杭州樓市拿地六個月就賣房 還是頭一回
2013-01-17 來源：0352房網(wǎng) 編輯：安靜
摘要：杭州樓市拿地六個月就開始賣房，這樣的速度在杭州樓市還是頭一回。萬科的動作如此之快。今年1月1日，杭州市規(guī)劃局公示了杭政儲出[2012]17號地塊住宅項目的規(guī)劃，而這顯然就是2012年8月27日，萬科南都與喬戈里投資（香港）攜手拿下的江干區(qū)普福單元宅地。
拿地6個月就開始賣房
在2012年的杭州土地市場中，萬科無疑是最大的贏家。通過接連征戰(zhàn)，萬科去年在杭州共摘得5宗土地，拿地總金額達到53.7億元，土地儲備達到近80萬平方米。這些土地在2013年都會有哪些表現(xiàn)？業(yè)界都深表關(guān)注。
沒想到，萬科的動作如此之快。今年1月1日，杭州市規(guī)劃局公示了杭政儲出[2012]17號地塊住宅項目的規(guī)劃，而這顯然就是2012年8月27日，萬科南都與喬戈里投資（香港）攜手拿下的江干區(qū)普福單元宅地。公開資料顯示，這個項目初步規(guī)劃有12幢高層公寓，由杭州萬普置業(yè)有限公司建設(shè)，方案設(shè)計已委托設(shè)計單位進行。
而去年差不多時間，萬科拿下的另一宗位于勾莊的地塊，同樣進展神速。據(jù)知情人士透露，該項目的案名已經(jīng)出爐，并將于今年2-3月份啟動。
從拿地到規(guī)劃公示，萬科用了127天。不過，這并不是最快的。動作更為快捷的，顯然是龍湖奧體單元地塊，它的用時是116天。同樣是在2012年8月27日，已經(jīng)在杭州有兩個樓盤的龍湖地產(chǎn)，選擇布局錢塘江南岸，以23.5億元拿下濱江奧體單元地塊。而在2012年12月21日，這個被命名為 “春江彼岸”的項目公示，已經(jīng)出現(xiàn)在杭州市規(guī)劃局的網(wǎng)站上。
根據(jù)規(guī)劃，這個項目總建筑面積32萬平方米，規(guī)劃建設(shè)15幢樓，其中13幢圍繞地塊呈環(huán)狀分布，另外2幢被放在中心花園的位置，顯然將被作為景觀資源絕佳的樓王。項目西面還將規(guī)劃建設(shè)一個幼兒園，占地約4700平方米。
值得一提的是，龍湖快速運轉(zhuǎn)項目并不僅僅體現(xiàn)在春江彼岸一個項目之上。這家公司2011年5月30日在紹興柯橋拿下一宗土地，結(jié)果到了11月18日，該項目的實景示范區(qū)已經(jīng)全部對外開放，而12月2日，也就是僅僅6個月之后，這個項目就首次推盤，目前已經(jīng)銷售6億元，速度之快實在讓人咋舌。
資金成本大大降低
一般來說，一個項目從拿地到規(guī)劃出爐，需要一年甚至更長時間，而萬科、龍湖所用時間則大幅縮減，如此之快，是為了什么？
對此，杭州樓市一位資深業(yè)內(nèi)人士表示，加快項目開發(fā)進度，肯定可以大大降低資金成本。就目前來說，一般房企融資年利率都在10%-12%以上，一旦涉及信托等方式，年利率15%-20%也很普通。而一些從銀行拿不到貸款的小公司，可能會更高。早日開發(fā)，早日賣房，早日還款，自然利率也會大幅減少。
此外，這么做可以極大提高資金周轉(zhuǎn)效率。比如原來投入20億元，要4年才能收回，但現(xiàn)在只要2年就夠了，資金回籠后就可以投資下一個項目，那么20億元就變成了40億元。
“你試想一下，如果一個項目半年左右就可以銷售，那個時候，說不定開發(fā)商連土地款都還沒有全部支付完，而工程款這些都是可以后面付款的，也就是說，開發(fā)商花在一個項目上的投入，非常少。”這位業(yè)內(nèi)人士表示。另外，資金快速周轉(zhuǎn)，項目開發(fā)一個接著一個，開發(fā)商的銷售額也會翻番，而目前開發(fā)商的排名基本上都是根據(jù)銷售額來定的。所以相對于小公司來說，大公司會更注重加快項目開發(fā)。
在杭州本土開發(fā)商中，濱江房產(chǎn)堪稱是資金運轉(zhuǎn)方面做得比較好的高手。這家公司似乎總是能夠在市場低迷時殺出重圍，憑借高性價比熱銷推盤，之后精確踩住拿地節(jié)奏，為企業(yè)后續(xù)發(fā)展贏得先機。對此，濱江集團董事長戚金興在接受記者采訪時坦言，很多人在看到濱江在以比較實惠的價格賣房時，可能會覺得濱江很“吃虧”，但事實并不如此。比如，2012年上半年，曙光之城虧本賣房，金色黎明一期保本賣房，表面上看濱江這么做不可思議，但賬不能簡單地這樣算。
他說，如果換種思路，這兩個樓盤一定要等到滿意的價格再出貨，單是財務(wù)成本就要增加很多。反之，濱江獲得了巨大的現(xiàn)金流，為自己獲得了更好的生存空間，同時還帶來幾個好處。首先，手上有錢，心中不慌。在具有稀缺資源的其他項目，如湘湖壹號、武林壹號等樓盤的定價上，更有底氣;其次，因為熱銷勢頭很好，有利于在銀行獲得更優(yōu)惠的貸款政策；另外，因為有現(xiàn)金流，也更有實力在土地市場上獲得話語權(quán)，在土地市場相對低迷的時候，拿得高性價比土地。
加快項目運作是個趨勢
之前，很多人比較熟悉的房地產(chǎn)開發(fā)進程是這樣的：先到土地市場上去拿一塊地，之后“小火慢燉”地細細做規(guī)劃，之前經(jīng)過各種變數(shù)做各種調(diào)整，然后在漫長的時間過去之后，再面向市場銷售。這中間，可能需要1-2年甚至更長時間。
但業(yè)內(nèi)人士認為，之前這樣“要在一塊土地上實現(xiàn)利潤最大化”的開發(fā)模式，其實并不算正常。對于房地產(chǎn)這個行業(yè)，之前有個比喻很貼切，即無論你是走路還是跑步，或者干脆趴在地上，只要你上了房地產(chǎn)這個飛速前行的火車，你都可以飛起來。但是這種時代已經(jīng)一去不復(fù)返了，而“大魚吃小魚，小魚吃蝦米”的時代已經(jīng)來臨。在這個時候，開發(fā)商除了做好產(chǎn)品，還需要在成本控制、融資能力等各方面下更大功夫。
值得一提的是，想要實現(xiàn)項目快速運轉(zhuǎn)，并不是有想法就可以，它實際上是各家公司在多個層面的比拼，需要有很多條件來支撐。
杭州某外來地產(chǎn)大鱷的一位負責(zé)人表示，他們的集團就規(guī)定，如果一個項目能夠在1年之內(nèi)回收投入資金，那么項目的凈利潤部分項目公司可以參與分紅，這個比例大概是10%-15%。也就是說，如果這個項目的凈利潤是1億元，那么項目公司就可以拿到1000-1500萬元左右，這顯然并不是小數(shù)目。有了這樣的激勵機制，項目公司自然就有主觀能動性。
“所以我們的團隊在拿地之前，其實已經(jīng)把所有的規(guī)劃都做好了。這些規(guī)劃包括戶型配比、景觀規(guī)劃、投資預(yù)算甚至工程的招投標都已經(jīng)做好了。剩下的就只剩收地、進場、報批，即使沒有拿到地，最多也就做了些無用功罷了。”這位負責(zé)人表示。
而杭州龍湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理袁春也表示，龍湖拿地后之所以能夠迅速出規(guī)劃，也是因為把很多工作前置了。另外，龍湖有一套非常成熟的產(chǎn)品線，考察一個地塊之前，這塊地適合做成什么樣的產(chǎn)品類型，適合多大的戶型，精裝修還是毛坯，利潤率大概多少，其實都已經(jīng)做過詳細調(diào)研，心中八九不離十了。拿到地之后，無非只是走一下報建的流程，自然速度就非常快了。
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