民間借貸危機(jī)爆發(fā) 導(dǎo)致鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)受阻
2012-09-27 來源：0352房網(wǎng) 編輯：無憂
鄂爾多斯在眾多人眼中是富人集聚區(qū)，是氣都煤海，這個城市現(xiàn)在正在房地產(chǎn)泡沫、煤價暴跌和民間借貸折戟的三重打擊中苦苦支撐。 隨著大量民間借貸被房價泡沫稀釋、撤出，房地產(chǎn)開發(fā)商的日子非常難過。鄂爾多斯房地產(chǎn)從去年底到現(xiàn)在，基本停止交易，鄂爾多斯不可避免地陷入危機(jī)之中。
“鄂爾多斯、溫州民間資本通過炒房積累財富的唯一秘訣是利用金融杠桿。”住建部政策研究中心主任秦虹說。由于購房貸款的限制，過去利用銀行貸款炒房的獲利模式不可能再延續(xù)。加上民間借貸資金鏈斷裂，投資性需求大量減少。
由于經(jīng)濟(jì)不景氣，企業(yè)狀況不佳，限購政策執(zhí)行堅決以及民間資本自身萎縮等諸多因素的影響，民間資本對房地產(chǎn)業(yè)市場的“輸血”效應(yīng)減弱，局部地區(qū)甚至從“輸血”變?yōu)?ldquo;抽血”。今年上半年，浙江省法院共受理民間借貸糾紛案件58037件，涉案標(biāo)的額283.9億元，同比分別上升26.98%和129.61%。溫州、舟山以及湖州地區(qū)上升最為明顯，增幅分別達(dá)96.42%、87.37%和57.61% 在鄂爾多斯，大部分民間融資多為信用貸款，簽訂借據(jù)是其主要的操作形式，有的還是口頭協(xié)議。然而，借貸危機(jī)發(fā)生后，即使是熟人關(guān)系，也遭遇有錢不還、惡意逃債的現(xiàn)象。這使得傳統(tǒng)民間借貸信任機(jī)制遭到嚴(yán)重破壞。。一些地區(qū)的民間借貸危機(jī)尚未結(jié)束，甚至開始蔓延到銀行系統(tǒng)。來自溫州的數(shù)據(jù)表明，截至2012年7月，溫州銀行業(yè)不良貸款率已攀上歷史高位，達(dá)到2.85%。而在2011年6月，該數(shù)字僅為0.37%，系全國銀行業(yè)不良貸款率最低的地級市。去年下半年以來，溫州房價大幅下降，但成交量仍不理想;鄂爾多斯盛傳房價已從最高的單價2萬多元跌至3000元。民間借貸資金鏈斷裂后，已難以支撐虛高的房價。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2012年5月溫州市新房價格下降幅度，居全國70個大中城市之首。“實際情況比統(tǒng)計局顯示的數(shù)據(jù)更嚴(yán)重。”秦虹說。與新房相比，二手住房價格更能反映當(dāng)?shù)厥袌龅那闆r，溫州二手房下跌幅度是全國70個大中城市居第二位城市的2倍多。以溫州公認(rèn)的豪宅項目鹿城廣場為例，2011年二手房價格最高峰達(dá)8萬元/平方米，2012年6月攔腰斬斷下跌至2010年的開盤價4萬元/平方米，甚至有喊出3.8萬元/平方米的案例。再如溫州下轄的瑞安縣，2011年的房價曾“破四(萬)沖五(萬)”，號稱全國房價最高的縣，現(xiàn)在房價普遍下跌了1萬元/平方米以上。溫州部分實業(yè)經(jīng)營困難的企業(yè)家為了回籠資金，被迫折價轉(zhuǎn)讓所投資的房地產(chǎn)項目，但折價幅度即使達(dá)到6折至5折，有的也很難找到買主。在鄂爾多斯，由于整體資金緊缺和房地產(chǎn)市場“有價無市”，債務(wù)人無法將投資的房地產(chǎn)項目變現(xiàn)，只能將一部分房地產(chǎn)項目，以最高點(diǎn)的房價抵債交易，但在官方統(tǒng)計的平均房價上很難體現(xiàn)出來�！刂莶糠珠_發(fā)企業(yè)此前為規(guī)避90/70政策，設(shè)計了“打通式”戶型，即將2-4套90平方米以下戶型打通成大戶型銷售，如今這些戶型都處于滯銷狀態(tài)，而低總價的小戶型相對需求穩(wěn)定。同樣，鄂爾多斯目前大戶型住宅退房比例高，銷售受阻。
盡管溫州、鄂爾多斯兩地房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，但有意思的是，來自這些區(qū)域的客戶仍高度關(guān)注房地產(chǎn)。目前我國投資渠道狹窄的外圍環(huán)境并沒有大的改變，城鎮(zhèn)化依舊處于快速發(fā)展階段，相較其它投資領(lǐng)域，民間資本依舊高度關(guān)注房地產(chǎn)。但高和董事長蘇鑫觀察到，整體而言，大規(guī)模資金投放時期已經(jīng)過去，民間資本投資房地產(chǎn)短期內(nèi)轉(zhuǎn)為機(jī)會性投資，目標(biāo)是商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體和二三線城市滿足剛性需求和改善性需求的住宅等。商業(yè)地產(chǎn)已成為民間資本重要的投資出口。一部分民間資本投資房地產(chǎn)將從短期炒房變?yōu)殚L期保值性投資。例如，部分溫州人的投資理念，已從掙快錢轉(zhuǎn)變?yōu)樽非筝^長期穩(wěn)定的回報，即從短期炒賣獲取房價差價，逐步變?yōu)閺拈L期持有的角度，尋找能夠穩(wěn)定獲得租金收益的項目，如酒店式公寓、商鋪和寫字樓等。21世紀(jì)不動產(chǎn)北京上古新銳執(zhí)行董事吳疆指出，他們所代理的兩個散售的寫字樓項目(望京融科產(chǎn)業(yè)中心和北京西客站南廣場東南側(cè)國投廣場)中，仍有一大部分的買家是投資型客戶，來自于能源產(chǎn)業(yè)。在這些客戶的推動下，兩個項目成交活躍。
蘇鑫指出，目前暴露的民間借貸危機(jī)，要求用現(xiàn)代金融投資工具取代原始的民間借貸。舊有以血緣關(guān)系、親友關(guān)系為紐帶的民間借貸，一旦發(fā)展為陌生人之間的融投資關(guān)系，樸素的信用體系就顯得薄弱而經(jīng)不起沖擊。以信托和基金等規(guī)范化方式投資、參與房地產(chǎn)業(yè)，是規(guī)避傳統(tǒng)高利貸模式投資風(fēng)險的客觀要求。
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