廣州房價上漲慢 四季度成交均價上漲有壓力
2012-10-25 來源：0352房網(wǎng) 編輯：木木
2012年前三季度廣州樓市"旺季不旺淡季不淡"，成交面積732.2萬㎡，同比漲15.15%，環(huán)比漲20.58%;成交均價12079元/㎡，同比漲4%，環(huán)比漲5.7%。另外，前三季度全市庫存量高達112482套，開發(fā)商或持續(xù)"上量"，但部分大型房企年度計劃完成率已超八成，四季度成交均價上漲有壓力。有分析人士表示，在一線城市中，廣州房價上漲相對較慢，從樓市庫存和銷售比值來看，預(yù)計四季度房價反彈壓力大 。
實際上，公開資料顯示，調(diào)控兩年，廣州住宅均價約上漲約1400-2000元/平方米。對此，中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉表示，這一數(shù)據(jù)相對比較符合實際。張大偉進一步表示，廣州住宅均價上漲速度相對緩慢。預(yù)計廣州樓市房價反彈壓力將會比其他一線城市大一些。
中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)調(diào)查數(shù)據(jù)中，2010年9月廣州住宅均價為14054元/平方米，位列第6位;而2012年9月廣州則以15442元/平方米的住宅均價排在第6位。由此來看，調(diào)控兩年，樓市金九期間，廣州住宅均價同比約上漲1388元/平方米。除此之外，另有資料顯示，從2002年至2011年的10年間，廣州房價從4143元/平方米上升至13401元/平方米，漲幅高達223%。其中，限購兩年內(nèi)，2011年和2010年幾近持平，房價都在1.3萬元/平方米的水平線上;而相比2011年，2012年房價則多在1.3萬-1.4萬元/平方米的幅度。上述資料還顯示，從2010年8月份至今，廣州房價都在1.2萬-1.4萬多元/平方米的區(qū)間震蕩。對此，張宏偉向記者表示，廣州房價波動確實比較小。如果考慮CPI和收入因素，事實上這比2009-2010的房價可能是停漲甚至下降，從這一角度看，調(diào)控政策確實起到了非常重要的作用。
值得注意的是，10月23日，廣州市房協(xié)和世聯(lián)地產(chǎn)在一次研討會上宣布，目前廣州庫存還有11.2萬套仍處于高位，尤其是庫存結(jié)構(gòu)性問題突出，部分區(qū)域的庫存甚至遠超警戒線，并且單套庫存面積走高，大戶型產(chǎn)品庫存攀升。
對此，鏈家地產(chǎn)市場研究部張絮表示，樓市調(diào)控確實是一些投資性需求被擠出，市場逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閯傂孕枨蠹案纳菩孕枨鬄橹鲗?dǎo)。而廣州市房協(xié)秘書長許國碧則表示，改善型需求正接替剛需型入市，并有可能成為樓市成交主力，但在多重調(diào)控壓力下，改善型需求不可能掀起樓市熱潮。
據(jù)廣東省統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，廣東商品房銷售面積5066.48萬平方米，雖然同比仍下降1.4%，但降幅已比上半年和一季度分別收窄9.4個和17.6個百分點。同時，受房價攀升影響，同期廣東商品房銷售額4147.91億元，增長0.6%，已呈現(xiàn)正增長，其增幅比上半年和一季度分別提高8.0個和23.5個百分點。 值得一提的是，廣州限購兩年，從開發(fā)商角度來看，項目銷售速度放緩，資金周轉(zhuǎn)困難，資金鏈較為緊張。此外，房企為了提高銷售業(yè)績而采取讓步價格的營銷策略，這也就意味著利潤率降低�！Υ�，不禁有市場人士質(zhì)疑，房企會不會因此提價保利?張宏偉表示，房企在注重跑量的同時，在未來通過多元化手段降低成本提升利潤率確實顯得非常關(guān)鍵。
不過，廣州實際上還在收窄調(diào)控政策，包括廣州將對中心城區(qū)個別異常高價的住宅項目暫時采取限售措施，再加上上樓市庫存仍舊處在高位，因此多位分析人士表示，廣州樓市因此不存在房價大幅反彈的可能性。
對于后期樓市的預(yù)測，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，臨近年底，隨著各大房企銷售壓力的增加，降價走量無疑將成為越來越多開發(fā)商的必然選擇，房價的僵局也有望被打破，廣大購房人也將迎來不錯的購房良機，可以適時出手。但是也提醒廣大購房者，今年年底明年年初的房價雖然會有小幅回落，但大幅下跌的可能性很小，所以不要因為一味的等待房價大跌而錯失購房的好時機。顧云昌也表示，“在嚴厲的宏觀調(diào)控總用下，樓市達到了一個新的平衡點，房價下降的動力不足，強烈反彈的可能也沒有。”
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