“以房養(yǎng)老”多地試點(diǎn)不順利 推行需跨四道坎

摘要：日前國(guó)務(wù)院正式出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確提出"開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)"。

　　"銀發(fā)浪潮"來(lái)襲，"4+2+1"家庭模式成主流，大量老人房產(chǎn)需"喚醒"，然而此前上海、北京、南京等地的試點(diǎn)并不順利。推行"以房養(yǎng)老"還需邁過(guò)幾道坎?

　　"靠?jī)翰豢糠?quot;觀念坎

　　"以房養(yǎng)老"是指老人通過(guò)抵押房屋產(chǎn)權(quán)，定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金，老人去世后，銀行或保險(xiǎn)公司收回住房使用權(quán)。

　　這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機(jī)制的一項(xiàng)重要補(bǔ)充。但記者采訪發(fā)現(xiàn)，不少人對(duì)這一新型養(yǎng)老方式心存疑慮。有房族的廣州市民鐘女士還有幾年就要退休，她以"兒女有出息，不會(huì)讓父母賣房養(yǎng)老;兒女沒(méi)出息，不會(huì)準(zhǔn)父母賣房養(yǎng)老"表明對(duì)以房養(yǎng)老不看好。

　　"但存方寸地，留與子孫耕，傳統(tǒng)觀念下房產(chǎn)寄托了家庭太多情感，多數(shù)人是過(guò)不了'觀念坎'。"北京師范大學(xué)中國(guó)公益研究院院長(zhǎng)王振耀說(shuō)。

　　"以房養(yǎng)老"作為舶來(lái)品，在英法等國(guó)家之所以流行，與高遺產(chǎn)稅有關(guān)。人們?cè)?quot;以房養(yǎng)老"和"留房產(chǎn)給子女但要繳納大筆稅金"之間較容易作出選擇。但在我國(guó)現(xiàn)行稅制下，人們沒(méi)有動(dòng)力。上海民政部門調(diào)查則顯示，高達(dá)90%的老人擬將房產(chǎn)留給子孫，愿意倒按揭的不到10%。

　　社保專家表示，觀念的轉(zhuǎn)變需要加大對(duì)"以房養(yǎng)老"這一新的養(yǎng)老方式的正確宣傳引導(dǎo)，特別是厘清認(rèn)識(shí)誤區(qū)。即以房養(yǎng)老只是讓渡房產(chǎn)獲得改善型養(yǎng)老待遇，并非拿房子換基本養(yǎng)老待遇。"同時(shí)這也是一種個(gè)性化選擇，可先從失獨(dú)和丁克家庭做起。"中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)孟曉蘇說(shuō)。

　　"一床難求"保障坎

　　對(duì)于贊同"以房養(yǎng)老"模式的老年人，方式不是問(wèn)題，保障才是障礙。家住北京西城區(qū)的老楊略帶顧慮地說(shuō)："如果賣了房子持幣在手，但沒(méi)有合適的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，豈不還是'前不著村后不著店'?"

　　"養(yǎng)老產(chǎn)品缺乏是以房養(yǎng)老推行的最大障礙。"全國(guó)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)專家委員會(huì)委員傅旻說(shuō)。民政部的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城鄉(xiāng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位365萬(wàn)張，平均每50個(gè)老人不到一張床。養(yǎng)老從業(yè)人員更是不足百萬(wàn)，"養(yǎng)老前景不明朗，沒(méi)有老人愿意拿著養(yǎng)老錢冒險(xiǎn)。"

　　傅旻認(rèn)為，在美國(guó)"以房養(yǎng)老"是老人為了尋求高品質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)，往往將自有產(chǎn)權(quán)住房賣掉住進(jìn)擁有完善養(yǎng)老設(shè)施和服務(wù)的養(yǎng)老社區(qū)。中國(guó)目前當(dāng)務(wù)之急是加大養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，補(bǔ)充資源短板。"可以從稅收優(yōu)惠、簡(jiǎn)政放權(quán)等方面著手降低民資進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)的門檻，吸引更多社會(huì)力量辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，讓老人住有所居、老有所養(yǎng)、品質(zhì)有保障。"

　　金融機(jī)構(gòu)操作坎

　　"以房養(yǎng)老"實(shí)則是一款商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，牽涉到保險(xiǎn)、銀行等金融機(jī)構(gòu)。然而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無(wú)規(guī)可依、風(fēng)險(xiǎn)顧慮，及業(yè)務(wù)各自為營(yíng)為最大障礙。中信銀行于去年推出"以房養(yǎng)老"按揭貸款業(yè)務(wù)，是國(guó)內(nèi)較早試點(diǎn)"養(yǎng)老按揭"的銀行。但該業(yè)務(wù)推行以來(lái)在深圳、合肥等多地交易量為零。

　　"比如，住房反向抵押貸款涉及銀行的房產(chǎn)處置權(quán)，而目前銀行處置只能通過(guò)法院拍賣渠道解決，銀行沒(méi)有這個(gè)處置能力。如果實(shí)行住房反向抵押保險(xiǎn)，本質(zhì)上也是個(gè)反向抵押貸款，而目前保險(xiǎn)公司并不具備辦理抵押貸款的資質(zhì)。"中信銀行合肥分行消費(fèi)金融部經(jīng)理邱林坦言。

　　記者在采訪多家房地產(chǎn)評(píng)估公司時(shí)，得到的回復(fù)多是"沒(méi)有開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)"。一位評(píng)估人員說(shuō)："不是沒(méi)有熱情做，而是現(xiàn)在缺乏統(tǒng)一平臺(tái)，業(yè)務(wù)割裂太嚴(yán)重。"一位保險(xiǎn)公司高管則稱："如果國(guó)家能給我們一個(gè)政策，允許保險(xiǎn)業(yè)做按揭貸款業(yè)務(wù)，那么我們還是可以做的。"

　　王振耀等專家表示，政府應(yīng)當(dāng)搭建好房產(chǎn)評(píng)估、政策咨詢、糾紛仲裁等機(jī)制，并在住房反向抵押貸款或保險(xiǎn)初期，對(duì)申請(qǐng)人和經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)給予一定稅收優(yōu)惠;對(duì)于出現(xiàn)房?jī)r(jià)波動(dòng)，引入由政府主導(dǎo)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或市場(chǎng)化保險(xiǎn)公司來(lái)分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。此外，一旦"以房養(yǎng)老"業(yè)務(wù)推行，銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)手握大量房產(chǎn)，就需要盤活交易。目前亟須建立這樣一個(gè)批量交易的平臺(tái)。房屋權(quán)屬變更政策坎

　　據(jù)上海市民政局老齡工作處處長(zhǎng)袁俊良介紹，上海從2007年就醞釀"以房養(yǎng)老"，但推行多年僅成功6例，重要原因就是"居民普遍預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將上漲，老人會(huì)吃虧"。而對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言，當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時(shí)，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，一旦房?jī)r(jià)波動(dòng)下行，保險(xiǎn)公司或銀行的給付能力有限，風(fēng)險(xiǎn)也較大。如果再發(fā)生國(guó)有土地使用權(quán)依法提前收回，根據(jù)"房隨地走"的原則，建造在土地上的房屋不屬于個(gè)人，那么雙方當(dāng)事人都會(huì)受到很大損失。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院院長(zhǎng)郝演蘇介紹，房?jī)r(jià)的高度波動(dòng)性是影響以房養(yǎng)老交易雙方博弈的重要因素。如果房?jī)r(jià)上漲，扣除貸款額、各種費(fèi)用后還有剩余，則剩余歸借款人或其繼承人。借款人可以充分享受房?jī)r(jià)上漲的好處。但是如果房?jī)r(jià)下跌，貸款額大于房?jī)r(jià)，金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)很大。在發(fā)達(dá)國(guó)家，按揭養(yǎng)老有成熟的運(yùn)作方式。特別是對(duì)房產(chǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)，有中立的權(quán)威專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋價(jià)值的評(píng)估，既能照顧到老人的利益，也能保證金融機(jī)構(gòu)的合理收益。如果出現(xiàn)房?jī)r(jià)波動(dòng)，還有一種由政府主導(dǎo)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或市場(chǎng)化保險(xiǎn)公司來(lái)分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。因此，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，完善相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制也是關(guān)鍵。

　　有意愿推出以房養(yǎng)老產(chǎn)品的金融機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)還普遍希望，國(guó)家早日明確70年產(chǎn)權(quán)到期后的處置辦法。一旦鋪開試點(diǎn)，那么參與的金融和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)就存在按揭到期后大量不被贖回的房產(chǎn)的處置問(wèn)題。從防范金融風(fēng)險(xiǎn)和提高金融機(jī)構(gòu)參與的積極性角度出發(fā)，70年產(chǎn)權(quán)到期后的確權(quán)十分必要。

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