房產(chǎn)商炒作房?jī)r(jià) 三四線(xiàn)城市樓市崩盤(pán)的猜想
2013-01-28 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：優(yōu)等心
摘要：崩盤(pán)最初是股市里的用語(yǔ)，現(xiàn)今被樓市廣泛引用，樓市崩盤(pán)指房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在商業(yè)炒作下經(jīng)過(guò)一個(gè)階段的上揚(yáng)后，突然出現(xiàn)急劇下跌。說(shuō)起樓市崩盤(pán)，其陰影一直從2011年的內(nèi)蒙古鄂爾多斯蔓延到了近期的營(yíng)口常州。
據(jù)一位長(zhǎng)期生活在鄂爾多斯的人士透露：繼高利貸危機(jī)之后，康巴什樓市大面積降價(jià)，從去年的均價(jià)10000元暴跌至現(xiàn)在3000多元。
以當(dāng)?shù)?ldquo;金信翰林苑”項(xiàng)目為例，其二手房價(jià)此前都在10000元左右，而現(xiàn)在市價(jià)僅3750元。消息人士還詳列了康巴什多個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格。“房子賣(mài)不出去，開(kāi)發(fā)商扛不住了。”上述該消息人士說(shuō)。
據(jù)當(dāng)報(bào)道，全市共有房地產(chǎn)企業(yè)442家，幾乎每家能源企業(yè)都有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，“在鄂爾多斯做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司很正常，相反，不做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司就不正常了。”一位知情者說(shuō)。
房子賣(mài)不出去，同時(shí)，加上外地房地產(chǎn)商也不斷進(jìn)入鄂爾多斯。滯銷(xiāo)之中，房?jī)r(jià)紛紛下跌，降價(jià)成為許多房地產(chǎn)商的選擇。
鄂爾多斯是一個(gè)靠煤炭這種單一的資源富起來(lái)的城市，在煤炭產(chǎn)業(yè)的黃金十年，鄂爾多斯人經(jīng)歷了令人咋舌的財(cái)富快速積累的過(guò)程，在中小企業(yè)和金融業(yè)欠發(fā)達(dá)的情況下，累積的財(cái)富大多進(jìn)入到當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)領(lǐng)域。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的到來(lái)，投資者的美夢(mèng)被瞬間打破，如今的鄂爾多斯已經(jīng)成為眾多投資者的噩夢(mèng)，在轟轟烈烈的批量造富、大蓋樓房后，如今的鄂爾多斯陷入了樓市崩盤(pán)、豪車(chē)賤賣(mài)的境地，催債的人隨處可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一蹶不振，大片大片樓盤(pán)停工。
除了鄂爾多斯以外，“壞消息”已然接連釋放。無(wú)錫樓盤(pán)降價(jià)過(guò)萬(wàn)提早引發(fā)樓市震動(dòng)，隨后溫州地價(jià)降18.03%、房?jī)r(jià)降40%的消息相繼跟進(jìn)。成都三季度商業(yè)地產(chǎn)集中入市，推動(dòng)甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率至40.9%，創(chuàng)下歷史最高水平。在陜西，面對(duì)低迷的樓市，一紙“限利”新政匆匆出臺(tái)，地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)率被要求控制在10%左右，引來(lái)業(yè)界嘩然。貴陽(yáng)因“購(gòu)房送戶(hù)籍”新政，被輿論推至“崩盤(pán)論”的風(fēng)口浪尖，成為年末樓市中的吸眼球話(huà)題。正當(dāng)貴陽(yáng)地產(chǎn)業(yè)界、學(xué)界致力于反駁“崩盤(pán)論”之際，“全國(guó)超20城市上調(diào)公積金貸款限額”的消息即刻傳來(lái)，2012年11月，“溫州崩盤(pán)”爭(zhēng)議再起。
繼溫州、鄂爾多斯、三亞、貴陽(yáng)等地傳出樓市“崩盤(pán)”的消息后，近期營(yíng)口、常州等三四線(xiàn)城市也爆出樓市面臨崩盤(pán)，出現(xiàn)大面積“鬼城”消息。據(jù)媒體報(bào)道，當(dāng)?shù)貛缀跛秀y行都已經(jīng)停止了向開(kāi)發(fā)商貸款，危機(jī)一觸即發(fā)。
近期因?yàn)楸淮魃?ldquo;鬼城”帽子而引起廣泛關(guān)注的營(yíng)口，自2006年被納入遼寧“五點(diǎn)一線(xiàn)”沿海經(jīng)濟(jì)帶后，GDP增速一直排名全省第一。營(yíng)口官方稱(chēng)，要在“十二五”期末爭(zhēng)取成為百萬(wàn)級(jí)人口的大城市。正是在這一目標(biāo)的激勵(lì)下，營(yíng)口市加大了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和招商引資力度，掀起了一場(chǎng)造城運(yùn)動(dòng)。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，2007年至2009年，營(yíng)口商品房施工量開(kāi)始飛速增長(zhǎng)。2009年、2010年兩年施工面積增幅更出現(xiàn)明顯放大，累計(jì)商品房施工面積高達(dá)3014萬(wàn)平方米。
不過(guò)據(jù)中國(guó)證券報(bào)報(bào)道，目前營(yíng)口市一些樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)兩年后，銷(xiāo)售面積依然只有20%左右;而正在開(kāi)發(fā)的遼寧(營(yíng)口)沿海產(chǎn)業(yè)基地，更是一片荒地，只見(jiàn)樓盤(pán)不見(jiàn)人，一些在建項(xiàng)目甚至已停工。
盡管1月22日營(yíng)口市政府出面澄清稱(chēng)，當(dāng)?shù)貥鞘胁⒎怯泄沓乾F(xiàn)象，部分開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)問(wèn)題系市場(chǎng)行為，與營(yíng)口樓市沒(méi)有任何關(guān)系，營(yíng)口房地產(chǎn)是健康發(fā)展的。但據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士透露，不包括遠(yuǎn)郊區(qū)縣和開(kāi)發(fā)區(qū)，營(yíng)口市區(qū)的存量房5年之內(nèi)都消化不完。
同樣被戴上“鬼城”帽子的還有江蘇常州。常州靠近上海、蘇州，但在蘇南的幾大城市中經(jīng)濟(jì)排名靠后。由于地理位置的優(yōu)勢(shì)，常州的房地產(chǎn)建設(shè)的目標(biāo)一度是吸引在上海和蘇州、無(wú)錫等城市工作的人來(lái)居住和投資。但常州在吸引人才和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面先天不足，愿意來(lái)此處買(mǎi)房的人不多，從而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商庫(kù)存嚴(yán)重。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年12月底，常州市共成交住宅49163套，每月5000套成交量的平均值讓常州的樓市看上去一片“火熱”，但與此同時(shí)，商品房庫(kù)存量達(dá)到了1360.26萬(wàn)平方米，同比漲幅為12.85%。即使按照2012年常州樓市的平均銷(xiāo)售速度來(lái)計(jì)算，樓市庫(kù)存量的消化時(shí)間依然長(zhǎng)達(dá)20個(gè)月。
實(shí)際上，中國(guó)社科院上月13日發(fā)布的住房綠皮書(shū)《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2012-2013)》就對(duì)這些情況有過(guò)警示。報(bào)告指出，由于目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)不是市場(chǎng)機(jī)制內(nèi)生的，也不是理性的市場(chǎng)力量作用的，其近期住房市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)普遍回轉(zhuǎn)的走勢(shì)值得警惕。2013年住房市場(chǎng)面臨著總體反彈與局部崩盤(pán)同時(shí)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，即：一些城市繼續(xù)快速上漲，一些城市將崩盤(pán);多數(shù)項(xiàng)目繼續(xù)漲價(jià)，一些項(xiàng)目將出現(xiàn)爛尾。
特別是對(duì)于一些泡沫特別嚴(yán)重的城市，由于投資和投機(jī)的撤離，將導(dǎo)致泡沫的破滅和樓市的崩盤(pán)，對(duì)于一些缺乏實(shí)力的房地產(chǎn)中小項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，由于資金緊張或資金鏈斷裂，將導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾及企業(yè)破產(chǎn)，從而可能帶來(lái)一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。
上一篇：海南房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展 將減少商品住房比重
下一篇：2013杭州下沙樓市趨于平衡 或價(jià)格穩(wěn)中有升
·中國(guó)已存12座“鬼城” 這些城市未來(lái)該如何？
·葉檀：很快我們就會(huì)看到第二個(gè)鄂爾多斯與溫州
