二三線城市樓市庫存壓力增大風(fēng)險加劇

　　在中國房地產(chǎn)市場快速增長的十多年里，每年9月、10月往往是一年中交易最火爆的時期，因此被房地產(chǎn)界稱為“金九銀十”。然而，隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控措施深入進(jìn)行，“金九銀十”的說法已經(jīng)名不副實。購房者持續(xù)的觀望態(tài)勢導(dǎo)致樓市成交量下降，二三線城市房地產(chǎn)市場已經(jīng)面臨高庫存風(fēng)險。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究報告顯示，今年9月份，該機(jī)構(gòu)監(jiān)測的20大典型城市中，有14個城市庫存量出現(xiàn)環(huán)比增長，其中丹東的庫存環(huán)比增長最快，為15.3%。截至9月28日，一、二、三線20大城市新建商品住宅庫存總量分別為3031、2850、2493萬平方米，與去年同期相比分別增長7%、18%、54%。

　　不少房地產(chǎn)企業(yè)加快布局二三線城市，而隨著房企加大推盤與購房者理性觀望這兩類行為的影響，住宅新增供應(yīng)量與銷售量出現(xiàn)了一個“剪刀差”，二三線城市將面臨更大高庫存風(fēng)險。山西大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院副教授耿曄強(qiáng)表示，太原市為例，今年新老樓盤依然選擇在9月和10月開盤或加推房源，說明開發(fā)商對“金九銀十”熱銷的期待。隨著而來的問題是二三線以剛需為主，而開發(fā)商一味地推盤會導(dǎo)致市場供大于求，房地產(chǎn)將面臨高庫存壓力，不利于房地產(chǎn)健康發(fā)展。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，受房企加大推盤與購房者理性觀望這兩類行為的影響，住宅新增供應(yīng)量與銷售量出現(xiàn)了一個“剪刀差”。具體來說，一方面從房地產(chǎn)企業(yè)來看，房企在“金九銀十”階段加大了推盤力度。為了能抓住傳統(tǒng)的營銷旺季，一些房企采取了“以價換量”的營銷策略，推盤力度加大，以期提高銷售量。同時，部分房企受困于趨緊的資金面，也希望在本期加大推盤力度，從而提高銷售水平、加快資金回籠。另一方面，購房者在“金九銀十”階段以觀望為主。受國家樓市持續(xù)調(diào)控的影響，很多購房者在9月份的購房行為顯得更謹(jǐn)慎與理性。盲目入市的動機(jī)削弱，購房者以觀望的心態(tài)來對待本輪樓市。“旺季不旺”的市場特征得到了體現(xiàn)，住宅庫存的去化受到了一定的阻礙。此外，也有業(yè)內(nèi)人士表示，部分房企布局中小城市對當(dāng)?shù)厥袌雠袛噙^于樂觀，加上地方政府的賣地沖動也將進(jìn)一步加重庫存。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，往年被開發(fā)商寄予厚望的“金九”平淡收場，開發(fā)商在“銀十”會通過各種促銷手段吸引人氣。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，目前已經(jīng)開始的開發(fā)商大肆拿地，會促其加大回籠資金的力度以保持優(yōu)良的現(xiàn)金流，未來可能仍會采取快速“跑量”的方式，對短期樓市的成交將起一個助推作用，但開發(fā)商還需要通過價格優(yōu)勢提升銷量。在耿曄強(qiáng)看來，今年以來不少中小城市成交量回暖首先是受到首次置業(yè)的剛需刺激，樓市“紅五月”“紅六月”的出現(xiàn)是部分剛需的恐慌性購房需求，而這種局面今年難以再現(xiàn)。他認(rèn)為，目前二三線城市庫存高企、樓市調(diào)控嚴(yán)厲，房地產(chǎn)市場不具備大幅反彈的條件基礎(chǔ)。開發(fā)商不要對二三線樓市盲目樂觀，后市還需要“低價跑量”，10月份二三線樓市的成交量能否走高，仍要看“剛需”出手與否。從購房者方面來看，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為樓市經(jīng)過了幾輪調(diào)控，加上當(dāng)前調(diào)控不放松，讓購房者看到房價還有下降空間，所以不少“剛需”會持幣觀望。未來開發(fā)商還需拿出“真金白銀”讓利購房者，否則樓市“銀十”依舊冷清。山西當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)商表示，二三線城市仍是剛需支撐成交量回暖，開發(fā)商仍應(yīng)堅持“以價換量”策略，盡快回籠資金，堅持去庫存以降低自身資金風(fēng)險。此外，部分開發(fā)商認(rèn)為，做房地產(chǎn)單靠土地增值創(chuàng)造價值的道路已經(jīng)遇到發(fā)展瓶頸，未來房地產(chǎn)企業(yè)需要靠產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)不斷提升來贏得市場，除了住宅本身質(zhì)量外，改變地產(chǎn)“重建設(shè)、輕服務(wù)”格局，開發(fā)商提早做好規(guī)劃和后續(xù)的服務(wù)，這對未來搶占市場非常重要。

　　二、三線城市房地產(chǎn)投資過剩、庫存積壓導(dǎo)致風(fēng)險加劇，業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商未來還需要“以價換量”，同時提早做好規(guī)劃和后續(xù)的服務(wù)。

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