地產(chǎn)股蒸發(fā)超百億 “錢荒”時代地產(chǎn)業(yè)將何去
2013-06-28 來源：中國房地產(chǎn)網(wǎng) 編輯：李建霞
摘要：盡管央行已向部分銀行提供流動性支持，但值得注意的是，聲明中再次重申了“流動性合理”論述。換句話說，央行“不放水”的現(xiàn)狀或依然繼續(xù)，流動性收緊局面仍存，這對資本密集型的地產(chǎn)行業(yè)而言，實在不是一個好消息。
此前的24日，地產(chǎn)權(quán)遭重挫，保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金科股份等30只股跌停，28只股跌幅超過9%，萬科、金地等18只股跌超8%。
近兩日，受央行放出流動性及國家提出城鎮(zhèn)化路徑的利好，地產(chǎn)股已經(jīng)超跌反彈，但所受影響遠未止步。
個股蒸發(fā)超百億
數(shù)據(jù)顯示，從上周五到本周二的3個交易日間，多支地產(chǎn)股在股市內(nèi)下挫幅度已超一成。按照25日收盤價計算，萬科股價從上周末9.9元跌至8.85元，市值縮水超百億，成為“災情”最嚴重的個股，后方緊隨的保利地產(chǎn)市值減少達90億，招商地產(chǎn)及金地集團損失也均超30億。
短短幾日，房企一個月內(nèi)從樓市賺取的價值于股市中化為無形，而這僅是“錢荒”作用于資本市場的表層反應。多位業(yè)內(nèi)專家分析認為，流動性收緊將會從多方面“壓迫”整個地產(chǎn)行業(yè)。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，就資金趨緊給樓市帶來的影響，一方面將使開發(fā)融資受到抑制，大型開發(fā)企業(yè)和國企，對于銀行貸款依賴度較大，資金緊張將使銀行收緊開發(fā)貸。中小房企融資渠道多為信托和民間借貸，但金融業(yè)資金趨緊間接地影響到非銀行貸款類融資融資成本。另一方面，銀行資金緊張會傷及個人房貸。近些年，個人房貸的總規(guī)模大于開發(fā)貸款，但現(xiàn)在銀行流動性告急，下半年個人房貸的審批與發(fā)放門檻將會提高。房貸收緊的后果是影響購房需求。
就此，中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌亦持同樣觀點，“流動性收緊后，銀行會在首套房利率優(yōu)惠、首付比例、貸款保障上降低杠桿，購房者可能面臨壓力，從而影響開發(fā)商銷售回款。如果央行持續(xù)收緊，樓市銷售或許會遇冷。”
據(jù)消息稱，部分一線城市的個貸開始全面收緊。北京方面，首套房按揭貸款85折優(yōu)惠基本取消，收到9折為主，部分資質(zhì)不佳的客戶回調(diào)為基準。此外，深圳部分銀行也已經(jīng)延遲個人房貸放款，從給出的利率來看，折扣幾乎絕跡，大部分銀行開始執(zhí)行基準利率標準。而同一時間，中央國家機關(guān)住房資金管理中心發(fā)布公告稱，因系統(tǒng)升級，6月28日至7月4日暫停受理住房公積金全部業(yè)務，有媒體解讀認為暫停業(yè)務或與“錢荒”有關(guān)。
面臨攬地“后遺癥”
除了資本流入的不足，房企或許還要面對過去幾個月瘋狂拿地的“后遺癥”。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截止5月，15家標桿房企共在土地市場斥資1273.4億，相比去年同期大幅增長287.8%。其中，包括金地、招商地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等房企拿地金額占據(jù)同期銷售比在48%以上，金地更是高達82.%，在去年這個數(shù)值僅為兩成左右。
而這些均建立于上季度信貸寬松的基礎(chǔ)上。央行數(shù)據(jù)顯示，截至3月末，全國地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.04萬億元，同比增長21.4%，增速已經(jīng)連續(xù)10個月逐月攀升;個人購房貸款余額8.57萬億元，同比增長17.4%，增速比上年末高3.9個百分點。房企得益于“多方進賬”，平衡了房企的拿地支付。
然而，一旦流動性驟然收緊，前期巨量輸出的土地款加劇了企業(yè)資金狀況的窘境。以金地為例，據(jù)華泰證券發(fā)布的一份研究報告顯示，受加速拿地影響，公司一季度末凈負債率較年初上升10.4個百分點至42.8%，經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流亦由正轉(zhuǎn)負。在“錢荒”來襲之際，或讓房企腹背受敵。
地產(chǎn)業(yè)淘汰機制再啟
而圍繞流動性收緊的話題，最大的爭議點在于地產(chǎn)行業(yè)是否開始進入“下行通道”。
對此，高策地產(chǎn)服務機構(gòu)首席策略官李國平他認為從基本面上，地產(chǎn)行業(yè)受到的影響會比別的行業(yè)要小。“從以往情況看來，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨過銀根收緊的情況，都能夠依靠控制銷售節(jié)奏、回款渡過難關(guān)。”
“央行收緊銀根是對商業(yè)銀行起到一個警示作用，短期內(nèi)還會放開。由于會影響到個貸，需求受到一定的壓抑，讓整個房地產(chǎn)行業(yè)得到一定的整肅，但并不會改變房地產(chǎn)行業(yè)的高杠桿行為，”李國平表示。
但他也指出，一些中小型房企對于信托等金融產(chǎn)品的依賴性更強，在銀行流動性收緊的情況下，受到的影響會更大。
不過，國元證券首席策略分析師、副總經(jīng)理劉勘從宏觀經(jīng)濟的角度，分析指出央行收緊流動性的舉措仍將繼續(xù)，從而對地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生長期作用。“5月的M2為15.8%，但預期目標應該是13%，所以偏緊的貨幣政策會貫穿全年。”
劉勘表示，“房地產(chǎn)的泡沫太大了。今年以來影子銀行放貸規(guī)模達到9.1萬億，其中60%的資金流向了房地產(chǎn)。經(jīng)過這次擠出效應，對地產(chǎn)信托等影子銀行的作用加劇。如果央行接下來仍然認為‘流動性合理’，那么可能會傷及房地產(chǎn)的信托基金，意味著房企融資成本上升，行業(yè)資金鏈條會再次繃緊。”
而首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光也在微博上表達了同樣觀點。“這一輪‘錢荒’將形成淘汰機制，如果央行堅持不放水，杠桿化率較高的金融機構(gòu)面臨破產(chǎn)威脅，并會影響到一些過度依賴債務擴張的企業(yè)。”
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