房產(chǎn)再融資松動 多數(shù)房企中期看增后市分歧大
2013-07-12 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞
摘要：樓市回暖，上市房企中期業(yè)績捷報頻傳。截至7月12日，兩市已有35家房企披露了中報預(yù)告及快報，其中預(yù)計中期業(yè)績實現(xiàn)增長的房企共21家，占比約六成。業(yè)內(nèi)預(yù)計，由于眾多項目進(jìn)入結(jié)算期，上半年房地產(chǎn)上市公司業(yè)績整體將實現(xiàn)增長，重點公司平均業(yè)績增幅將在兩成以上。不過，關(guān)于樓市未來走向，上市房企們已現(xiàn)分歧，這從各家公司的不同業(yè)務(wù)布局上可見一斑。
結(jié)算周期左右業(yè)績
根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至7月12日，兩市已有35家房企披露了中報預(yù)告及快報。其中，預(yù)計中期業(yè)績實現(xiàn)增長的家數(shù)占比約六成。
作為兩市首家披露中報快報的房企，保利地產(chǎn)上半年實現(xiàn)凈利潤33.98億元，同比增長35.37%。公司稱，收入與利潤取得較大幅度增長，主要源于公司已銷售的房地產(chǎn)項目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)收入。
不僅是保利地產(chǎn)，由于項目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，招商地產(chǎn)上半年預(yù)計實現(xiàn)凈利潤25-26億元，同比增長105%-113%。泰禾集團(tuán)則預(yù)計盈利4.1億元，同比增長874%。
從會計處理上看，房企開發(fā)樓盤完工、綜合驗收后，才能正式結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，而在未完工前收到的房款均計入預(yù)收賬款。通常情況下，房地產(chǎn)商拿地后的開發(fā)周期一般在兩年左右，而隨著房企加快項目周轉(zhuǎn)速度，這一周期正在大幅縮減。
可以看到，正是由于進(jìn)入項目結(jié)轉(zhuǎn)期，無論“萬保招金”等全國性房企，還是泰禾集團(tuán)、榮盛發(fā)展等區(qū)域性房企，不少開發(fā)商在上半年的經(jīng)營業(yè)績表現(xiàn)都十分搶眼。
與大型房企不同的是，一些中小房企因為在手項目有限，結(jié)算周期對公司業(yè)績的影響就更為顯著。受項目結(jié)算“空窗期”的影響，部分中小房企經(jīng)營出現(xiàn)大幅下降甚至虧損。
盡管目前房企披露中報預(yù)告的比例尚不足三成，但是業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計，房地產(chǎn)上市公司中期整體業(yè)績將實現(xiàn)增長。中金公司預(yù)計，重點公司中報業(yè)績平均增長約為21%，住宅開發(fā)公司增速將顯著高于商業(yè)地產(chǎn)公司。
房企資金面回暖
盡管今年6月份市場遭遇銀行“錢荒”沖擊，流動性一度陷入緊缺，但是從房企上半年的整體情況看，資金面已經(jīng)較去年有了明顯改善。這不僅體現(xiàn)在銷售回款的增加上，也表現(xiàn)為融資規(guī)模的快速擴(kuò)張。
總體來看，2012年樓市“由冷到熱”，特別是第四季度以來的“翹尾行情”，令房企積累了大量預(yù)收賬款。一季度末，上市房企的預(yù)收賬款已經(jīng)達(dá)到6455.71億元，創(chuàng)下歷史最高值，這一數(shù)值在中報期有望得到進(jìn)一步提高。
今年上半年，房企銷售增長勢頭強(qiáng)勁，甚至被業(yè)內(nèi)譽(yù)為“最好的上半年”。這也為未來業(yè)績釋放打下了基礎(chǔ)。上半年，萬科累計實現(xiàn)銷售金額836.7億元,同比增長33.79%;遠(yuǎn)洋地產(chǎn)實現(xiàn)協(xié)議銷售額178億元，同比增長29.5%;保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)的銷售額也增長了26.54%和46.5%。
銷售有“底氣”的同時，房企融資額也大幅增長。盡管二級市場并未對房企再融資完全放開，但是房企仍然通過海外融資、發(fā)債融資等渠道大舉獲取資金。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上半年十大標(biāo)桿房企國內(nèi)外融資額超過459.6億元，同比增長75.6%，已經(jīng)超過了2012年的總和。
基于資金成本的考慮，當(dāng)前房企赴海外融資的現(xiàn)象屢見不鮮。對此，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明表示，雖然6月份出現(xiàn)流動性緊張，但是國際資本市場的利率并沒有太多變化，仍然維持相對較低的態(tài)勢，因此對房企的海外融資沒有影響。業(yè)內(nèi)人士也指出，房企赴海外的融資成本大約在5%左右，明顯低于國內(nèi)平均資金成本。
近期監(jiān)管層在房地產(chǎn)再融資表態(tài)上似有“松口”跡象，這也被業(yè)內(nèi)解讀為未來房企融資政策可能會有條件地放開。一旦房企二級市場再融資閥門逐步放松，將帶動房企資金面的繼續(xù)回暖。
后市分歧加大
“樓市在今年可以說已經(jīng)復(fù)蘇了。”有業(yè)內(nèi)人士表示。年初至今，房地產(chǎn)市場成交量攀升，資金壓力緩解，無疑增加了很多房企的信心。不過，即使是在市場環(huán)境回暖的情況下，房企在經(jīng)營、拿地等業(yè)務(wù)布局上也顯露出對未來市場的分歧。
首先便是在土地市場的布局上。今年以來，萬科、保利等大型房企頻頻出手拿地，房企回歸一二線城市的勢頭十分明顯。
相比之下，一些開發(fā)商繼續(xù)保持謹(jǐn)慎保守的經(jīng)營策略，甚至調(diào)整了土地布局。雅戈爾便將2010年拿下的杭州地塊退地，并因此損失了4.84億元的定金。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)近兩年也僅僅在天津出手拿下一宗地塊，對此，李明認(rèn)為，不出手在北京、上海拿地，是因為這些城市的土地價格在“年內(nèi)就會下降”。
從近期開發(fā)商及專家對于房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的觀點來看，也呈現(xiàn)出“兩極分化”的態(tài)度。先是萬科總裁郁亮拋出“房地產(chǎn)將長期過冬”的言論，后是一直看空樓市的謝國忠突然轉(zhuǎn)向唱多樓市。近期華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)關(guān)于“錢荒將至房價暴漲”言論也引發(fā)市場熱議。無論如何，這都反映出開發(fā)商對于未來資金以及市場走向的分歧。
不過，僅從供應(yīng)端來看，前兩年住宅供地不足的影響將在今年逐步顯現(xiàn)。亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在北京下半年入市的40個新盤項目中，有30個項目的土地均為2011年及以前年份出讓。目前，北京市場的土地轉(zhuǎn)化為可上市房源的時間多在一年以上。顯然，即使上半年土地市場成交火熱，也并不能立刻解決下半年供應(yīng)緊缺的風(fēng)險，而這將對未來房價產(chǎn)生直接影響。
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