三四線城市庫(kù)存危機(jī) 開(kāi)發(fā)商搶一線城市土地
2012-12-06 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：木木
眾多開(kāi)發(fā)商因一線城市遭遇嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，蜂擁轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市。一時(shí)間，三四線城市成為開(kāi)發(fā)商保持銷(xiāo)量的重要支點(diǎn)。如今，正遭遇結(jié)構(gòu)性供求關(guān)系矛盾的三四線城市，經(jīng)歷近兩年的調(diào)控之后，開(kāi)發(fā)商們發(fā)現(xiàn)，原來(lái)深入三四線拓展是一件有風(fēng)險(xiǎn)的事情，尤其是房?jī)r(jià)止跌回升的過(guò)程中，一線城市和熱點(diǎn)二線城市更能帶來(lái)銷(xiāo)量和利潤(rùn)。
中房信集團(tuán)關(guān)于中國(guó)城市發(fā)展前景與風(fēng)險(xiǎn)排行的報(bào)告指出，由于三四線城市，尤其是一些資源型城市，如鄂爾多斯、營(yíng)口、泰安、保定等，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度開(kāi)發(fā)導(dǎo)致供大于求，存在較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告引用的數(shù)據(jù)顯示，鄂爾多斯常住人口不到200萬(wàn)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)存在巨大的投資泡沫，土地消化周期長(zhǎng)達(dá)9.71年，供求比高達(dá)3.88，市場(chǎng)嚴(yán)重供過(guò)于求。
剛剛過(guò)去的11月，京滬深穗四大城市成交量均創(chuàng)下今年新高，其中11月廣州新房成交均價(jià)14769元/平方米，更創(chuàng)下2010年以來(lái)的新高。而眾多的三四線城市卻深陷庫(kù)存和消化危機(jī)之中：全國(guó)商品房待售面積環(huán)比去年繼續(xù)升高，其中三四線城市的庫(kù)存巨大。
在出現(xiàn)翹尾行情的11月，樓市庫(kù)存也被高度關(guān)注。“自今年6月份以來(lái)，全國(guó)商品房待售房面積一直維持在高位，并且有上升的趨勢(shì)，這是需要警惕的。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)聶梅生指出。數(shù)據(jù)顯示，三四線城市的庫(kù)存量更大。摩根大通最新報(bào)告指出，從地區(qū)來(lái)看，明年一線城市更樂(lè)觀一些，三四線城市去庫(kù)存壓力會(huì)更大。據(jù)克爾瑞“中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排行榜”數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)城市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排名前50位城市中無(wú)一例外均為三四線城市�？藸柸饒�(bào)告測(cè)評(píng)的287個(gè)城市中，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)排名倒數(shù)前三的分別是深圳、北京和上海，廣州、杭州、南京等重點(diǎn)一二線城市的風(fēng)險(xiǎn)也較低。該風(fēng)險(xiǎn)榜單前50強(qiáng)幾乎都被三四線城市占據(jù)，排名第一的是酒泉，第二為呼倫貝爾，備受關(guān)注的鄂爾多斯排名第六，其土地消化周期長(zhǎng)達(dá)9.71年，供求比高達(dá)3.88，市場(chǎng)嚴(yán)重供過(guò)于求。分區(qū)域看，風(fēng)險(xiǎn)排名前50城市主要集中在華北、西北、西南中，大多數(shù)集中在內(nèi)陸城市�？藸柸鸲麻L(zhǎng)丁祖昱強(qiáng)調(diào)，進(jìn)入三四線城市要非常謹(jǐn)慎，這些城有限的客戶需求、市場(chǎng)需求和相對(duì)無(wú)限的土地供應(yīng)，構(gòu)成了這些城市最大的風(fēng)險(xiǎn)�？藸柸鸱治鰩熽悋[天指出，中國(guó)目前面臨著換屆的特殊節(jié)點(diǎn)，樓市注定會(huì)有短期的震蕩，不可避免。
今年5-7月以及11-12月的兩輪樓市回暖中，開(kāi)發(fā)商們發(fā)現(xiàn)，北京、廣州、深圳的房子太好賣(mài)了，包括豪宅，都很容易銷(xiāo)售出去，而價(jià)格和利潤(rùn)也是節(jié)節(jié)升高。機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示，11月，包括北上廣深在內(nèi)的10個(gè)典型城市土地出讓金收入為663億元，環(huán)比增長(zhǎng)23%，創(chuàng)16個(gè)月新高。其中僅11月13~15日3天，上市房企公示的拿地總規(guī)模就高達(dá)近180萬(wàn)平方米。9月至今，保利、中海外等大型房企共創(chuàng)造了11個(gè)“地王”。其中，上海、深圳、北京出現(xiàn)地王最多。房企的新增土地儲(chǔ)備也基本位于一二線。統(tǒng)計(jì)顯示，萬(wàn)保招金四大房企今年的拿地區(qū)域回歸一二線。三季度以來(lái)金地拿地速度明顯加快，并主要集中在已進(jìn)入的一二線城市。截至10月底，公司新增項(xiàng)目6個(gè)，建筑面積約96萬(wàn)平米，累計(jì)地價(jià)約26億。金地共進(jìn)入5個(gè)城市，其中僅有余姚三線城市。保利表現(xiàn)更為迫切：截至目前，保利今年共進(jìn)入13個(gè)城市拿地，其中三四線城市僅為2個(gè)，在北京和上海就新增土地儲(chǔ)備約80萬(wàn)平方米。萬(wàn)科相對(duì)平衡，今年所進(jìn)入的大約40個(gè)城市中，有15個(gè)為三四線城市，表明其戰(zhàn)略縱深仍然在延續(xù)，但步伐謹(jǐn)慎。華潤(rùn)置地則通過(guò)舊城改造形式拿下深圳近1000萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，占公司總土儲(chǔ)的35%。從上述公司拿地區(qū)域來(lái)看，即使是進(jìn)入三四線城市，萬(wàn)保招金也基本上都避開(kāi)了經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，或者此前泡沫較高的城市，如酒泉、黑河、大同、溫州、鄂爾多斯等地。招商地產(chǎn)董事長(zhǎng)林少斌明確表示，招商的戰(zhàn)略布局只進(jìn)入核心二線城市，以及部分三線城市的核心地段，未來(lái)一二線城市仍然是公司銷(xiāo)售和利潤(rùn)的主要來(lái)源。在此背景下，下半年開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶優(yōu)質(zhì)土地資源尤其是一線城市的土地便不難理解。
用市場(chǎng)供求關(guān)系和城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境角度分析各地的新房潛在供應(yīng)和消化能力發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最高的城市主要位于華北和西北，兩個(gè)地區(qū)的高風(fēng)險(xiǎn)城市總量達(dá)到29個(gè)，占50個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)城市的58%。50個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)城市中，絕大多數(shù)是四線城市，總量達(dá)到41個(gè);除了營(yíng)口、保定、滄州、河池、防城港位于沿海省區(qū)之外，共有46個(gè)城市位于內(nèi)陸地區(qū)，占總數(shù)的92%。
研究認(rèn)為，從指標(biāo)上看，相當(dāng)一部分城市存在土地供應(yīng)過(guò)量的問(wèn)題，雖然短期內(nèi)住宅市場(chǎng)供求危機(jī)并不一定顯露出來(lái)，但未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)難以規(guī)避;另外，從需求角度來(lái)看，四線城市幾乎都是人口輸出城市，且不具備對(duì)外來(lái)人口的吸附能力，因此常住人口普遍較少，與三線城市拉開(kāi)了較大距離，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求嚴(yán)重不足。
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