樓市回暖沒有得到延續(xù) 成交量逐步走低
2012-10-11 來源：0352房網(wǎng) 編輯：木木
與火爆的旅游市場相比，中秋、國慶長假期間的房地產(chǎn)市場堪稱“冷清”。中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，黃金周期間，在被監(jiān)測的38個城市中，31個城市的購房平均成交量同比下降，重點城市同比均下跌。業(yè)內(nèi)人士認為，假期樓市人氣不旺，需求減少、房價上調(diào)，市場觀望情緒加重導致假期樓市遇冷。長假之后市場走勢如何，仍需看政策。
多家機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，自8月份以來，樓市成交連續(xù)下滑，以剛需為主的市場在調(diào)控基調(diào)趨嚴、價格上漲和信貸緊縮夾擊之下，重回觀望，庫存持續(xù)升高。截至9月28日，20個典型城市中，新建商品住宅庫存總量達到8373萬平方米，同比增長22%。20個典型城市中，有14個城市庫存量出現(xiàn)環(huán)比增長，僅有6個城市庫存量出現(xiàn)不同程度的下降，從而造成了20個城市總體庫存量出現(xiàn)高攀的趨勢。其中，一、二、三線新建商品住宅庫存總量分別為3031萬、2850萬、2493萬平方米，環(huán)比均小幅增長。一二線城市庫存9月份出現(xiàn)逆增現(xiàn)象，而三線城市的庫存量一直保持著明顯的上漲趨勢，易居分析師嚴躍進認為，這對未來房價會產(chǎn)生一個顯著的影響。新增庫存仍在繼續(xù)增長。9月底最后一周，中銀國際監(jiān)測的十五大城市新增可售面積862.1萬平方米，環(huán)比上漲101.6%;重點城市庫存指數(shù)環(huán)比上升8%。中銀國際分析師田世欣分析，當前去化周期曲線出現(xiàn)回升，預計新增庫存將持續(xù)至明年一季度甚至上半年。田世欣稱，從短期庫存來看，開發(fā)商將不得不再次啟動降價促銷、以價換量，不確定的只是時間問題，比如是今年12月份還是明年3、4月份。
當前的樓市，購房群體與2007、2009年已大為不同。8月份投資客占所有成交客戶的比例為15.6%，相比4月份最低點13.3%僅上浮2.3%，說明成交的主要客戶依然是剛需人群，且在總量上出現(xiàn)了下降。在當前政策有收緊跡象、房貸優(yōu)惠取消、預期收入不明朗等因素影響下，需求端明顯受到抑制，其建議開發(fā)商平價走量。今年四季度也是開發(fā)商的推盤高峰期。田世欣認為，房企再度實質(zhì)性降價需要推動力，比如優(yōu)質(zhì)土地供應放量及政府進行一定的讓利，信貸政策及預售政策繼續(xù)趨緊等;另外，明年大批房地產(chǎn)信托到期帶來的償債壓力，可能也是推動力之一。其中，趨緊的信貸政策非常關(guān)鍵。世聯(lián)地產(chǎn)一位研究人士發(fā)現(xiàn)，從8月份開始，央行不斷采取逆回購的方式釋放流動性，從而導致銀行間流動性偏緊，銀行間利率上行明顯，直接影響商業(yè)銀行信貸投放能力和價格上浮，導致一些商業(yè)銀行取消了房貸85折優(yōu)惠利率。調(diào)查顯示，目前深圳僅有工行一家國有大行還維持8.5折利率，但條件苛刻;北京、上海、廣州等城市很多銀行逐漸取消了8.5折，回到9折甚至基準利率。
“黃金周表現(xiàn)出來的"看的多，買的少"態(tài)勢或許是未來一段時間內(nèi)，北京樓市進入"休眠"狀態(tài)、成交量將逐步走低的開始。”多位業(yè)內(nèi)人士表示。一方面，經(jīng)過二季度購房需求的集中釋放，樓市有效需求嚴重透支;另一方面，北京二手房房價的普遍回漲，也使得首次置業(yè)的購房需求面對高房價再度陷入觀望。此外，四季度信貸政策的收緊，貸款優(yōu)惠力度的減弱，也將使得未來成交量逐步走低。
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·2013第32周(8.5—8.11)大同樓市主流媒體監(jiān)測
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