“房企系”攪動養(yǎng)老地產(chǎn) “保險系”仍具優(yōu)勢

2013-06-05 來源：金融時報編輯：李建霞

摘要：5月13日，由復(fù)星集團與峰堡投資集團合資設(shè)立的上海(樓盤)星堡老年服務(wù)有限公司在國內(nèi)的首個綜合養(yǎng)老社區(qū)星堡中環(huán)養(yǎng)老社區(qū)正式開業(yè)。探索養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)多時的復(fù)星集團，終于邁出了實質(zhì)性的第一步。

　　無獨有偶，此前一個月，遠洋地產(chǎn)宣布與美國哥倫比亞太平洋(601099,股吧)公司共同開發(fā)和經(jīng)營養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目——椿萱茂·凱健。該項目位于北京(樓盤)亦莊遠洋天著小區(qū)內(nèi)，預(yù)計將建成一個近6000平方米的高級養(yǎng)老護理設(shè)施，這也是遠洋地產(chǎn)試水養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的首個項目。

　　“房企系”力量開始攪動養(yǎng)老地產(chǎn)市場，與“保險系”和“央企系”形成三足鼎立的局面。據(jù)不完全統(tǒng)計，三類企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)上的投資額已逾千億元。

　　險企雄心可鑒

　　近年來，諸如萬科、保利、綠城等地產(chǎn)大佬紛紛進軍養(yǎng)老地產(chǎn)。銷售額全國排名前50名的開發(fā)商中，已有10余家涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，加上中小房企，涉水養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商已超過20家。截至2012年底，單是保險業(yè)以“養(yǎng)老社區(qū)”為名獲得的土地，就已超過2萬畝。

　　申銀萬國研究報告分析稱，保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)是大勢所趨。一方面，中國正在經(jīng)歷史上速度最快的老齡化進程，發(fā)達國家每千人床位數(shù)在60張左右，而中國目前僅有20張，仍有很大投資空間，養(yǎng)老市場規(guī)模在萬億元級別的;另一方面，保險公司現(xiàn)有投資渠道收益率低，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資期長與保險公司負債的久期契合度高。此外，保監(jiān)會對險資投資不動產(chǎn)領(lǐng)域的政策也鼓勵險企投資于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

　　目前，壽險公司已經(jīng)成為中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的主力軍。作為最早獲得保監(jiān)會試點資格，最早推出與養(yǎng)老社區(qū)相掛鉤的保險產(chǎn)品的泰康人壽，目前已在北京小湯山、上海崇明和海南(樓盤)三亞(樓盤)建設(shè)高端養(yǎng)老社區(qū)，同時計劃將云南、山東、遼寧等全國20~30個核心大中城市作為下一步重點開發(fā)的城市，將北京等地的投資經(jīng)營模式和產(chǎn)品服務(wù)標準作為樣本在全國推廣，打造全國連鎖養(yǎng)老社區(qū)旗艦品牌;平安集團將在“環(huán)渤海”、“長三角”、“珠三角”、西南部、海南島等5個地區(qū)規(guī)劃養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)項目;新華保險(601336,股吧)計劃于2015~2016年形成全國戰(zhàn)略布局，逐步構(gòu)建全國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基地;合眾人壽則計劃5年內(nèi)建設(shè)14個養(yǎng)老社區(qū)。對于未來，險企紛紛展現(xiàn)出在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的雄心大志。

　　事實上，盡管險企對于養(yǎng)老地產(chǎn)表現(xiàn)出極大的興趣，也規(guī)劃出美好的前景，但據(jù)了解，很多項目在實際推進過程中并不順利，多個項目懸而未決，多塊項目用地至今閑置。

　　申銀萬國報告認為，“養(yǎng)老屬于民政部門主管、土地屬于國土部門主管，而規(guī)劃又屬于規(guī)劃部門主管，相互協(xié)調(diào)比較困難。”另外，“我國仍處于養(yǎng)老觀念轉(zhuǎn)變期，短期內(nèi)市場空間仍具有不確定性”。而“不確定性”已經(jīng)在“房企系”的養(yǎng)老地產(chǎn)項目上上演。據(jù)了解，保利地產(chǎn)(600048,股吧)的“安平·北京市和熹會老年公寓”從去年11月開業(yè)至今，入住率僅為13%。該項目負責人就此表示，雖然中國老齡化日趨嚴重，但改變家庭養(yǎng)老觀念還需要時間。此外，養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式也有待研發(fā)，目前尚無可供復(fù)制的成熟商業(yè)模式。該報告指出，險企“只租不售”的模式束縛了險企運營的靈活性。

　　除了上述技術(shù)性的難題之外，對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持政策，目前也仍然僅僅停留在研究階段。即使有一些補貼政策，也是針對個別企業(yè)量身定做，并沒有統(tǒng)一的、公開的、標準化的政策支持這些養(yǎng)老地產(chǎn)項目的推進，這對于養(yǎng)老床位的新增以及增加以后運營服務(wù)都增加了變數(shù)。

　　盡管許多險企已經(jīng)展開了從入股、規(guī)劃、拿地、建造的一系列養(yǎng)老地產(chǎn)投資行動，但高漲的熱情無法掩蓋我國目前養(yǎng)老地產(chǎn)政策不明且盈利艱難的前景。如此看來，高漲的熱情必須輔以長久的規(guī)劃、巨大的資金支持才能夠在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上走下去。

　　“保險系”鏈條完善

　　我國人口老齡化加速，使養(yǎng)老成為炙手可熱的問題。與保險業(yè)本就肩負的養(yǎng)老使命不同，由養(yǎng)老問題帶來的商機，成為吸引其他各系力量進入養(yǎng)老地產(chǎn)的動因。社科院公布的測算數(shù)據(jù)顯示，到2030年，我國養(yǎng)老市場的商機有望增值到13萬億元。

（責任編輯：李建霞）