地方過度依賴房地產將導致房產泡沫加劇
2013-02-12 來源：0352房網 編輯：加文
摘要：歲末年初，一二線城市的樓市延續(xù)著交易量火爆的局面，而有的三四線城市卻陷入交易冷清、價格下跌的泥沼中。不過，一個值得關注的背景是，城鎮(zhèn)化正成為近期影響房地產業(yè)的關鍵詞。有觀點認為，三四線城市將是房地產行業(yè)的下一個金礦。
“城鎮(zhèn)化蘊含著最大的內需潛力”、“推進城鎮(zhèn)化，關鍵是提高城鎮(zhèn)化質量”等中央層面有關對城鎮(zhèn)化的表態(tài)讓一些市場分析人士認為，這將帶來三四線房地產市場的春天。
也有不少業(yè)內專家認為，一些對城鎮(zhèn)化的曲解正是房地產行業(yè)要警惕的。
“城鎮(zhèn)化并不是房地產化。”中國房地產學會副會長、北京大學房地產研究所所長陳國強表示，目前，相當一部分三四線城市的房地產市場已經供大于求，如果市場還有人曲解、炒作城鎮(zhèn)化，借機大賣土地，推高房地產投資，將會對三四線城市的房地產發(fā)展帶來巨大的危險。
部分房企受困三四線城市
國家統(tǒng)計局2012年12月公布的數(shù)據顯示，在2012年11月，70個大中城市中有53個城市住宅銷售價格環(huán)比上漲，而下跌的城市中，基本上是丹東、煙臺、泉州、秦皇島、揚州、桂林等三四線城市。
一二線城市與三四線城市的房地產市場已經在分化。
另一組數(shù)據也證明了這個事實。
從房地產企業(yè)的業(yè)績增長來看，業(yè)務側重于三四線城市的企業(yè)明顯低于側重一二線城市發(fā)展的企業(yè)。
根據公開統(tǒng)計資料，2012年前11月，保利地產銷售額同比增長36%，中海也增長近30%，這兩家企業(yè)在2012年都側重在一二線城市發(fā)展。但是側重在三四線城市圈地開發(fā)的恒大地產銷售額同比僅增6%，同樣布局的碧桂園僅增長6.5%。
這樣的對比讓很多房地產企業(yè)感到意外。最近幾年，到三四線城市圈地幾乎是房地產企業(yè)的主流，但去年的數(shù)據卻讓這一信心滿滿的預期大打折扣。
“三四線城市現(xiàn)在已經空置了大量的土地和住宅，很多三四線城市的房地產供應已經超過了當?shù)氐男枨蟆?rdquo;中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉說。
實際上，三四線城市這種住宅供大于求的現(xiàn)象并不是今天才暴露，早在2012年年中，這種局面就已經初現(xiàn)端倪。唐山、煙臺、營口、常州、貴陽等城市都在那個時期出現(xiàn)開發(fā)商扎堆兒，項目銷售困難的局面。
在2012年年中之前，這些三四線城市都處在房地產開發(fā)建設的集中爆發(fā)期，眾多國內知名開發(fā)商紛紛進入，到處都是房地產建設工地。
上海房地產研究院企業(yè)研究中心在當時就曾拿出一份研究報告，指明在三四線城市熱鬧的房地產開發(fā)背后，隱藏著嚴重過剩的巨大隱患。
這份研究報告以唐山為例，從2008年到2011年，唐山商品房用地年均成交量為2100萬平方米，而北京為2268萬平方米;唐山2011年商品房成交量為159萬平方米，只有北京的18%。
如果用類似的方法去比較其他三四線城市，幾乎可以得到類似的數(shù)據和結論：盡管城市不大、人口不多，但最近幾年的房地產開發(fā)量卻大幅猛增。
2012年年末，一些三四線城市相繼爆出樓市危機的新聞。比如貴陽，住宅待消化庫存高達3490萬平方米，而這個城市的人口即使計入流動人口，也才500萬人，這樣的庫存量要消化掉至少需要4年。
而在海南，房價大幅縮水在多個城市上演。
偉業(yè)我愛我家集團副總胡景暉在2012年年底參加的幾次地產界的聚會上聽到了數(shù)家房地產企業(yè)的抱怨，“他們都在說唐山、煙臺、營口等三四線城市，房子賣不動。”
幾年前一些開發(fā)商興沖沖地到三四線城市跑馬圈地，2012年大多進入銷售期，卻發(fā)現(xiàn)已經陷了進去。
正是這種狀況，讓那些知名開發(fā)商改變了拿地策略。偉業(yè)我愛我家集團統(tǒng)計了包括萬科、保利、金地、龍湖等8家知名開發(fā)商在2012年的拿地狀況，結果發(fā)現(xiàn)，這8家開發(fā)商在一二線城市拿地共205宗，在三四線城市拿地降為110宗。
張大偉表示，這種拿地策略的變化出現(xiàn)在2012年8月之后，從標桿房企拿地數(shù)量來看，一線城市占比20%，二線城市占比63%，三四線城市占比僅為18%。開發(fā)商回歸一二線城市已經成為既成事實。
不過，拿地策略的變化并不能改變三四線城市在建項目銷售的尷尬，可以看到的是，這些前期房地產開發(fā)建設活躍的三四線城市，未來將有著極大的銷售壓力。
在近日召開的瑞銀2013年大中華研討會上，瑞銀房地產行業(yè)研究主管李智穎表示，三線城市新房供應過大的問題，在今年仍可能延續(xù)，供過于求現(xiàn)象將會存在。
單靠房地產，地方經濟難持續(xù)發(fā)展
如果說三四線城市的房地產市場供大于求已是基本事實，那么，是什么造成了如今的結果?
時光需要倒回5年前。2008年年底，全球金融危機爆發(fā)，為了防止此次金融危機對我國經濟的拖累，2009年，我國出臺了4萬億元的刺激經濟政策，也正是在此之后，不少三四線城市的房地產市場開始吹起了泡沫。
“當年是基礎設施建設的高潮，各地都在造新城，投資拉動是當時絕大多數(shù)城市的最重要的經濟增長方式。”張大偉表示，三四線城市開始大量出讓土地，吸引開發(fā)商進入。
胡景暉透露，當時不少地方政府想的只是讓開發(fā)商進來，把土地賣出去，把錢賺回來，而沒有想到要維持一個房地產市場，還需要產業(yè)、人口聚集、配套設施等等條件。在胡景暉看來，當時確實有一些開發(fā)商的投資過于草率。
而始于2011年1月的樓市限購政策則加劇了開發(fā)商進入三四線城市的步伐和決心。
“不少開發(fā)商當時的判斷是，北京上海這些一線城市的銷售量會萎縮得很厲害，那只能到不限購的三四線城市尋找機會。”胡景暉說。
眾多三四線城市正是從2009年前后開始進入房地產開發(fā)的盛宴。
在揚州，2010年土地出讓爆發(fā)式增長，當年該市市區(qū)住宅用地合計供應426.29萬平方米，同比增加68.58%。當年完成房地產開發(fā)投資101.48億元，同比增長80%。
惠州2011年商品房成交量相當于廣州的31%，但土地成交量相當于廣州的94%。
在貴陽，已經有十幾個超過100萬平方米的在售樓盤項目，其中一個項目預計入住人口30萬。根據當?shù)氐慕y(tǒng)計，2012年上半年，貴陽商品房市場的整體供應量就已超過2007～2009年期間每年全年的供應量。
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·2013第32周(8.5—8.11)大同樓市主流媒體監(jiān)測
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