北京高端住宅市場成交價(jià)格攀升 成交量上漲

　　2012年的北京樓市呈現(xiàn)出這樣一幅景觀，郊區(qū)剛需樓盤紛紛以價(jià)換量，而核心區(qū)高端樓盤卻保持旺銷態(tài)勢，始終穩(wěn)漲不降。隨著第三季度以來北京土地市場的井噴式成交，市場回暖的信心更促進(jìn)了核心區(qū)住宅的價(jià)值提升。業(yè)界普遍認(rèn)為，核心區(qū)高端住宅仍是未來市場成交主力。

　　根據(jù)麗茲行豪宅研究院獨(dú)家數(shù)據(jù)顯示，11月第三周高端住宅成交量總計(jì)171套，環(huán)比上漲1.78%，同比上漲9.6%。其中二手住宅成交51套，環(huán)比上漲6.2%，新建商品住宅成交120套，環(huán)比上漲15.38%。限購以來，成交量下降，高端住宅價(jià)格出現(xiàn)止?jié)q，甚至出現(xiàn)一些“特價(jià)”房源，均價(jià)出現(xiàn)小幅下降，2012年3月份以來成交量出現(xiàn)上漲，截止到11月份，二手高端住宅市場均價(jià)出現(xiàn)10%左右的浮動，新房高端市場亦有價(jià)格上揚(yáng)趨勢，整體均價(jià)漲幅在10%左右。

　　在麗茲行高端住宅研究院鄭海燕看來，高端住宅應(yīng)當(dāng)具備以下條件：擁有地段優(yōu)勢和自然、人文等稀缺資源，提供一流的物業(yè)管理服務(wù)，戶型設(shè)計(jì)追求空間感，注重社區(qū)景觀細(xì)節(jié)，并實(shí)行社區(qū)封閉管理。與上述觀點(diǎn)相近，保利東郡項(xiàng)目負(fù)責(zé)人時(shí)表示，高端住宅應(yīng)具備不可復(fù)制的地段價(jià)值優(yōu)勢，高質(zhì)量的園林配置和定制化的服務(wù)，同時(shí)能夠滿足業(yè)主從物理屬性到精神屬性的雙重需求。北京萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人則認(rèn)為，地段、交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)或自然環(huán)境等均有可能成為高端住宅占有的城市優(yōu)質(zhì)資源。高端項(xiàng)目普遍投入大、成本高，以準(zhǔn)現(xiàn)房交付的情況比較普遍。鑒于購房者對于此類產(chǎn)品的期望比較高，文化層次和產(chǎn)品氣質(zhì)的匹配度、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)的延續(xù)性及保值增值性均比較重要。

　　鄭海燕認(rèn)為，11月第三周成交量呈現(xiàn)小幅上漲，但由于高端住宅總樣本量低，10%左右的浮動范圍，整體量上面的差異量實(shí)際非常小，整體高端市場一、二手成交量處于平穩(wěn)時(shí)期。從近三年的成交數(shù)據(jù)來看，高端住宅年底前為相對的成交旺季，需求量主要來源于集中的自住升級。

　　根據(jù)麗茲行高端住宅研究院統(tǒng)計(jì)，高端住宅平均換手時(shí)間在五年左右。鄭海燕表示，從換手率來看，高端市場不斷處于需求循環(huán)中，自住與投資并存將會是高端需求中的常態(tài)。高端住宅與普通住宅的最大區(qū)別在于不可替代性。隨著保障房的建設(shè)，普通住宅需求分化。而高端住宅，尤其是那些獨(dú)具個(gè)性的項(xiàng)目，作為保值增值不可替代的選擇，其需求量將持續(xù)上漲。由于四環(huán)內(nèi)無住宅用地可供應(yīng)，低密度高端住宅供應(yīng)量減少，因此整體存量供給不足。長期來看，高端市場未來仍將是供不應(yīng)求的，這也決定了其價(jià)格上漲的可能性。

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