海島樓市以價(jià)換量成主流 30新盤年底搶開
2012-11-30 來源：0352房網(wǎng) 編輯：木木
漸近年底，海南樓市進(jìn)入傳統(tǒng)旺季的步伐似乎正在加快，一大表現(xiàn)就是開盤量的增多。今年12月海南預(yù)計(jì)有30個(gè)項(xiàng)目開盤，仍集中在�？�、陵水區(qū)域。此次推盤的房企，多是在2010年海南國際旅游島計(jì)劃啟動(dòng)前后進(jìn)入海南市場(chǎng)，通過招拍掛拿地或接手二手地塊，面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力更大，因此推盤價(jià)格更為靈活，產(chǎn)品性價(jià)比高。而整個(gè)海南樓市則仍以去庫存化為主，以價(jià)換量還將繼續(xù)。
據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心截至11月25日統(tǒng)計(jì)，12月海南預(yù)計(jì)22個(gè)項(xiàng)目開盤，其中純新盤19家，占比86.36%。預(yù)計(jì)開盤數(shù)量同比下跌了29.03%，但環(huán)比上月上漲了69.23%。數(shù)據(jù)顯示，12月下旬，預(yù)計(jì)海南還將有8個(gè)項(xiàng)目推盤，海南地區(qū)將有30個(gè)項(xiàng)目年底搶開。預(yù)計(jì)入市的30個(gè)項(xiàng)目分布在9個(gè)市縣，其中，省會(huì)�？�9盤擬開，同時(shí)，澄邁及海南國際旅游島先行試驗(yàn)區(qū)陵水也將會(huì)有4盤搶開;瓊海也有3項(xiàng)目將上市。此外，瓊中、定安、五指山、儋州各有2盤，保亭、文昌各有一項(xiàng)目待入市。海南萬科市場(chǎng)營銷部經(jīng)理黃偉認(rèn)為，年底開發(fā)商面臨著全年的業(yè)績壓力，大動(dòng)作開盤可以吸引消費(fèi)者，帶動(dòng)成交量上升。中國旅游地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)副總經(jīng)理王路表示，海南島內(nèi)多為旅游人口，九成為島外人士，上島高峰集中在每年的11月和12月，因此開發(fā)商多選擇在此時(shí)推盤。他表示，區(qū)域項(xiàng)目存量和土地出讓量影響區(qū)域推盤數(shù)量，�？谕恋貎�(chǔ)備較高，故開盤數(shù)量多，三亞、瓊海目前以去庫存為主，多為老項(xiàng)目，新開項(xiàng)目較少。中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)表示，年底是海南傳統(tǒng)的推盤旺季，開發(fā)商集中推盤可以突出其項(xiàng)目的獨(dú)特性，而今年下半年后，受全國樓市整體回暖的影響，海南市場(chǎng)較去年有很大好轉(zhuǎn)，因此推盤企業(yè)和推盤數(shù)量增加。
截至11月26日，11月海南省共成交商品房6405套，是在連續(xù)下跌3個(gè)月之后首度迎來了“絕地反彈”，并打破5月份的最高成交紀(jì)錄5703套。但“以價(jià)換量”仍在持續(xù)。王路認(rèn)為，去庫存化將持續(xù)到2013年。據(jù)了解，目前除三亞的庫存壓力為20個(gè)月左右，其他地區(qū)普遍需要40個(gè)月消化庫存。黃偉也認(rèn)為，企業(yè)只能通過旺季開盤緩沖市場(chǎng)壓力，以價(jià)換量，加快去庫存化。這一輪推盤的項(xiàng)目多是房企于2009年和2010年以后拿地的，他們多是通過招拍掛拿地或接手二手地塊，土地成本較高，而目前海南市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格仍是制約銷量的主要因素。因此，諸如中鐵等多家房企，下半年以來也對(duì)其項(xiàng)目做了價(jià)格調(diào)整，形成差異性，提高性價(jià)比，促進(jìn)銷量提升。另一方面，海南的不少開發(fā)商年末也暫緩拿地計(jì)劃，將重心轉(zhuǎn)向剩余庫存的“去化”上。尤其是海口，上周成交大爆發(fā)，漲幅達(dá)122.45%，占據(jù)全省總成交量的66.6%。值得注意的是，上周成交量增長的4個(gè)市縣——�？�、三亞、文昌、瓊海，成交均價(jià)均呈下跌趨勢(shì)，“以價(jià)換量”已成開發(fā)商年底走量的主要手段。
自海南國際旅游島建設(shè)以來，大批房企涌入海南島。海南地產(chǎn)界人士表示，最初，由于海南地方財(cái)政基礎(chǔ)較薄弱，海南此前在房地產(chǎn)開發(fā)中更多的是將大片土地交給開發(fā)商整體開發(fā)，目前海南的一級(jí)土地市場(chǎng)格局基本定型。而政府通過招拍掛方式出讓的土地?cái)?shù)量也較少�，F(xiàn)在，海南省沿東海岸向內(nèi)縱深一公里的地塊，已經(jīng)被瓜分殆盡。其中50%被2010年以后新進(jìn)入的開發(fā)商所圈得。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)人士對(duì)海口、文昌、博鰲三地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查之后發(fā)現(xiàn)，三地均存在區(qū)域性的土地壟斷開發(fā)企業(yè)，這些開發(fā)商手中擁有的土地儲(chǔ)備均以千畝、萬畝計(jì)，包括雅居樂、富力、萬科、魯能、新世界、保利地產(chǎn)，中糧集團(tuán)、華潤集團(tuán)等。高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長總裁陶紅兵認(rèn)為，大房企進(jìn)入海南對(duì)當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ拇碳ず驼蛱嵘饔茫硪环矫嬉餐钢Я撕Ｄ系耐恋厥袌?chǎng)和旅游資源。王路也表示，2010年前后進(jìn)入海南的這批房企，如萬科、綠城等企業(yè)綜合實(shí)力強(qiáng)，對(duì)海南本土的企業(yè)沖擊大，但他們也面臨著難題。據(jù)中國旅游地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)調(diào)查，去年海南有700個(gè)在售項(xiàng)目，純住宅銷售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。同時(shí)，海南以島外需求為主導(dǎo)的非剛需市場(chǎng)，受政策和經(jīng)濟(jì)影響較大，大房企進(jìn)入海南后需要適應(yīng)本土市場(chǎng)特點(diǎn)，很難復(fù)制島外的運(yùn)營和銷售模式。陳國強(qiáng)認(rèn)為，不同于雅居樂、富力、華潤等做一級(jí)市場(chǎng)開發(fā)的企業(yè)，海南國際旅游島啟動(dòng)后進(jìn)入的萬科、中鐵等房企拿地成本優(yōu)勢(shì)減小，進(jìn)入門檻更高，面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力大。不過，隨著需求結(jié)構(gòu)的變化以及購房者對(duì)海南獨(dú)特資源的需求在不斷地提高，海南旅游房地產(chǎn)也正面臨著重大發(fā)展機(jī)遇，選擇把海南作為第二居住地的人群正不斷增多。
公開數(shù)據(jù)顯示，與10月相比，11月海南土地市場(chǎng)正加快放量。10月海南土地市場(chǎng)供應(yīng)43宗，而11月全省土地供應(yīng)量已超過上月供應(yīng)。但與此相反的是，近期土地成交大幅縮水，與10月成交水平對(duì)比，下跌幅度達(dá)50%。而據(jù)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，11月以來，海南樓市商品房簽約一路攀升，雖然“以價(jià)換量”格局仍在，樓市回暖跡象顯著。與樓市的升溫相比，11月土地市場(chǎng)則顯得有點(diǎn)冷清。中國旅游地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)副總經(jīng)理王路認(rèn)為，海南自2010年國際旅游島建設(shè)以來，諸多房企進(jìn)入海南“搶地”，目前，�？�、三亞等許多一線地塊已基本被瓜分殆盡，目前放量的多為中部、西部的二三線市縣，富力、魯能、雅居樂等大開發(fā)商也牢牢占據(jù)了資源優(yōu)厚的區(qū)域，想要再從海南這塊“大蛋糕”分一杯羹的房企只能再掂量掂量或小幅拿地。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房企手中未開發(fā)及正在開發(fā)的地塊不在少數(shù)，而且大量的商品房庫存也待去化，這也成為部分房企暫緩海南拿地的原因。
進(jìn)入年底，全省的開盤量達(dá)到了一年中的最高峰，可以看出，開發(fā)商寄望于年底的開盤，希望能夠沖刺年終銷售目標(biāo)，促進(jìn)成交量的上漲。從9月至11月，開盤數(shù)量始終徘徊在十多二十個(gè)左右，經(jīng)歷了前面的累積，12月份的推盤終于得到了完全的釋放，相信不少開發(fā)商希望通過吸引眼球和關(guān)注的開盤，拿下年底最漂亮的成績單。
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