2013年樓市銷量高攀 樓市調(diào)控路在何方
2013-01-05 來源：0352房網(wǎng) 編輯：無憂
摘要：2012年樓市持續(xù)走低，年底逐漸回暖，2013年房價是否會回升上漲?樓市調(diào)控將步入何方?
銷量高攀房價會否跟進(jìn)
回首過去的一年，樓市銷量雖時有震蕩，但全年都比較平穩(wěn)。去年2月是傳統(tǒng)的淡季，七八月淡季也不淡，銷量攀上一個制高點(diǎn)，而“金九銀十”延續(xù)了這種高位態(tài)勢，到了年底的最后兩月，又出現(xiàn)了一波明顯的翹尾行情。
這種逐步上升的市場曲線在武漢體現(xiàn)得淋漓盡致。由于剛性需求的大量涌入，武漢樓市從去年3月開始就逐漸回暖，持續(xù)至7月，當(dāng)月銷量已創(chuàng)26個月新高，到了10月，前10個月成交量已超過2011年全年。去年全年總成交已超過13萬套，創(chuàng)最高歷史紀(jì)錄。
與此同時，房價總體上比較淡定，其間個別地方雖有小幅溫和的上漲，漲幅也并不高。特別是開發(fā)商持續(xù)的“打折促銷”策略，讓房價始終處于相對平穩(wěn)軌道。
“最近，部分地方似乎出現(xiàn)了一些回暖跡象，但市場并不存在價格大幅反彈的基礎(chǔ)。”李國政認(rèn)為，由于調(diào)控力度不減、商品房銷量居高不下等原因，供需雙方難以達(dá)成一致的樂觀預(yù)期，房價難現(xiàn)大漲的動力。
不過，也有人表示了不同的看法。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，房地產(chǎn)企業(yè)差錢的困難正在好轉(zhuǎn)，庫存量也持續(xù)減少，而新開工面積卻在負(fù)增長，意味著房屋供應(yīng)量偏緊，市場需求量仍很巨大，價格自然往上走。
另一方面，隨著經(jīng)濟(jì)形勢的逐步好轉(zhuǎn)、城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，新增住房需求和改善性需求也會持續(xù)增加，銷售或?qū)⒗^續(xù)當(dāng)前的“火熱”，并帶動房價回升上漲。
土地市場會否進(jìn)入“暖冬”
先冷后熱，是去年土地市場的真實(shí)寫照。上半年，土地拍賣量跌至谷底，成交量較2011年同期下降三成以上，流拍、延期成為土地市場的普遍現(xiàn)象。但第四季度起，形勢悄然出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。伴隨新房銷售的逐漸回暖，開發(fā)商資金壓力有所緩解，拿地?zé)崆槊黠@增加，推動土地成交量步步回升。從去年11月開始，各地“地王”大戲輪番上演，土地市場看似也進(jìn)入了“暖冬”。統(tǒng)計顯示，在剛剛過去的一個月，北京、上海、廣州、深圳等城市均有“地王”涌現(xiàn)。
“目前，開發(fā)商拿地?zé)崆榕c三年前的狂熱相比，已理智了很多，整體拿地價格并不高，底價成交仍是土地市場主調(diào)。”李國政直言，“地王”項目大多由實(shí)力雄厚的大企業(yè)取得，而一些小房企資金鏈仍然緊張，面臨著庫存壓力和成本困境，甚至只能賣地求生存。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)認(rèn)為，近期土地市場集中成交的重要原因是房企資金壓力的緩解，預(yù)計隨著商品住宅成交量持續(xù)上升，土地市場也將加快復(fù)蘇，特別是土地價格并未大漲的情況下，開發(fā)商對后市預(yù)期也比較樂觀，拿地?zé)崆槿詫⒏邿?/p>
樓市調(diào)控步入何方
住建部近日明確表示，今年將堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，繼續(xù)實(shí)行限購措施，堅決抑制投機(jī)、投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求，繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化的住房信貸、稅收政策和限購措施。
許多市場人士表示，住建部這一表態(tài)，很明顯是給當(dāng)前部分城市房地產(chǎn)市場重新出現(xiàn)的“過熱”苗頭潑了一盆冷水。
但是，2013年樓市仍將面臨一定程度的政策壓力，新型城鎮(zhèn)化思路的提出以及保障房建設(shè)繼續(xù)加碼等因素將給房地產(chǎn)業(yè)帶來一定利好，房地產(chǎn)調(diào)控政策將根據(jù)經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行適當(dāng)?shù)奈⒄{(diào)，以促進(jìn)發(fā)展，保障民生。
“不過，城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)化，房地產(chǎn)有其自身的發(fā)展規(guī)律和發(fā)展階段，未來不可能再現(xiàn)過去那樣的暴利，而是轉(zhuǎn)入利潤均衡、以質(zhì)取勝的時代。”中南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長張東說。
相對城鎮(zhèn)化，更引人關(guān)注的是房產(chǎn)稅最終能否落地。張東表示，房產(chǎn)稅逐步擴(kuò)大試點(diǎn)的時機(jī)已成熟，但什么時候推出還要看各方的利益權(quán)衡。“房產(chǎn)稅最重要的作用，不在于降房價，而在于增加投機(jī)成本和投資成本，打擊炒房，保護(hù)和引導(dǎo)普通商品房的消費(fèi)，確保老百姓的住房權(quán)。”
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