“影子銀行”整頓牽連房產(chǎn)信托 私募融資受創(chuàng)
2013-07-04 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞
摘要：在北京的房地產(chǎn)私募界，黃金灣投資是今年以來(lái)比較突出的一家。上周報(bào)道，北京一家注冊(cè)資金僅有1000萬(wàn)元的福潤(rùn)天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司通過(guò)和其合作，最終以46億的總價(jià)，擊敗了古北集團(tuán)、九龍倉(cāng)等房企，奪得了上海新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地塊，并一度成為上海的總價(jià)“地王”。
那么，在本輪整治“影子銀行”的過(guò)程中，這家房地產(chǎn)私募是否會(huì)受到?jīng)_擊?
私募資金有兩個(gè)重要來(lái)源
有知情人士透露，黃金灣投資協(xié)助中小地產(chǎn)公司獲取的資金大量來(lái)源于銀行信貸和信托融資，一旦上述兩個(gè)資金來(lái)源受到影響，黃金灣的融資能力無(wú)疑將被大大削弱。
黃金灣投資集團(tuán)的官方網(wǎng)站刊載了董事長(zhǎng)申威的致辭：“2013年，無(wú)論是房地產(chǎn)政策繼續(xù)從嚴(yán)還是松動(dòng)，我們明顯地感覺(jué)到資金層面已經(jīng)有了松動(dòng)，銀根正在放松，大型房企的融資成本降低，信托融資也重新恢復(fù)審批。但中小房企依然融資困難，受到‘432’條件的限制，也就是說(shuō)四證齊全，自有資本金30%，二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，這對(duì)于很多中小房企都是一個(gè)困難，另外中小房企的資產(chǎn)抵押率也存在問(wèn)題。因此，地金聯(lián)盟應(yīng)運(yùn)而生，地金聯(lián)盟今年將幫助中小房企通過(guò)地產(chǎn)金融的創(chuàng)新獲取資金，并幫助大型房企和中小型房企的合作與并購(gòu)搭建一個(gè)橋梁。”
黃金灣投資的相關(guān)負(fù)責(zé)人士對(duì)此解釋說(shuō)，地金聯(lián)盟搭建的平臺(tái)就是，用大房企的資金去收購(gòu)中小房企難以為繼必須轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目。大房企的資金來(lái)源主要是開(kāi)發(fā)貸、信托資金和海外融資三部分。
然而，上述資金并非都可以隨便動(dòng)用的。除了海外融資所得外，其他的諸如開(kāi)發(fā)貸和房地產(chǎn)項(xiàng)目信托融資都受到銀行嚴(yán)格的監(jiān)管。
中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會(huì)雍說(shuō)，一般情況下，開(kāi)發(fā)貸都是�？顚Ｓ茫唤�(jīng)過(guò)銀行同意，一般很難將開(kāi)發(fā)貸挪作他用;對(duì)于多數(shù)信托融資項(xiàng)目，信托公司也會(huì)要求開(kāi)設(shè)專門(mén)賬戶嚴(yán)格監(jiān)管資金。
房地產(chǎn)專家陳寶存表示，開(kāi)發(fā)貸不能實(shí)現(xiàn)并購(gòu)，銀行內(nèi)部要求，開(kāi)發(fā)貸必須進(jìn)行�？顚Ｓ霉芾�，不能挪用，挪地點(diǎn)都不行。在這樣的背景下，房企如果動(dòng)用開(kāi)發(fā)貸，或者以項(xiàng)目的信托融資，收購(gòu)其他的中小地產(chǎn)商，就有違規(guī)的嫌疑。
尤其是在流動(dòng)性收緊的背景下，高度依賴“影子銀行”發(fā)行的單一信托將受到非常大的影響。此前，安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文認(rèn)為，央行不會(huì)允許銀行類金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)，但不排除有信托或證券公司，在流動(dòng)性問(wèn)題、資產(chǎn)質(zhì)量惡化的情況下，出現(xiàn)資本金短缺以至清盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)。
事實(shí)上，根據(jù)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年僅集合資金房地產(chǎn)信托到期規(guī)模就達(dá)到2000億元左右，在流動(dòng)性收縮的背景下，上述信托借款一旦到期，房企是否可以再發(fā)行新的信托以償還舊債是個(gè)疑問(wèn)。
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