“暴漲預(yù)期” 成樓市調(diào)控大患 需建長效機(jī)制

　　摘要：國家統(tǒng)計(jì)局近日公布的房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，6月份全國70個(gè)大中城市房價(jià)，環(huán)比上漲的城市有63個(gè)，同比上漲的城市更是達(dá)到69個(gè)。這是從去年6月房價(jià)止跌企穩(wěn)后，連續(xù)第13個(gè)月環(huán)比上漲，表明房價(jià)上漲勢頭仍然強(qiáng)勁。

　　專家認(rèn)為，在市場普遍預(yù)期房價(jià)未來將持續(xù)上漲的情況下，當(dāng)前調(diào)控政策的效果正在逐漸遞減，應(yīng)當(dāng)盡快建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，通過財(cái)稅、金融、土地等方面的改革，扭轉(zhuǎn)當(dāng)前市場對于房價(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期。

　　一線城市總體處于強(qiáng)勢

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，6月整體房價(jià)依然在繼續(xù)上漲，但從漲幅來看表現(xiàn)出持續(xù)回落。值得注意是，一線城市房價(jià)水平總體仍處于強(qiáng)勢狀態(tài)，三線城市則趨于分化。

　　對于房價(jià)持續(xù)上漲的原因，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，主要可分為六方面：一是上半年總體上貨幣供應(yīng)量增加導(dǎo)致市場熱錢流動性寬松與通脹預(yù)期;二是因品牌房企由于半年報(bào)的因素，在6月份加大推盤力度;三是上半年市場基本面總體逐漸好轉(zhuǎn)，帶動成交量的上升;四是以一線城市為代表的重點(diǎn)城市成交量的增加以及房價(jià)仍環(huán)比在上漲，結(jié)構(gòu)性地帶動全國房價(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺并保持微漲;五是品牌房企通過境內(nèi)外多渠道融資與加快銷售，資金面有所改善，導(dǎo)致樓盤定價(jià)略微上調(diào)與房企在土地市場不斷搶地;六是土地價(jià)格上漲，一定程度上推動房價(jià)上漲的預(yù)期。

　　在中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌看來，房價(jià)上漲最根本的原因是市場需求旺盛，供應(yīng)跟不上所致，一方面是土地供應(yīng)跟不上，另一方面是開發(fā)商買地成本、融資成本在不斷提高。

　　“形勢逼人”“環(huán)境適宜”

　　事實(shí)上，自今年2月“國五條”出臺后，樓市調(diào)控政策并未放松，但是房價(jià)卻陷入了越調(diào)越漲的困境。對此，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松認(rèn)為，樓市的預(yù)期需求對收入增長、貨幣條件和調(diào)控政策的反應(yīng)敏感程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于潛在供給的調(diào)整速度，這就意味著兩者之間的缺口常常存在，并且很容易在短期內(nèi)突然放大。在這種情況下，如果調(diào)控只是著力于調(diào)節(jié)當(dāng)前的供求關(guān)系，而不能有效控制需求預(yù)期或擴(kuò)大潛在供給，那么調(diào)控的效果往往有限，甚至?xí)�成為房價(jià)上行的推手。

　　“當(dāng)前樓市形勢逼人、環(huán)境適宜，必須盡快啟動長效機(jī)制建設(shè)。”楊紅旭表示，所謂“形勢逼人”，有三層含義：一是當(dāng)前調(diào)控效果欠佳;二是限購限貸限價(jià)這類行政干預(yù)政策邊際效用遞減;三是經(jīng)濟(jì)低迷，不宜更大動作地打壓樓市。所謂“環(huán)境適宜”，有兩層含義：一是新政府新氣象，向改革要紅利，讓市場機(jī)制說話;二是我國經(jīng)濟(jì)告別高增長，經(jīng)濟(jì)、金融、財(cái)稅、民生等諸多重要領(lǐng)域皆與房地產(chǎn)有關(guān)，房地產(chǎn)制度完善與調(diào)控手段優(yōu)化，應(yīng)順勢突破，有所作為。

　　楊紅旭表示，長效機(jī)制的內(nèi)容應(yīng)包括住房信息系統(tǒng)建設(shè)、不動產(chǎn)登記制度完善、住房保障建設(shè)，土地、金融、財(cái)稅等制度改革等。而這些內(nèi)容，其實(shí)近年來正在或多或少、或快或慢地嘗試和推進(jìn)中，只是距離系統(tǒng)化、制度化、成熟化仍相當(dāng)遙遠(yuǎn)。

　　三季度熱度減退

　　房價(jià)的持續(xù)上漲，讓市場預(yù)期未來房價(jià)還將繼續(xù)走高，但是從二季度數(shù)據(jù)來看，房價(jià)上漲的城市的個(gè)數(shù)在減少，環(huán)比上漲的幅度在收窄，這說明調(diào)控措施仍然產(chǎn)生了積極效果。

　　“今年下半年流動性會適度收緊，通脹預(yù)期或?qū)⒂兴�回落，CPI的增速也可能會因此回落，房價(jià)增幅或因此而放緩。”張宏偉表示，總體來看，由于流動性相對寬松，大多數(shù)房企資金面短期內(nèi)還不太缺資金，以及一二線市場供求關(guān)系相對合理性，這些城市在當(dāng)前還不會出現(xiàn)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，即使下半年市場流動性稍微收緊，下半年仍然不會出現(xiàn)大范圍的“以價(jià)換量”的“降價(jià)潮”。但是也不排除個(gè)別房企由于經(jīng)營不善或今年上半年在土地市場用力過猛，投入資金過多，周轉(zhuǎn)不開而導(dǎo)致的局部降價(jià)的現(xiàn)象。

　　“在經(jīng)濟(jì)環(huán)境和貨幣政策不明朗的情況下，樓市反映在成交量上將繼續(xù)下行，三季度的商品房銷售面積和金額同比增幅將繼續(xù)回落。”亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸預(yù)計(jì)，今年三季度房地產(chǎn)市場總體平淡，熱度低于第一、二季度，好于去年同期，各項(xiàng)市場核心指標(biāo)增速繼續(xù)減速放緩。

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