國五條或推高房價 二手房交易量倒退流向新房
2013-03-04 來源：0352房網(wǎng) 編輯：小憂
摘要：“亢奮”了半年之久的樓市暖潮迎來了預(yù)料中的冷風(fēng)。華南一家大型開發(fā)商內(nèi)部人士表示，內(nèi)部會議上有預(yù)感政府今年肯定要出一兩記或重或輕的拳頭砸向房地產(chǎn)市場，“只是沒想到來得這么快”。
“二手房的個調(diào)稅由原來交易總額的1%-2%到當(dāng)前按差額的20%征收”，這一稅收政策在細(xì)則中反響最熱烈，意見也最不一致。從部分開發(fā)商及中原、偉業(yè)我愛我家等中介機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)多認(rèn)為，買房成本提高，交易量會下降，但在剛需支持下樓市仍不缺成交，且價格會上漲。
“新政顯著提高了二套交易成本，部分市場可能要流向一手，并導(dǎo)致一二手市場的價格差異縮小，總體價格都可能有所上漲。”廣東發(fā)展商東基地產(chǎn)總經(jīng)理熊遠(yuǎn)新表示。不過不少房企銷售人士直言，近來價格制定會非常謹(jǐn)慎，以防“兩會”政策關(guān)鍵期招致更嚴(yán)厲的細(xì)則。
成交：二手倒退，流向一手
“二手房交易的個稅征收，由交易總額的1%，調(diào)整為按差額的20%征收，在部分房價上漲過快的城市或地區(qū)，對于首付30%的客戶而言，這就相當(dāng)于首付款成數(shù)升至45%，極大提高了首次置業(yè)人群的購房成本。”偉業(yè)我愛我家算了這樣一筆賬，在很多潛在購房者看來可謂“切膚之痛”。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，細(xì)則對二手房市場，特別是一線城市過熱的二手房市場將有非常大的打擊效果，“成交量將明顯下調(diào)，短暫的過戶末班車后，成交量必然將萎縮，成交量可能會回到2012年年中平均水平。”
結(jié)合市場反應(yīng)分析細(xì)則不難發(fā)現(xiàn)，目前政策調(diào)控期市場觀望和“鉆空子”心態(tài)普遍。對房價上漲較快的一二線城市，住房買賣之間價格差距較大。在各地政策執(zhí)行細(xì)則未落地之前，個稅按此差額征收，短期內(nèi)會加速二手房業(yè)主與購房人的交易，爭取搭上末班車。于是中介機(jī)構(gòu)不少大型門店這幾日“人頭攢動”，或悉心咨詢或搶先簽約交付，以防“冤付高額稅費”。
“很多購房者直言，如果真的要付交易差額20%的個稅，肯定考慮去選一手房。”中原地產(chǎn)置業(yè)顧問李先生說到。
“隨著各城市細(xì)則的陸續(xù)執(zhí)行，各地新房、二手房市場交易量將陷入低谷期。”偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉預(yù)測，價格可能經(jīng)歷一段時間的滯漲期。議論紛紛的專家還認(rèn)為，房貸政策提高了購房融資成本，有利于抑制投機(jī)型需求，但也會誤傷部分改善型需求者。
開發(fā)商：欲漲不能
雖然大型開發(fā)商慎言新政細(xì)則的影響，但從接近消息源的有關(guān)渠道獲悉，萬科、保利等開發(fā)商上半年的推盤計劃照舊。定價方面，不少大型樓盤年初已經(jīng)歷一輪輕微上漲。接下來是否會漲？據(jù)透露，“肯定不敢過分上浮，怕下一輪政策打壓得更厲害”。
廣東發(fā)展商東基地產(chǎn)總經(jīng)理熊遠(yuǎn)新表示，新政影響下，二手房市場可能要流向一手，推動后者交易量上漲，但并導(dǎo)致一二手市場的價格差異縮小，“最終結(jié)果很可能是一二手價格都有所上漲。”
這無疑將給開發(fā)商帶來不小壓力。3-5月適逢房企推盤高峰期，交易需求增多的情況往往也是漲價的信號，但房企必須忌憚兩會期間的政策風(fēng)險。不少銷售人士直言，近來價格制定會非常謹(jǐn)慎，畢竟在兩會政策關(guān)鍵期，市場大幅的波動很可能招致更嚴(yán)厲的細(xì)則。
廣東省房協(xié)秘書長王韶對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給出建議，“根據(jù)適銷產(chǎn)品和建設(shè)周期調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，加大中小戶型等普通產(chǎn)品建設(shè)，快速去庫存，回籠資金。”從陸續(xù)出爐的房企年報和推盤結(jié)構(gòu)來看，以剛需應(yīng)對調(diào)控已經(jīng)成為華南不少領(lǐng)先開發(fā)商的共識。
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