一線城市庫存并未大幅減少 房?jī)r(jià)上漲壓力大
2012-12-08 來源：0352房網(wǎng) 編輯：木木
012年樓市被業(yè)內(nèi)人士稱為“去庫存年”，然而市場(chǎng)表現(xiàn)卻一般，維持在絕對(duì)高位的待售面積則成為懸在房企頭上的達(dá)摩克利斯之劍。若是房?jī)r(jià)飆漲，手頭庫存足的房企則會(huì)大賺一筆，如果樓市低迷，手頭庫存足的房企則會(huì)資金壓力巨大。盡管最近北京、上海等一線城市樓市在加速回暖，但這些城市的庫存并未大幅減少。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按照目前的銷售速度，庫存去化的周期基本都需要8-9個(gè)月的時(shí)間。加之限購政策并未取消，明年的房?jī)r(jià)難以出現(xiàn)2009年那樣的大漲。據(jù)樓市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年10月全國(guó)待售面積約為3.2億平米，超過2011年底的2.7億平米，并一直維持在高位。房企去庫存壓力仍然很大。
從11月的成交量上可以看到北京樓市的回暖程度。據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，今年11月，北京新建住宅成交面積為140.78萬平方米，新建商品住宅成交12988套，環(huán)比上漲32.37%，同比上漲94.34%。與北京一樣，上海、廣州等一線城市樓市在寒冷的季節(jié)全面回暖。成交上漲，使得去庫存化的速度加快，由此，擔(dān)心供應(yīng)量減少導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的聲音出現(xiàn)。
北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京整體市場(chǎng)庫存的最低點(diǎn)出現(xiàn)在7月份的7.7萬套，在11月初增加供應(yīng)后，目前的住宅可售庫存回升到了88308套。而北京住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人不久前表示，年底前還有9000套預(yù)售正在審批中。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，今年北京的去化速度為月均1萬套，按這個(gè)銷售速度計(jì)算，目前的庫存去化周期為8-9個(gè)月，這還不包括新增房源。目前，北上廣三個(gè)一線城市中，北京的去庫存壓力相對(duì)較小，而廣州、上海的庫存相對(duì)于其成交量來說，壓力仍然堪憂。陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，截至11月28日，廣州未售套數(shù)為10.6萬套，按套均面積100平方米粗略計(jì)算，未售面積達(dá)到了千萬平米。而廣州市國(guó)土房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月，廣州10區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積76.92萬平方米。上海房管局統(tǒng)計(jì)，截至11月，今年上海市商品住宅成交面積為817.83萬平方米，同比增長(zhǎng)21.75%;以目前的去化能力，上海市商品公寓總體去化周期在9個(gè)月，略大于7到8個(gè)月的供求平衡經(jīng)驗(yàn)值。但100平方米以下的商品公寓，去化周期僅為6個(gè)月左右，而面積在150平方米以上的公寓房源庫存去化周期長(zhǎng)達(dá)15個(gè)月。中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟表示：“雖然成交情況比較好，但是北上廣三個(gè)一線城市的庫存基本處于相對(duì)適中的水平。”
華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)曾多次表示，明年3月份，由于供應(yīng)量的不足，房?jī)r(jià)將會(huì)暴漲。該預(yù)測(cè)引發(fā)了經(jīng)濟(jì)學(xué)者郭建波與任志強(qiáng)約賭事件。其實(shí)，任志強(qiáng)10月底在某論壇上曾對(duì)其預(yù)測(cè)的明年房?jī)r(jià)上漲作了進(jìn)一步說明，他說：“我們只能預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行是根據(jù)土地、開工、投資來運(yùn)行的，但我們不能預(yù)測(cè)的是最后結(jié)果，如果因?yàn)檎扇〈胧┛赡芊績(jī)r(jià)沒漲，不像我說的應(yīng)該漲，沒漲不等于我預(yù)測(cè)錯(cuò)了，因?yàn)榍捌谶@三個(gè)條件是正確的。”業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，明年的供應(yīng)量的確會(huì)有所減少，但是基本保持平衡，不會(huì)出現(xiàn)像2009年那樣的暴漲。
目前，限購政策仍然未改變，入市的需求并不會(huì)出現(xiàn)井噴。而陳晟認(rèn)為，明年即使政策調(diào)整，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資與投機(jī)仍然不會(huì)改變，因此，剛需仍然是購房主力。值得注意的是，北京樓市此次回升是從二手房市場(chǎng)率先恢復(fù)，進(jìn)而帶動(dòng)了一手房。二手房的成交量早已超過一手房，因此存量房為市場(chǎng)所帶來的供應(yīng)不可小視。根據(jù)北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為14449套，環(huán)比上漲26.2%，同比大幅上漲80.5%。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，現(xiàn)在不少人忽略了一個(gè)情況，就是近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了根本的變化，二手房的成交量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一手房，存量房源對(duì)市場(chǎng)有很大的調(diào)節(jié)作用。一手房?jī)r(jià)的上漲會(huì)吸引二手房源的釋放。存量房中還存在著大量的空置房。隨著房產(chǎn)稅試點(diǎn)的逐步推廣，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，空置房可能會(huì)因稅收等原因，釋放到市場(chǎng)中，從而增加供應(yīng)。
消化庫存成為當(dāng)前房企最重要的任務(wù)之一，有業(yè)內(nèi)人士表示，目前很多大房企積壓了不少待售面積，盡管今年的銷售不錯(cuò)，尤其是在一些三四線的城市，雖然成交量有所回升，但是只要價(jià)格微漲，銷售速度就會(huì)立刻慢下來。因此希望快速去庫存化的房企都不敢輕易調(diào)整售價(jià)，庫存成為了博弈的一個(gè)底線。
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