溫州新建商品房價(jià)領(lǐng)跌全國 開發(fā)商降價(jià)走量
2012-12-21 來源：0352房網(wǎng) 編輯：無憂
溫州，這座誕生內(nèi)地最早一批炒房客的城市，在這個(gè)落葉繽紛的時(shí)節(jié)感受到了來自樓市的寒意。國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的“2012年11月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，納入監(jiān)測統(tǒng)計(jì)的浙江杭州、寧波、溫州和金華四城市住宅價(jià)格繼續(xù)在70個(gè)城市中領(lǐng)跌。統(tǒng)計(jì)顯示，與2011年11月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格下降的城市有41個(gè)。浙江納入監(jiān)測統(tǒng)計(jì)的四個(gè)城市占據(jù)價(jià)格下降前四位，其中溫州以下降13.2%位列第一。
溫州天浩置業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，溫州的房價(jià)，跟去年同期相比，大概跌幅有20%左右。一些購房者放棄了某樓盤簽約買房的計(jì)劃，原因是和開盤時(shí)相比，該項(xiàng)目的價(jià)格比周邊樓盤要高出3000元/平方米。這樣的“跳水價(jià)”在溫州此起彼伏。代表溫州市場最高價(jià)格水平的綠城鹿城廣場，2010年巔峰時(shí)二手房價(jià)格已經(jīng)接近10萬元/平方米，如今有些戶型成交價(jià)甚至還不到5萬元/平方米，這一價(jià)格被媒體形容為“腰斬”。“雖然10萬的戶型和5萬的大不相同，并沒有很大的可比性，但是還是在一定程度上說明下跌的程度。”業(yè)內(nèi)人士分析說。與此同時(shí)，杭甬溫在二手住宅價(jià)格上也領(lǐng)跌全國。與2011年11月相比，70個(gè)大中城市中，二手住宅價(jià)格下降的城市有49個(gè)。其中，溫州以下降9.9%位列下跌城市首位，寧波、金華、杭州分別下跌5.2、4.5、4.3個(gè)百分點(diǎn)，分列二手住宅下跌城市二、三、四位。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，溫州的土地出讓金大幅縮水八成，溫州市政府在下半年加大了推地的力度，9、10兩個(gè)月，分別都有超過15宗地塊推出。溫州天浩置業(yè)的報(bào)告顯示：在樓市持續(xù)調(diào)控的背景之下，溫州的土地市場上半年幾乎交了白卷。而住宅用地收獲了一個(gè)“鴨蛋”。直到9月份，溫州市區(qū)土地市場才迎來了南湖城市綜合體E-1-10地塊的成功出讓。而該宗地塊也是甌海區(qū)政府幾經(jīng)談判才收獲的成果。根據(jù)年初溫州市國土資源局的消息，2012年，溫州市區(qū)擬安排出讓商品住宅用地20宗、約1116畝，商服用地36宗、1739畝，共2800多畝商品房建設(shè)用地，從目前來看，前11個(gè)月，溫州市區(qū)共出讓商品房建設(shè)用地21宗、758.5358畝，商品住房用地只出讓了5宗、228.19畝，只完成了全年土地出讓計(jì)劃的兩成。消息人士透露，現(xiàn)在溫州土地出讓的很少，開發(fā)商要去和政府談，比如這塊土地開發(fā)的時(shí)間、價(jià)格、規(guī)劃的指標(biāo)等要素，雙方達(dá)成協(xié)議后，才會(huì)推出土地，這在某種程度上避免了零成交。
“這個(gè)市場還是很難做。”當(dāng)?shù)氐囊患议_發(fā)商表示，雙方為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，一些大的開發(fā)商，像華潤，選擇和當(dāng)?shù)氐姆b龍頭森馬合作。土地市場顯得撲朔迷離，上述開發(fā)商表示，像江濱路18、19號(hào)地塊原先掛牌價(jià)19000元/平方米都不賣，但是后來以14900元/平方米的價(jià)格被成功摘牌。“這就是風(fēng)險(xiǎn)。”所以很多當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)企業(yè)就減緩拿地步伐，但隨著土地交易的冷淡以及地價(jià)的回歸，只有一些大的開發(fā)商還在繼續(xù)拿地。
對(duì)開發(fā)商來說，更重要的是保存實(shí)力，“能進(jìn)入下一關(guān)再說”。對(duì)他們來說，熬過了這個(gè)寒冬，就多了一線“守得云開見月明”的希望。這也是許多樓盤拼命跑量的重要原因。目前，中糧、綠城、萬科等開發(fā)商都不約而同選擇了低價(jià)跑量的策略。“這個(gè)市場沒辦法做，當(dāng)時(shí)的許多炒房客都不愿意再出手了。”一家開發(fā)商表示，他們中的不少客戶都是溫州人，但是這一波行情并沒有參與進(jìn)來。溫州天浩置業(yè)有限公司一手部副總經(jīng)理向洋表示，以銷售價(jià)格為例，今年前11個(gè)月溫州市區(qū)商品住房銷售均價(jià)26734元/平方米，較去年同期回落了8000多元/平方米，幅度達(dá)23%。房價(jià)逐漸回歸理性。不理性的背后就是斷了活路。以當(dāng)年轟動(dòng)一時(shí)的溫師院地塊為例，當(dāng)初的官網(wǎng)報(bào)價(jià)是56000~57000元/平方米，因?yàn)殚_盤期間的一系列優(yōu)惠，最終的實(shí)際成交均價(jià)只有46000元/平方米左右。這個(gè)開盤價(jià)，讓業(yè)內(nèi)人“心驚肉跳”，不僅低于市場預(yù)期，也低于成本價(jià)。事實(shí)上，連置信房產(chǎn)的董事姚汝林都公開表示，這個(gè)樓盤以成本價(jià)銷售，即樓面地價(jià)加上造價(jià)，損失了一些財(cái)務(wù)成本。
監(jiān)測結(jié)果顯示，11月26日~30日，溫州民間融資綜合利率指數(shù)為21.43%(即平均月息1.78分)，環(huán)比下降0.56個(gè)百分點(diǎn)，其中，借貸服務(wù)中心、小貸公司、民間資本管理公司、社會(huì)直接融資的利率，平均月息分別為1.13分、1.72分、1.71分、1.34分。其他市場主體利率平均月息2.51分。這么高昂的民間利率，已經(jīng)讓炒房客沒有了喘息的空間，對(duì)開發(fā)商來說，融資成本實(shí)在太高，這么高的代價(jià)，還不如低價(jià)跑量。有分析人士表示，年底溫州還有可能迎來一小波行情，這和歲末華僑陸續(xù)返鄉(xiāng)有很大關(guān)系。 2012年前11月溫州市區(qū)新盤供應(yīng)量達(dá)到53個(gè)(包含一些尾盤項(xiàng)目和城建固有資產(chǎn)拍賣項(xiàng)目)，供應(yīng)量達(dá)87.25萬平方米，比去年同期增加了65%。而住宅市場供應(yīng)量也同樣收獲頗豐，前11個(gè)月住宅上市量達(dá)到83.52萬平方米，是去年同期的2.38倍。出現(xiàn)這一情況，與今年房地產(chǎn)市場筑底企穩(wěn)有關(guān)。
溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所的市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2006年到2011年，溫州市區(qū)商品房銷售均價(jià)從8045元/平方米一路上漲到34674元/平方米，6年當(dāng)中足足漲了3.2倍。其中，民間資本在溫州樓市中扮演了重要角色，溫州中小企業(yè)促進(jìn)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，在2008至2010年期間，溫州民間借貸約六成進(jìn)入樓市，嚴(yán)重放大了炒房風(fēng)險(xiǎn)。2011年，在限購、限貸和房產(chǎn)稅等政策的重拳下，加上后來的民間借貸風(fēng)波，溫州房價(jià)迅速下跌，成交量急劇萎縮。溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻認(rèn)為，如今溫州房價(jià)下跌正是調(diào)控政策的積極成果，這是房價(jià)的理性回歸。陳鴻否認(rèn)溫州樓市會(huì)出現(xiàn)崩盤的可能，他說最危險(xiǎn)的時(shí)刻已經(jīng)過去。
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