小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止 高房?jī)r(jià)為其市場(chǎng)主要推力
2013-06-05 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞
摘要：從2007年原建設(shè)部發(fā)布預(yù)警，提示城市居民不要購(gòu)買(mǎi)在集體土地上建設(shè)的房屋后，小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題開(kāi)始為社會(huì)所關(guān)注。相對(duì)于商品房，建設(shè)在集體土地上的“小產(chǎn)權(quán)房”沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的房產(chǎn)證，其上市交易很難受到法律的保護(hù)。但小產(chǎn)權(quán)房因價(jià)格優(yōu)勢(shì)，已在地方潛行多年，規(guī)模日漸龐大，漸有尾大不掉之勢(shì)。
小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模到底有多少?這原本是政府制定相關(guān)措施的基礎(chǔ)，但可惜的是，這一數(shù)據(jù)長(zhǎng)年缺失。
這幾年一個(gè)數(shù)據(jù)被不斷地引述：全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房面積約60億平方米。但該數(shù)據(jù)并非出自官方，起始來(lái)源也難以考據(jù)，其真實(shí)性有很大的疑問(wèn)。
國(guó)內(nèi)的重點(diǎn)城市也鮮有公布其轄區(qū)內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模，一是小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)銷(xiāo)售過(guò)程不經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)卣康毓芾聿块T(mén)，不像商品房那樣便于統(tǒng)計(jì);二是小產(chǎn)權(quán)房目前還被視為違規(guī)，若轄區(qū)內(nèi)規(guī)模過(guò)大，難免令相關(guān)部門(mén)有瀆職之嫌。
對(duì)小產(chǎn)權(quán)的解釋歸納起來(lái)主要有3種解釋?zhuān)?/p>
第一種解釋是針對(duì)發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來(lái)的。
第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來(lái)區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。
第三種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來(lái)區(qū)分的，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書(shū)的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱(chēng)為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。
第一種和第二種解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購(gòu)房款，或轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金就可以自由買(mǎi)賣(mài)，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭(zhēng)議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。
盡管有明令禁止，且其權(quán)屬不完備、面臨諸多政策和交易風(fēng)險(xiǎn)，但小產(chǎn)權(quán)房以其價(jià)格較低、手續(xù)較簡(jiǎn)、準(zhǔn)入無(wú)限制等優(yōu)勢(shì)，迎合了不少人的需求。小產(chǎn)權(quán)房禁而不絕背后主要有三大“推力”。
首先，中國(guó)樓市近十年來(lái)高房?jī)r(jià)與居住需求之間的矛盾為小產(chǎn)權(quán)房“創(chuàng)造”了巨大的市場(chǎng)。與普通商品房相比，價(jià)格較低是小產(chǎn)權(quán)房最大的優(yōu)勢(shì)，也是小產(chǎn)權(quán)房屢變花樣、禁而不止的直接原因。一位在武漢團(tuán)結(jié)小區(qū)看房的張先生說(shuō)，他知道該房屋只能辦理房產(chǎn)證，沒(méi)有土地證，不能上市交易，可令他心動(dòng)的是該房屋價(jià)格僅為五六千元，是周邊商品房的一半。一位中介說(shuō)：“只要高房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀不改變，小產(chǎn)權(quán)房就一直有市場(chǎng)。
其次，小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)名稱(chēng)指向的是我國(guó)目前的土地制度安排�，F(xiàn)有農(nóng)地制度安排最大的問(wèn)題是農(nóng)民在土地增值的利益分配格局中沒(méi)能得到合理的價(jià)值補(bǔ)償。造成“同地不同價(jià)”。逐利性決定了農(nóng)民會(huì)在正式的土地制度安排之外尋求利益補(bǔ)償。
再次，監(jiān)管不到位、執(zhí)法不嚴(yán)格形成負(fù)面示范效應(yīng)。執(zhí)法不嚴(yán)使得購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的人抱定法不責(zé)眾心理，需求助推小產(chǎn)權(quán)房存量快速擴(kuò)張，最終尾大不掉
在建在售的可以叫停拆除，已售小產(chǎn)權(quán)房如何處理?這是解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的難中之難。
一位國(guó)土部高層曾直言：小產(chǎn)權(quán)房肯定是違法的，但一些銷(xiāo)售出去的房子已經(jīng)住人了，這時(shí)采取措施，要涉及成百上千群眾的利益。
對(duì)于已售小產(chǎn)權(quán)房，強(qiáng)制拆除造成的社會(huì)影響太大，政府不敢輕易動(dòng)用該手段，且相關(guān)法律也不支持政府擁有該項(xiàng)權(quán)力。而政府置之不理、長(zhǎng)期擱置的辦法，則會(huì)變相鼓勵(lì)其他在建在售的小產(chǎn)權(quán)房加快銷(xiāo)售進(jìn)程，以便進(jìn)入“政策灰色地帶”求得長(zhǎng)久生存。
補(bǔ)繳土地出讓金讓已售小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為商品房的觀點(diǎn)一度很流行，但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中也會(huì)出現(xiàn)不少問(wèn)題，如補(bǔ)繳土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)如何確定?如果標(biāo)準(zhǔn)太高，已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的群體可能不愿支付這一成本，如果標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，則又讓小產(chǎn)權(quán)房變成了套利工具，更加助長(zhǎng)小產(chǎn)權(quán)房的蔓延。
此外，該措施還面臨法律困境�，F(xiàn)行法律規(guī)定，商品房必須建設(shè)在國(guó)有土地上，小產(chǎn)權(quán)房用地則是集體用地，如其轉(zhuǎn)變成商品房，則其用地必須先要經(jīng)過(guò)征地程序成為國(guó)有土地，而單純補(bǔ)繳土地出讓金并沒(méi)有涉及這一環(huán)節(jié)。
而如果通過(guò)事后“征地”過(guò)程讓已售小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為商品房，又涉及到對(duì)集體土地原所有權(quán)擁有者的征地補(bǔ)償，補(bǔ)償費(fèi)從何而來(lái)?
如果不事先對(duì)上述諸多事項(xiàng)作出詳細(xì)方案，貿(mào)然處置已售小產(chǎn)權(quán)房，可能造成很大的社會(huì)影響，而這將是很多地方主政者極力避免的狀況。
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