土地市場持續(xù)升溫依舊活躍 如何摁地價穩(wěn)房價？
2013-07-01 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞
摘要：樓市回暖，土地先行。在房地產(chǎn)市場銷售火熱的帶動下，房企拿地?zé)崆橐踩缣鞖庖话阒饾u升溫，大多數(shù)房企持續(xù)積極拿地，多地不斷出現(xiàn)“地王”蹤跡。在銀行流動性收緊的市場預(yù)期下，開發(fā)商緣何不缺錢?面對不斷加推的土地市場，誰來摁住地價穩(wěn)住房價?
土地市場持續(xù)升溫
6月份以來，“地王”這個詞幾乎讓不少人產(chǎn)生了“審美疲勞”。龍頭房企、上市房企甚至中小房企如饑似渴的拿地?zé)崆�，讓許多城市的地價紀(jì)錄被頻頻刷新。
就在6月27日，上海、重慶、南京、武漢等城市均出現(xiàn)高總價地塊。備受關(guān)注的上海徐涇一地塊被上海綠地聯(lián)合福建泰坤公司以47.21億元競得，刷新上海今年以來總價“地王”紀(jì)錄。同日，萬科和保利聯(lián)合體以53.72億元競得重慶江北區(qū)一塊“地王”。南京也推出8幅地塊，其中最大一宗地由中糧地產(chǎn)以23.4億元競得。
在一線城市土地市場急劇升溫的同時，購地?zé)嵋仓饾u向二、三線城市蔓延。6月28日，武漢4塊優(yōu)質(zhì)地塊拍出25億元。其中，一塊地起拍價3.74億元，引來6位買家競相舉牌，經(jīng)過129次競價，被長江置地以5.12億元收入囊中，成為該片區(qū)新“地王”。
不僅如此，6月，武漢將迎來土地供應(yīng)高峰，計劃舉行5次土地拍賣會，出讓59宗土地。而開發(fā)商出手也非常闊綽，爭著搶拍。6月18日，武漢一宗商住地塊，兩買家競價近5個小時，加價163輪。6月27日，武漢一宗地塊出現(xiàn)246輪競價，且在一分鐘內(nèi)加價800萬元。
中國土地勘測規(guī)劃院近日發(fā)布的5月份地價報告認(rèn)為，5月以來多個城市土地市場出現(xiàn)拿地?zé)岢�，競爭激烈。一線城市的優(yōu)質(zhì)地塊供不應(yīng)求，競價輪次多達(dá)上百，高溢價地塊多次出現(xiàn)。房企對后市的信心從土地市場的火爆中不難窺見，未來土地市場繼續(xù)火熱的動力增強。
誰是“地王”背后推手？
在高溢價、新“地王”頻出的土地市場上，除了房企內(nèi)在的強大需求外，地方政府也是其背后推手。
近日，審計署公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，在抽樣審計的36個地方政府本級中，4個省、17個省會城市土地出讓收入占償還債務(wù)的54.64%，比2010年增長1183.97億元。
在此背景下，北上廣等重點城市上半年土地收入同比大漲。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京共出讓經(jīng)營性用地86宗，土地出讓金收入達(dá)630億元，同比增長3.5倍，接近去年全年的總和，預(yù)計今年全年土地出讓金有望超過1000億元。
目前，土地市場高出讓率的勢頭并沒有減弱。據(jù)北京市土地整理儲備中心信息，正在掛牌的經(jīng)營性用地達(dá)到15宗，其中多個地塊被市場看好。與此同時，土地平均溢價率已經(jīng)上漲到50%以上，高于2012年的29.8%和2011年的40.4%。
中國指數(shù)研究院華中分院副總監(jiān)李國政認(rèn)為，下半年，我國許多重點城市有熱門地塊出讓，整體市場可能出現(xiàn)超高溢價，但熱度會有所降低。
同時，新“國五條”等調(diào)控政策已過去半年，其影響正在逐步減弱，土地市場正逐漸恢復(fù)。中南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長張東說，在當(dāng)前的政策環(huán)境下，土地市場的回升態(tài)勢還在延續(xù)，且范圍有擴大之勢，同時地價將面臨較大的上漲壓力，并助長未來房價上漲預(yù)期。
如何摁住“地王”保住房價？
未來土地市場有繼續(xù)升溫的可能，房企拿地競爭將更加激烈，土地價格也隨之水漲船高，可能導(dǎo)致房價有所上漲。專家建議，應(yīng)保證市場的有效供應(yīng)，加快普通住宅用地供應(yīng)，優(yōu)化“限房價競地價地塊”的出讓，從供需平衡角度給房價“打預(yù)防針”。
張東說，樓市調(diào)控不能僅限于房價，要全方位，既要改變市場預(yù)期，又要規(guī)范土地交易。他建議，將土地出讓金收入、土地成交均價以及高價地納入控制目標(biāo)，設(shè)置“紅線”，以遏制地方政府過量賣地、“捂地囤地”，破除地價和房價的上漲動力。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，目前國內(nèi)的流動性總體較充裕。即使下半年市場流動性稍微收緊，仍然不會出現(xiàn)大范圍的降價潮;但不排除中小型房企因資金困難而被迫以價換量的降價。
北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，近期金融市場的“錢荒”雖還未明顯影響房地產(chǎn)，但對房地產(chǎn)市場的心理影響不容小視。一旦資金收緊，房地產(chǎn)業(yè)的擴張趨勢肯定會被抑制。
張東提醒，國內(nèi)外資金流動性將進(jìn)一步收緊，房地產(chǎn)市場將面臨更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。如果沒有充裕的資金儲備或融資渠道，過大比例的高價拿地儲地，很可能陷入“錢荒”困境。
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