摘要:5月27日,北京豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同居住用地在離競拍不到30個(gè)小時(shí),被北京市國土資源局叫停。6月13日,該地塊再次復(fù)出進(jìn)行拍賣。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉說,他預(yù)計(jì)該地塊出讓金可能在20億元左右,即樓面價(jià)在每平方米3萬元左右。
上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,北京調(diào)控“狠招”頻出,房企拿地應(yīng)更加謹(jǐn)慎,樓市調(diào)控趨緊已成大趨勢,這是房企在戰(zhàn)略上必須考慮的。
數(shù)十家大型房企已交保證金
北京市土地整理儲備中心的公告顯示,位于北京西南三環(huán)內(nèi)的豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同地塊出讓面積為14.4萬平方米,規(guī)劃建筑面積7.66萬平方米,為二類居住用地;地塊掛牌出讓起始總價(jià)為13.1億元,競拍保證金為4億元。該地塊將配建建筑面積不少于1萬平方米的“公共租賃住房”。6月13日,北京市國土資源局發(fā)布的 《關(guān)于恢復(fù)北京市豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同R2二類居住用地項(xiàng)目(配建“公共租賃住房”)掛牌出讓的公告》提到,該地塊恢復(fù)交易后,交易起始報(bào)價(jià)為135900萬元,競拍人須在此交易起始報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上按原掛牌文件要求進(jìn)行報(bào)價(jià),其他事項(xiàng)不變。值得注意的是,該地塊復(fù)出后的起拍報(bào)價(jià)已經(jīng)高出原始起拍報(bào)價(jià)4900萬元。對此,北京美聯(lián)物業(yè)高級經(jīng)理張磊認(rèn)為,這可以解讀為政府在提高這塊地的競買門檻,此外,該地塊的“地王相”很重。
張大偉表示,按照北京以往的情況看,該地塊可能在20.4億元以上開始競爭保障房配套建設(shè)面積。也就是說樓面價(jià)在每平方米3萬左右。
陽光置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖表示,該地塊有可能會出現(xiàn)比較高的溢價(jià)。除了地塊位置好以外,另外一個(gè)原因是北京市場需求大,開發(fā)商看好北京樓市的預(yù)期。
作為三環(huán)以內(nèi)的宅地,夏家胡同地塊的稀缺性有目共睹。去年3月公布的北京《2011~2015年國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示,三環(huán)路以內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)住宅用地和大型公建用地,四環(huán)路以內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)集中建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房用地以及大型公共設(shè)施建設(shè)用地。
據(jù)了解,就在5月27日該地塊暫停出讓前,萬科才剛提交了報(bào)價(jià)。“這次參與的房企都是重量級的,如果開拍一定會有一場惡戰(zhàn)。”一位參與該地塊報(bào)價(jià)的開發(fā)商代表透露,包括和記黃埔、九龍倉、中糧在內(nèi)的數(shù)十家大型房企交納了保證金。
“去年底的團(tuán)結(jié)湖地塊,就是因擔(dān)心價(jià)格過高影響市場穩(wěn)定被臨時(shí)叫停。”上述開發(fā)商代表說。
北京預(yù)售金監(jiān)管從嚴(yán)
北京地市、樓市飄紅的同時(shí),當(dāng)?shù)氐恼{(diào)控政策也在持續(xù)收緊。
京版“國五條”落地,及北京“限價(jià)”政策出臺后,近日,北京市住建委再次發(fā)布 《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》(以下簡稱 《辦法》),稱商品房預(yù)售資金必須按規(guī)定達(dá)到一定建設(shè)進(jìn)度后按計(jì)劃支取,開發(fā)商支取預(yù)售款由原來的4個(gè)節(jié)點(diǎn),再增加1~2個(gè)使用節(jié)點(diǎn)。此外,經(jīng)適房預(yù)售資金也納入監(jiān)管!掇k法》將于今年7月1日起實(shí)施。
高和投資金融分析師李慧忠指出,開發(fā)商降價(jià)銷售可能起不到快速回流資金的作用。開發(fā)商可調(diào)配的資金額度不再取決于產(chǎn)品的銷售速度,而是取決于工程進(jìn)度。
當(dāng)前土地市場的“火爆”現(xiàn)象,有可能使后期推地陷入困境。上海證大集團(tuán)董事長戴志康把“地王”稱之為圍城。“外面的人想進(jìn)去,里面的人想出來”。2010年初,戴志康和綠城集團(tuán)董事長宋衛(wèi)平等以約92億元高價(jià)搶得上海外灘一地塊。到2011年底,戴志康和宋衛(wèi)平用相同價(jià)格悉數(shù)售完該項(xiàng)目股權(quán),走出“圍城”。
嚴(yán)躍進(jìn)還指出,從拿地開始,高價(jià)地便存在各種風(fēng)險(xiǎn),這在各個(gè)環(huán)節(jié)都有所體現(xiàn)。首先,“地王”的光環(huán)如今并非所有房企都愿意擁有。當(dāng)了“地王”,會招來政府、媒體對該房企的過多關(guān)注。其次,獲得高價(jià)地后,如何付高額的出讓金,以及如何保證企業(yè)的財(cái)務(wù)穩(wěn)健運(yùn)營,存在很多不確定性因素。最后,項(xiàng)目完成后的定價(jià)又成一大難題。
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