅改革，未在公報里出現(xiàn)。顧云昌、左小蕾、桑豫峰均指出，公告中提出“完善稅收體制”，也暗含了要推進(jìn)財稅制度改革，但具體改革方案也要由深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組部署。“制度的建立是長期的過程。據(jù)我所知，很多部門都已經(jīng)開展了許多土地流轉(zhuǎn)和房產(chǎn)稅的研究。”左小蕾說。

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