社科院：剛性需求旺盛 北京房價今年易漲難跌
2013-07-15 來源：0352房網 編輯：李建霞
摘要：社科院房地產《藍皮書》將全國35個大中城市房地產市場指標進行比較。其中6個主要指標比較的結果顯示，2012年35個大中城市商品房、住宅均價超過其平均價格8145元/平方米、7650元/平方米的各有10個城市，全部為東部城市。連續(xù)多年未完成土地供應計劃使得市場預期未來住宅將會繼續(xù)供不應求，商品住宅市場易漲難跌。
北京去年商品房年均價為17022元/平方米，住宅16553元/平方米，商業(yè)用房20476元/平方米，均位居35個城市第二。深圳各種用途的房均價在35個大中城市中均列第一。在4個一線城市中，深圳商品房均價第一，北京第二，上海第三，廣州第五。
藍皮書分析，從需求方面看，北京2013年首次置業(yè)需求仍然強勁，改善性需求旺盛，收入倍增計劃落實將大大提升支付能力，為房地產提供動力。
從供給方面看，此前的調控將使2013年北京樓市新增供應量繼續(xù)處于低位。連續(xù)多年未完成土地供應計劃使得市場預期未來住宅將會繼續(xù)供不應求，商品住宅市場易漲難跌。
此外，藍皮書預測，2013年北京二手房成交量將回升，價格緩漲。市場需求仍將以首置和首改為主，中低價位的普通住宅會占成交量主體。如果公租房不加快入市、擴大受益面，租金依然有可能長期上漲。
樓市預測
預測1 剛需有望呈現(xiàn)快速釋放
《藍皮書》指出，受宏觀經濟復蘇的影響，2013年房地產投資、投機性需求增長壓力可能略有緩解，但消費性需求有望加大釋放。無房家庭的首套住房購買和現(xiàn)有住房條件較差家庭的改善性住房購買需求將呈現(xiàn)快速釋放。當房價微調或溫和增長時，實際購房決策可能集中實施。
預測2 反腐增存量房釋放潛力
《藍皮書》稱，今年存量住房供應存在加大釋放的潛力。一些投資投機性存量住房持有者存在轉換資產持有形態(tài)、尋求新的投資機會的沖動，一些城市近幾年內房價漲幅數(shù)倍之巨，多套住房持有者巨額的財富積累已經形成，他們對未來住房市場價格變化風險擔憂和獲利了結心態(tài)增強，中央加大反腐力度，官員財產公開制度實施預期增強，部分多套住房持有官員所持過量住房可能加速入市。
預測3 中小房企面臨被迫退市
《藍皮書》預測，房地產行業(yè)2013年將延續(xù)重組格局，行業(yè)整體暴利將逐漸消退。經多年調控，房地產開發(fā)的行業(yè)利潤將逐漸向社會平均利潤看齊，行業(yè)高利潤也將逐漸與行業(yè)高風險相匹配。市場壟斷程度將進一步提升，中小企業(yè)劣勢將隨贏利下降甚至虧損逐漸面臨破產、倒閉壓力，被迫退出市場。
預測4 個稅政策或致房價攀升
《藍皮書》指出，2013年房地產市場交易取決于具體政策措施選擇和執(zhí)行力度，部分城市房產價格可能出現(xiàn)較大幅度的攀升，存量住房交易量在20%個稅政策實施后可能出現(xiàn)較大萎縮，新建住房交易量可能略有上升，但受制于新建住房供給能力，城市間市場分化將加劇。如果嚴格執(zhí)行“一刀切”的20%個稅政策，則總體房價可能出現(xiàn)較大幅度的攀升，如果政策實施重心轉向持有環(huán)節(jié)稅，則總體房價可能保持平穩(wěn)態(tài)勢或者略有回調。
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