11月去庫存化速度加快 全國樓市迎來“暖冬”
2012-12-03 來源：0352房網(wǎng) 編輯：木木
頻繁釋放的樓市調(diào)控信號影響了房地產(chǎn)市場內(nèi)在的自然周期，同時購房者越來越理性的購房心理共同導致市場表現(xiàn)出明顯的“反周期性”。“淡季不淡，旺季不旺”也是今年樓市的一個主要特點，“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季雖然不盡如人意，但是卻在年底迎來“暖冬”。從全國樓市上看，11月新房成交大有起色，至至11月25日，根據(jù)中原集團研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國54個主要城市新建住宅簽約套數(shù)達到了236295套。超過了此前創(chuàng)出近2年新高的7月同期水平，環(huán)比10月份同期的上漲幅度更是達到了30.6%。同時，全國各主要城市新房簽約量也均達到了年內(nèi)的新高。
上市房企披露的業(yè)績顯示，以萬科、保利、招商地產(chǎn)為代表的龍頭房企已經(jīng)率先接近或完成了全年的銷售目標。與此同時，根據(jù)市場機構(gòu)的統(tǒng)計，11月全國主要城市的房地產(chǎn)成交再次出現(xiàn)了“供銷兩旺”的熱鬧場面。2012年收官在即，盡管經(jīng)歷了幾年來最冷清的“金九銀十”，但在不少業(yè)內(nèi)人士看來，隨著成交量價雙雙走高，全年房地產(chǎn)或?qū)⒃?ldquo;暖冬”中畫上句號。
盡管2012年樓市的“金九銀十”成色不足，但11月初陸續(xù)公布的上市房企的業(yè)績狀況還是讓人眼前一亮。根據(jù)公開披露的信息，萬科前10個月累計實現(xiàn)銷售面積1035.2萬平方米，銷售金額突破千億元，達到了1100.2億元，同比分別增長9.95%和2.41%。如果加上11月和12月的推貨量，預計萬科今年銷售額有望超過去年。同樣突破千億元銷售金額大關(guān)的還有中海地產(chǎn)，由于實行降價跑量策略，中海地產(chǎn)前10月實現(xiàn)銷售額1006.8億港元，同比增長28.9%，提前完成全年1000億港元的銷售目標。保利地產(chǎn)今年也收獲豐厚，保利前10月實現(xiàn)簽約銷售金額833.29億元，同比增長32.91%，超額完成年初制定的800億元銷售目標。而招商地產(chǎn)前9個月實現(xiàn)簽約銷售額247.08億元，也已經(jīng)實現(xiàn)全年210億元的銷售目標。中原集團研究中心發(fā)布的報告稱，從幾家公布年度銷售計劃的標桿房企情況來看，平均銷售計劃完成率達到99%，明顯好于預期。華潤、招商、中海均已超出年度銷售計劃。
不過，就在標桿房企高奏凱歌的同時，一些中小房企賣地求存的情況也屢屢出現(xiàn)。北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉表示，大品牌房企可以通過“以價換量”快速回籠資金，而中小房企在儲地有限、項目有限的狀態(tài)下，壓力則愈加明顯。標桿房企亮眼的業(yè)績可謂是全年房地產(chǎn)市場回暖的一個注腳，與之相比，各主要城市樓市成交量的回升則更加直接地反映出市場的現(xiàn)狀。根據(jù)市場機構(gòu)的監(jiān)測統(tǒng)計，11月，各地新房市場可謂供求兩旺。供應方面，中原集團研究中心監(jiān)測的22個城市11月(11.1-11.25)的供應量已經(jīng)超過整個10月。而成交方面，54個城市新房成交量更是超越了今年7月的最高位，成為2012年的月度新高。中原集團研究中心表示，調(diào)控政策預期平穩(wěn)，以及新增供應顯著增加是促成11月新房成交量創(chuàng)新高的主要原因，預計年末住宅市場成交量有望維持平穩(wěn)態(tài)勢。“全國樓市在11月、12月或?qū)⒂右粋�‘暖冬’。”張大偉認為。
事實上，在房企業(yè)績回升、11月成交回暖之前，2012年房價的數(shù)據(jù)變化就已經(jīng)在暗示著樓市回暖的開始�；仡櫲辏鶕�(jù)國家統(tǒng)計局每月發(fā)布的70個城市房價數(shù)據(jù)，其中反映房價實時變化的月度新建住宅價格指數(shù)從年初的微跌0.15已經(jīng)變?yōu)?0月的微漲0.06，環(huán)比價格指數(shù)在6月份由跌轉(zhuǎn)升后，雖然漲幅有所起落，但目前已經(jīng)連續(xù)5個月保持漲勢，最近兩個月的漲幅更是出現(xiàn)了小幅反彈。全年房價低開高走的態(tài)勢已經(jīng)十分明顯。盡管調(diào)控政策在2012年依舊嚴厲，在年中市場出現(xiàn)反彈之時，調(diào)控的力度甚至出現(xiàn)了更嚴的趨勢，但年末成交和房價的“穩(wěn)中有升”依然讓低調(diào)的樓市展露出復蘇的態(tài)勢。“雖然各城市的住宅銷量，同比均呈現(xiàn)明顯的回暖跡象，但由于存量仍在高位，庫存消化速度有限，房企的拿地規(guī)模和開工速度并未出現(xiàn)同比例的提升。”張大偉認為，這反映出開發(fā)商在目前的經(jīng)濟和政策環(huán)境下，對未來市場走勢的判斷仍保持了相對謹慎的態(tài)度。
鏈家地產(chǎn)市場研究部的張絮表示，全國70個大中城市新建商品住宅和二手房平均指數(shù)10月再一次出現(xiàn)上漲苗頭，在一定程度上會影響市場走勢：樓市整體依舊維持向上的走勢，為年內(nèi)市場增加了一定的不確定性。同時，雖然宏觀調(diào)控并未放松，但如果沒有新的政策信號釋放，目前觀望的部分需求可能會在年內(nèi)入市，這也在一定程度上加劇了房價反彈的風險。
在不少業(yè)內(nèi)人士看來，目前樓市整體價格繼續(xù)微漲已經(jīng)成為定論，在土地價格及溢價率都明顯上漲的情況下，開發(fā)商的定價也會水漲船高。不過，鑒于調(diào)控政策的穩(wěn)定存在和仍處高位的市場庫存，樓市反彈的空間并不大。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進認為，壓抑后抬頭的購房需求是11月份助推去庫存化的最基本動力。在樓市調(diào)控繼續(xù)深入的情況下，購房者真實購房需求的釋放，仍將主導年末的去庫存化效果。
對于當前市場的回暖態(tài)勢，住建部政策研究中心副主任王玨林前日曾表示：“調(diào)控成果來之不易，也讓市場和房價都平穩(wěn)了下來。但同時，房價出現(xiàn)快速上漲的風險仍存在，樓市調(diào)控政策不能放松，還要繼續(xù)堅持。”他還表示，希望房產(chǎn)稅趕快總結(jié)經(jīng)驗，盡快推廣試點，甚至在全國推廣。
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