三四線城市房地產(chǎn)庫存過量 樓盤降價成主流
2012-12-05 來源：0352房網(wǎng) 編輯：木木
近期，有媒體公布了一份報告稱，目前部分三四線城市的房地產(chǎn)庫存量是“天量”。據(jù)其所述，國內包括唐山、揚州、中山、蕪湖、連云港等大量三四線城市在過去幾年土地供給極度膨脹，與商品房實際消化速度形成巨大差距。該報告以邯鄲為例，該市是河北省三線城市，其房價每平方米也就四五千元，但當?shù)胤康禺a(chǎn)泡沫膨脹之程度，不比鄂爾多斯、溫州、貴陽等地低多少。目前當?shù)卦谑酆皖A售的房產(chǎn)共約3480萬平方米。按照人均居住面積31.6平方米計算，邯鄲在售與預售樓盤至少可以容納100萬人以上。而當?shù)胤寝r(nóng)人口樂觀估計也不足160萬人。如果考慮到2012年當?shù)匦陆潜P建筑面積，邯鄲在售與預售房面積至少可以容納130萬人以上。而當?shù)?011年全年樓盤銷售總面積僅355萬平方米，以此測算，在建與在售樓盤至少需要消化10年。
的確，三四線城市的房地產(chǎn)住宅庫存應該得到關注。而現(xiàn)時提出這樣的問題也可以說得上是恰如其分。目前，已經(jīng)有人在預測，在持續(xù)的樓市回暖氣氛下，開發(fā)商賣房已經(jīng)不再那么困難。但事實上，這僅僅是限于廣州、上海、北京、深圳這樣的一線大城市。從近期的成交數(shù)據(jù)上看，無論是中小面積的首次置業(yè)產(chǎn)品還是較大面積的家庭換房產(chǎn)品，甚至是別墅、豪宅這樣的高端產(chǎn)品在最近幾個月在這些大城市都賣得風生水起。歸結起來的原因也很簡單，在經(jīng)歷了長時間的觀望以后，購房者成為首先耐不住寂寞的一方，越來越多的買家開始朝著房地產(chǎn)市場進發(fā)。這就使得樓市一下子又熱了起來。
此前，眾多開發(fā)商因一線城市遭遇嚴厲的樓市調控，蜂擁轉戰(zhàn)三四線城市。一時間，三四線城市成為開發(fā)商保持銷量的重要支點。如今，正遭遇結構性供求關系矛盾的三四線城市，有可能在今年年底和明年初成為房企的“毒藥”。美國摩根大通銀行首席中國經(jīng)濟學家、大中華區(qū)經(jīng)濟研究主管朱海斌11月30日表示，相對于銷售來說，中國三四線城市現(xiàn)在的供應量比例明顯比一線城市要高，消化壓力很大。這一說法得到其他研究機構的論證。中國房地產(chǎn)信息集團近期發(fā)布的 《中國城市房地產(chǎn)風險榜》顯示，目前房地產(chǎn)風險最大的50座城市，全部是三線和四線城市。
中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，三四線城市目前供應過量明顯。以東北的營口為例，城鎮(zhèn)人口為143萬，人均GDP約為4萬元，但是土地總量達到8600萬平方米，人均供應量超過60平方米，遠超2010年全國城鎮(zhèn)人均29.2平方米住房面積的水平。和營口類似，南通、中山、佛山、惠州等三線城市由于人口基數(shù)低、需求有限，過去幾年隨著制造業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，勞動力大量引入，房地產(chǎn)市場快速擴張。但這種快速膨脹畢竟是暫時的，隨著勞動力優(yōu)勢的逐漸消失，以及工業(yè)化規(guī)模達到或超過城市的承受能力，住房市場發(fā)展必然放緩甚至萎縮，導致過去幾年快速擴張的項目需要長時間來消化，這些城市的供應壓力或將長期存在。
中房信集團關于中國城市發(fā)展前景與風險排行的報告指出，由于三四線城市，尤其是一些資源型城市，如鄂爾多斯、營口、泰安、保定等，房地產(chǎn)市場過度開發(fā)導致供大于求，存在較大的市場風險。報告引用的數(shù)據(jù)顯示，鄂爾多斯常住人口不到200萬，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場存在巨大的投資泡沫，土地消化周期長達9.71年，供求比高達3.88，市場嚴重供過于求。中國房地產(chǎn)信息集團用市場供求關系和城市經(jīng)濟環(huán)境角度分析各地的新房潛在供應和消化能力發(fā)現(xiàn)，市場風險最高的城市主要位于華北和西北，兩個地區(qū)的高風險城市總量達到29個，占50個高風險城市的58%。50個高風險城市中，絕大多數(shù)是四線城市，總量達到41個;除了營口、保定、滄州、河池、防城港位于沿海省區(qū)之外，共有46個城市位于內陸地區(qū)，占總數(shù)的92%。中國房地產(chǎn)信息集團研究認為，從指標上看，相當一部分城市存在土地供應過量的問題，雖然短期內住宅市場供求危機并不一定顯露出來，但未來風險已經(jīng)難以規(guī)避;另外，從需求角度來看，四線城市幾乎都是人口輸出城市，且不具備對外來人口的吸附能力，因此常住人口普遍較少，與三線城市拉開了較大距離，房地產(chǎn)市場需求嚴重不足。
面對樓市供大于求的狀況開發(fā)商大多選擇降價促銷。蔡為民說，最先降價的開發(fā)商絕對是最聰明的開發(fā)商。他認為，和一線城市不一樣，那些人口流出量大于人口流入量的三四線城市幾乎等不到市場重新回暖。在這樣的情況下，最早降價撤退，會讓企業(yè)的損失降低至最少。中原地產(chǎn)高級研究經(jīng)理劉淵同意上述觀點。他表示，三四線城市此前少有降價，在這樣的背景下，降價能夠增加項目的吸引力，加速庫存去化。業(yè)內人士薛迥文說，除降價外，拋售股權也是可行的方法。
但是不是每個地方都是這樣，顯然不是的。一線大城市就有大量自住需求的買家作為支撐所以回暖，但在很多三四線城市，就不是這樣。在最近，盡管像惠州、中山這樣的城市成交數(shù)據(jù)沒有以前那么難看，但實際上也說不上是有多火熱。這些城市主要的投資力或者說是住宅購買力大部分都是來自于外地。而一線樓市的回暖可以說是分流了這些地方的人氣。與一線相比，三四線城市在樓市回暖的潮流中只能算是配角，而且有些地方甚至根本沒有沾到光。
而更為重要的是，這些城市在一線城市限購政策出臺后，曾一度被認為是投資流向的主要陣地。在前兩年，很多地方政府都用各種手段吸引開發(fā)商到這些地區(qū)去置地建房。像惠州、中山現(xiàn)時的很多大型項目在去年都是打著“這里不限購”的旗號推出來的。這些舉動如今可能已經(jīng)成為當?shù)厣踔潦情_發(fā)商的一種負擔。當年拿下的大面積用地建成的產(chǎn)品，如今卻未能像一線城市回暖那樣熱賣。這樣，住宅庫存的壓力就顯而易見了。曾經(jīng)在惠州某大型樓盤操盤的一位房企負責人也曾坦言，現(xiàn)在那邊的房子去貨的速度跟去年沒有多大的區(qū)別。而且，現(xiàn)在這些區(qū)域的地方政府仍在不斷的賣地。如果目前的政策環(huán)境不改變，那么，庫存的壓力就有可能成為三四線城市長時間都不能解決的一個難題。
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