量價(jià)逐步回升 全國住宅平均價(jià)格上漲

　　數(shù)據(jù)顯示，9月全國100個城市(新建)住宅平均價(jià)格為8753元/平方米，環(huán)比8月上漲0.17%。這是自今年6月止跌后連續(xù)第4個月環(huán)比上漲，不過，漲幅繼續(xù)收窄。業(yè)內(nèi)人士分析樓市回暖，去泡沫化或近尾聲。

　　10月15日，根據(jù)發(fā)布的典型房企快報(bào)顯示，9月10大上市開發(fā)企業(yè)7家銷售面積出現(xiàn)環(huán)比回升，成交均價(jià)亦出現(xiàn)小幅回升。10大上市開發(fā)企業(yè)商品房銷售均價(jià)約為10210元/平方米，與8月基本持平，環(huán)比微增0.1%，與去年同期相比上升3.2%。

　　9月份，10大上市開發(fā)企業(yè)7家銷售面積出現(xiàn)環(huán)比回升，10個大型上市開發(fā)企業(yè)商品房共成交517.2萬平方米，環(huán)比8月份增長10.6%，比去年同期增長10.7%。其中，4家開發(fā)企業(yè)銷售面積環(huán)比增幅漲幅超過20%，以金地集團(tuán)銷售面積漲幅最大，環(huán)比漲幅高達(dá)78.2%，綠城中國漲幅也達(dá)35.3%。按銷售面積排行來看，9月份恒大地產(chǎn)依然穩(wěn)居第一，銷量為145.6萬平方米，繼續(xù)領(lǐng)跑企業(yè)銷售榜單，其次是萬科和保利地產(chǎn)。保利地產(chǎn)前三季銷售已超2011全年。保利地產(chǎn)作為具有央企背景的龍頭房企，在行業(yè)內(nèi)無論是資金實(shí)力、營銷能力，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)都具備較為明顯的優(yōu)勢。2012年1-9月，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了良好的業(yè)績增長，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積669.2萬平方米，同比上升34.0%;累計(jì)銷售金額為756.3億元，同比上升32.1%，已完成全年800億銷售目標(biāo)的95%，并已超過2011全年的銷售金額。保利地產(chǎn)9月銷售均價(jià)約合9878元/平方米，低于2012年初至今的11302元/平方米的水平，環(huán)比下跌12.1%，與去年同期比下降13.8%。相關(guān)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，保利地產(chǎn)銷售均價(jià)的下降很大程度上是由于新推項(xiàng)目中低單價(jià)產(chǎn)品占比上升造成的。今年1-9月，恒大累計(jì)合約銷售面積973.2萬平方米，累計(jì)合約銷售均價(jià)6019元/平方米;累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額585.8億元，完成全年合約銷售計(jì)劃的73.2%，前九個月已完成全年計(jì)劃的73.2%，全年800億目標(biāo)實(shí)現(xiàn)較為樂觀。值得注意的是，9月恒大合約銷售均價(jià)為5577元/平方米，環(huán)比下降8.2%，同比下降7.9%，該銷售均價(jià)也創(chuàng)造了恒大年內(nèi)的最低銷售均價(jià)。

　　同策咨詢研究在總監(jiān)張宏偉表示，從成交量逐漸回升的行情來看，房企業(yè)績有改善的方面，尤其是以高周轉(zhuǎn)為主的房企，采取以價(jià)換量的方式取得了不錯的銷售業(yè)績，跑贏了市場大勢。但是，由于降價(jià)的因素而導(dǎo)致的利潤率的下滑也是有目共睹的。房地產(chǎn)行業(yè)的銷售凈利率受政策調(diào)控最為明顯。在本輪調(diào)控前，連續(xù)8年上漲，2010年達(dá)到最高值16.37%。目前房地產(chǎn)與所有行業(yè)平均凈利潤率之差由2011年之前8個百分點(diǎn)降低到當(dāng)前3個百分點(diǎn)。萬科的凈利率也從2010年年中的16.77%下降到2012年年中的12.12%。

　　全國范圍內(nèi)，繼8月大部分主要城市出現(xiàn)一輪漲幅后，9月成交量出現(xiàn)回落，“金九”樓市與去年一樣再度落空。不過自今年3月以來，主要城市新房成交均呈高位運(yùn)行態(tài)勢，經(jīng)過前一段時(shí)間的放量，9月成交回落一方面屬于樓市正常回落，另一方面也與樓市在外圍經(jīng)濟(jì)一番掠食下漸顯疲態(tài)有關(guān)�？紤]到目前的樓市現(xiàn)狀，預(yù)計(jì)“銀十”期望將面臨巨大壓力。一方面，買房折扣收縮，房價(jià)逐步企穩(wěn)上揚(yáng)，廣州、深圳、天津、寧波等成交均價(jià)都超過去年同期水平，而庫存壓力卻不斷增大，僅上海9月新增供應(yīng)面積就創(chuàng)2011年以來新高達(dá)127.1萬平米;另一方面，多地又陸續(xù)傳出取消首套房貸利率優(yōu)惠，加之制造業(yè)數(shù)據(jù)反彈，經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)依賴程度已有所緩和，利好樓市成交的因素正逐步減少。此外，考慮到市場對調(diào)控政策的擔(dān)憂，樓市博弈之中購房者觀望情緒有所抬頭。綜合而言，未來開發(fā)商若未有實(shí)質(zhì)性營銷手段，樓市疲態(tài)或?qū)⒋竺娣e顯現(xiàn)。

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