天津開發(fā)商惜售調(diào)低優(yōu)惠 市場成交縮量
2012-11-15 來源：0352房網(wǎng) 編輯：木木
依據(jù)天津市國土資源與房屋管理局發(fā)布的每日房價(jià)計(jì)算，10月天津共成交商品房91.94萬平米，均價(jià)約為10432元/平。成交環(huán)比9月(98.49萬平)下降6.7%，均價(jià)(11117元/平)下跌6.2%。量價(jià)齊跌的10月宣告2012年天津樓市的金九銀十再次黯淡收場。經(jīng)歷了略顯冷淡的“金九銀十”，津城的樓市也隨著天氣轉(zhuǎn)冷步入“冬季”。
11月是開發(fā)商在年底快速回籠資金的時候，加大優(yōu)惠幅度來以價(jià)換量是慣用策略，然而今年11月樓市優(yōu)惠降幅明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月天津打折優(yōu)惠樓盤數(shù)量為309個，比10月份342個樓盤少了33個，減少9.65%。
“10月全市新建商品住房成交面積為80.37萬平方米，環(huán)比上月下降3.58%。自8月以來成交量連續(xù)下滑，并創(chuàng)下近5個月來的新低。”中原地產(chǎn)(天津)投資顧問部分析師張曉穎表示，從歷史數(shù)據(jù)上看，2011年10月新建商品住宅成交量為74.47萬平方米，而11月成交量僅為45.3萬平方米，下降近四成。依照當(dāng)前市場形勢看，11月、12月的成交量也將低于10月的水平，但也不會出現(xiàn)去年銳減一半的局面。由于對未來調(diào)控政策走勢難以判斷，不少購房者目前觀望情緒濃厚。鐘文輝判斷說，“預(yù)計(jì)調(diào)控將延續(xù)現(xiàn)有的政策，而不會松動。有的可能是地方部分政策的微調(diào)，如近期全國多個城市公積金政策的調(diào)整，進(jìn)一步鼓勵剛性需求入市。”業(yè)內(nèi)人士表示，調(diào)控以來，房價(jià)過快增長的態(tài)勢得到了抑制。但同比來看，市內(nèi)六區(qū)較好地段的樓盤保持著平穩(wěn)上漲。因此建議剛性需求購房者，在目前形勢下依然可以選擇性價(jià)比較高的項(xiàng)目出手。
我愛我家市場研究中心分析，今年的“金九銀十”不論新房市場還是二手房市場表現(xiàn)并不樂觀，除部分剛性需求以外，絕大多數(shù)對未來政策及市場持有觀望心理，不急于出手，使得當(dāng)前市場處于博弈期，成交量難以持續(xù)上漲。據(jù)了解，今年5月初，天津住宅出清周期處于29個月的歷史高位，但在“紅五月”、“火六月”和“熱八月”的帶動下，市場出清周期迅速縮減。至8月末已降至17個月。然而，成色不足的“金九銀十”并未延續(xù)這一走勢，在成交下降和供應(yīng)增加的雙重作用下，至10月末市場可售面積達(dá)到2042.97萬平方米，出清周期也回升至24個月。
“金九銀十”慘淡收場，盡管9月開盤量達(dá)到了一個小高峰，但購房者并不買賬，沒有出現(xiàn)預(yù)期的成交高峰。受此影響，不少開發(fā)商重新考慮并調(diào)整了開盤時間。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年10月全市實(shí)際開盤15個項(xiàng)目，較9月減少8個，共有12個項(xiàng)目推遲入市。11月份預(yù)計(jì)有30個項(xiàng)目開盤，從區(qū)域分布看，大多集中在環(huán)城四區(qū)和濱海新區(qū)，共計(jì)18個項(xiàng)目入市;從項(xiàng)目類型看，11月份即將入市項(xiàng)目以純新盤為主，共計(jì)有23個項(xiàng)目，占上市總量的76%;入市戶型包括高層、洋房、別墅等，但仍以高層住宅為主。
“一些項(xiàng)目憑借較好的品質(zhì)和相對合理的價(jià)格定位，確實(shí)獲得了不少購房者的認(rèn)可。”鐘文輝表示，年初有人認(rèn)為今年是開發(fā)商比較難過的一年，但從實(shí)際來看，各開發(fā)商冷暖自知。根據(jù)房企公布的業(yè)績來看，目前全國已有保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、綠城集團(tuán)等10余家大房企提前完成了全年銷售目標(biāo)，而其余全國性布局的房企也已大多接近全年目標(biāo)。“對于提前完成目標(biāo)的大型房企，年末更多地采取惜售策略，降低優(yōu)惠力度，重點(diǎn)提高利潤率，并緩慢放量。但對于一些較小的開發(fā)商而言，或許在考慮如何抽身退場。就年末來看，樓市成交量略有下降，價(jià)格保持平穩(wěn)。”
“綜合多方面考慮，交易量難現(xiàn)井噴行情，價(jià)格也會保持基本穩(wěn)定。個別開發(fā)商若忙于出貨回款，主要的手段仍然是降價(jià)促銷。房地產(chǎn)行業(yè)此時若想整體性提高售價(jià)，恐怕難以如愿。”天津財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長叢屹教授表示，對于四季度天津樓市，自己仍然堅(jiān)持“穩(wěn)定”的預(yù)期，而對明年樓市發(fā)展基本判斷是“穩(wěn)中漸暖”。
戴德梁行估價(jià)及顧問服務(wù)助理董事尤嵐分析，10月份的市場可以用量價(jià)齊跌來概括。被人們普遍寄予厚望的“金九銀十”中的10月市場成交量繼續(xù)下降。2012年已經(jīng)進(jìn)入了尾聲，剛需購房者在十個月的時間里被市場大量消化，導(dǎo)致購買力不足;同時，十八大的召開，購房者、開發(fā)商都在期待十八大勝利召開后新的中央政府對房地產(chǎn)政策的調(diào)整，市場處于觀望、等待態(tài)度。因此，市場購買熱度降低，市場成交縮量。
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