武漢拿地33億 恒隆續(xù)諾內(nèi)地700億商業(yè)版圖
2013-02-19 來源：0352房網(wǎng) 編輯：小憂
摘要：2月7日，在武漢市舉行的土地拍賣中，恒隆地產(chǎn)以底價33億元將一幅商業(yè)地塊收入囊中，折合樓面地價約7200元/平米。地塊位于武漢硚口利濟北路輕軌站附近，與繁華的武廣商圈和中山大道商圈相近。
武漢當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士認為，由于恒隆競得的地塊是純商業(yè)用地，樓面價不算高，只是目前地塊上的拆遷還沒有結束，具體何時能開工還不清楚。
按照規(guī)劃，整個項目總建筑面積46萬平方米，其中地上43.3萬平米（商業(yè)15萬平米、酒店13.15萬方米、辦公樓15.15萬平方米），地下一層商業(yè)建筑面積不超過2.7萬平米，A、B地塊將建空中連廊。其中，B地塊部分將建設300米以上的標志性塔樓。
33億拿地
恒隆地產(chǎn)透露，此次武漢項目計劃投資約120億元，并將當做商業(yè)綜合物業(yè)項目作長期投資，當中包括世界級購物商場、辦公大樓及公寓式酒店。
另外，本次買地的33億元地價款，恒隆將以內(nèi)部資金及銀行貸款分兩期支付，首期11億元已于1月底支付。而截至2012年末，恒隆手持現(xiàn)金達360.25億港元，債項達297.36億港元。
南華證券也于報告中稱，恒隆在購入上述武漢地塊后仍有充足的現(xiàn)金儲備，料集團未來將繼續(xù)買入新土地，并有助進一步提升其資產(chǎn)凈值及盈利基礎。
其實，對于進軍武漢商業(yè)綜合體項目，恒隆地產(chǎn)早已開始規(guī)劃，只是由于選址及規(guī)劃方面的原因一直未有進展，因而在該地塊拍賣之前，恒隆地產(chǎn)便是外界公認的頭號熱門買家。
而在今年1月17日，恒隆地產(chǎn)還曾與武漢硚口區(qū)政府簽署正式備忘錄，雙方擬合作開發(fā)總投資超100億元的恒隆廣場項目。
在成功競得上訴地塊后，恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗表示，公司非常欣喜能夠以公平合理的的商業(yè)條款，成功摘下武漢市中心的黃金地塊。恒隆落戶武漢，讓公司在中國中部最大和最重要的城市建立了橋頭堡，公司的內(nèi)地物業(yè)組合陣容會更鼎盛。
陳啟宗還續(xù)稱，是次土地購置亦有助擴充恒隆的資產(chǎn)和收入基礎，對恒隆集團與恒隆地產(chǎn)以及其各自的股東整體而言都有所裨益。
雖然恒隆此次競得的地塊區(qū)位優(yōu)勢明顯，但其今后依然會面臨激烈的市場競爭。
當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士指出，在恒隆武漢項目旁，目前已有包括武漢廣場、世茂廣場、武漢國際廣場、新世界百貨、武展購物中心、莊勝崇光SOGO百貨等購物中心，今后競爭必然激烈。
另據(jù)不完全統(tǒng)計，武漢目前已確定的大型新建購物中心將達10個以上。其中就包括凱德集團于去年拿下的古田二路輕軌旁商業(yè)用地，將投資30億元建商業(yè)中心；另外，同為港資企業(yè)的新世界已拿下航空路地塊，將建設新世界中心二期；華潤也將在該區(qū)域投資130億元建設華潤萬象城項目。
700億內(nèi)地版圖
此次武漢拿地，是恒隆首度進入華中市場，也是其進入的第八個內(nèi)地城市、第十個恒隆廣場項目。
在此之前，恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地的上海、沈陽、天津、大連、濟南、無錫、以及昆明等地已開發(fā)了9個項目。其中上海、沈陽，以及濟南的5家恒隆廣場已經(jīng)開業(yè)。
對于內(nèi)地項目的進展計劃，陳啟宗在1月底的業(yè)績會上曾透露，無錫恒隆廣場將于2013年如期開業(yè)，不過沈陽市府恒隆廣場超高層寫字樓部分，預計會延時至2014年底甚至2015年初開業(yè)。
其實，近年來恒隆地產(chǎn)的投資重心已逐漸轉向內(nèi)地。陳啟宗就曾于2012年11月公開表示，恒隆未來10年內(nèi)每年在內(nèi)地都會有項目落成，屆時內(nèi)地與香港持有項目面積比例將由62：38大幅提高至83：17。
按此方向發(fā)展，陳啟宗稱恒隆將繼續(xù)投資約700億元發(fā)展其在內(nèi)地的項目。
700億元或許并不能涵蓋恒隆對內(nèi)地的熱望。事實上，直到最近，陳啟宗也依然在全球四處表示自己對內(nèi)地前景的看好和信心。
相較于在內(nèi)地的積極投入，恒隆在香港不但停止拿地多年，而且還陸續(xù)出售了許多非核心物業(yè)。因此，恒隆近些年頗有“撤離香港”的意味，而這或許與恒隆的發(fā)展模式有關。
曾有分析人士如此總結道：恒隆在出租物業(yè)和開發(fā)物業(yè)上一直采取“兩條腿”走路的策略，即在出租物業(yè)上實施“順周期”的擴張戰(zhàn)略，而在開發(fā)物業(yè)上實施“逆周期”的套利策略。
“出租物業(yè)的穩(wěn)定現(xiàn)金保障了公司在開發(fā)物業(yè)上可以有足夠的耐心，來把握最佳的套利機會。與此同時，出租物業(yè)所支持的穩(wěn)定分紅則為公司的股票價值構筑了一個底線；與之相對，開發(fā)物業(yè)的靈活買賣的高額套利收益則為出租物業(yè)的跨越式發(fā)展提供了充足的現(xiàn)金支持。在出租物業(yè)上求穩(wěn)，在開發(fā)物業(yè)上套利，用穩(wěn)定的租金收益來支撐低谷套利和維持股價，而用豐厚的套利收益來推動出租物業(yè)的擴張并適時激活股價。”，分析人士認為，這是最合適在中國發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)模式。
然而，更為巧妙之處在于，陳啟宗準確的在不同地方進行了出租和出售兩項業(yè)務的展開。
從目前的情況來看，恒隆將出售物業(yè)集中于香港，畢竟和國內(nèi)相比，香港的房價更高，獲利空間更為廣闊。
另一方面，恒隆在內(nèi)地專注發(fā)展出租物業(yè)。國內(nèi)廣袤的空間可以使得恒隆可以不斷獲取合適的土地，而攜自己已經(jīng)構建的商業(yè)項目名氣和國際品牌的認可，恒隆在獲取這些土地的時候成本則更加優(yōu)越，再加之內(nèi)地因經(jīng)濟發(fā)展而使得居民不斷加強的購買力，恒隆的商業(yè)項目很容易順利進行并獲得回報。
換而言之，恒隆通過出租物業(yè)為自己構筑的股票價值底線也可以不斷加強并提升。
此招法看上去并不難明白，但關鍵還在于，要修建諸如恒隆此前已經(jīng)成功的那些商業(yè)項目，除了需要老辣精準的選址眼光之外，前期亦要舍得投入大量資金不斷沉淀。而對于國內(nèi)這些需要快速發(fā)展以確保資本鏈條飛速滾動循環(huán)的開發(fā)商而言，目前還沒有如此雄厚的資金實力可以用三五年時間做項目的設計、修建而不尋求任何的利潤回報。
此前，陳啟宗曾表示，如果市場允許，恒隆還可以增加現(xiàn)有內(nèi)地土地270萬平米的一倍，達到500多萬平米。
顯然，武漢拿地不過為第二個“270萬平米”的第一步，隨著其在內(nèi)地項目的繼續(xù)增加，恒隆集團的商業(yè)模式也將更加清晰。
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