專家稱中國空置房6800萬套 房價(jià)崩盤可能性小
2013-09-29 來源：人民網(wǎng) 編輯：王紅蘭
摘要：近年來，我國房地產(chǎn)價(jià)格高歌猛進(jìn)，持續(xù)飆升，引發(fā)市場人士和社會(huì)公眾普遍高度關(guān)注。中國房地產(chǎn)市場是否存在嚴(yán)重資產(chǎn)價(jià)格泡沫?如果是，那么房地產(chǎn)泡沫破滅是否會(huì)觸發(fā)系統(tǒng)性金融危機(jī)？
首先闡述幾個(gè)基本判斷。其一、從房價(jià)收入比、租金收益率、房價(jià)增速與家庭可支配收入增速之比、房價(jià)增速與GDP增速之比等多個(gè)國際公認(rèn)指標(biāo)來衡量，我國部分城市房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)比較嚴(yán)重的資產(chǎn)價(jià)格泡沫。
其二、整體來看，我國城鎮(zhèn)商品住房和商業(yè)寫字樓總供給量逐漸趨于飽和，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重供給過剩（所謂“鬼城”現(xiàn)象即屬此類）。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，全國空置住房達(dá)到6800萬套，總面積近60億平方米。據(jù)不完全估計(jì)，我國城鎮(zhèn)商品住房存量已經(jīng)超過240億平方米，每年竣工商品房面積仍然高達(dá)15億平方米，五年之后，我國城鎮(zhèn)商品住房總存量將超過320億平方米。即使考慮2025年之后超過10億人成為完全城鎮(zhèn)居民，人均居住面積則已經(jīng)超過30平方米。
其三、考慮人口結(jié)構(gòu)迅速變化（獨(dú)生子女逐漸成為社會(huì)主流人口和人口總體逐漸老齡化），住房剛性需求增速將快速下降。其四、實(shí)施新城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略必然意味著我國土地制度和戶籍制度的重大調(diào)整。如果允許集體所有制土地私有化和自由轉(zhuǎn)讓，特別是如果允許所謂“小產(chǎn)權(quán)房”能夠直接公開上市交易，我國商品住房供應(yīng)量將立刻增加至少30%，整體價(jià)格將面臨巨大下降壓力。
支持城鎮(zhèn)商品住房價(jià)格持續(xù)上漲的主要力量有：其一、城鎮(zhèn)化過程人口遷移所創(chuàng)造的剛性住房需求;其二、城鎮(zhèn)居民改善性住房需求;其三、老舊住房的改造和重建。
綜合考慮上述多種因素，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)市場價(jià)格（商品房和寫字樓）不可能長期持續(xù)上漲。預(yù)計(jì)兩年內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格整體見頂回落，部分城市將出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格大幅度急劇下降，資產(chǎn)價(jià)格泡沫破滅所誘發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)不容低估。
然而，盡管如此，從商業(yè)銀行體系整體來看，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)總體仍可控。基本原因有四：一是我國銀行體系房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)占比相對較低，占商業(yè)銀行全部貸款比重不到10%。即使考慮全部所謂“涉房”貸款，所占比重亦較低，沒有一些機(jī)構(gòu)所夸張的那么大。
二是我國房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品極少，占房地產(chǎn)貸款總額比例不到5%，且風(fēng)險(xiǎn)特征簡單透明。
三是房地產(chǎn)貸款里，幾乎全部個(gè)人住房按揭貸款的“貸款房價(jià)比”低于80%，平均“償債收入比”為33%。開發(fā)貸款平均抵押品比例達(dá)到189%。截至2013年二季度，包括農(nóng)村信用機(jī)構(gòu)在內(nèi)的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款的不良率低于2%，不少地區(qū)繼續(xù)呈下降態(tài)勢。
四是我國住房市場剛性需求還會(huì)持續(xù)增長一段時(shí)間，有望保證房地產(chǎn)市場不會(huì)出現(xiàn)某些機(jī)構(gòu)所預(yù)言的“崩潰或崩盤”。
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