國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)最近公布的數(shù)據(jù)顯示,今年前8個月,全國商品房銷售面積57415萬平方米,同比下降4.1%,降幅持續(xù)收窄。其中住宅銷售面積為50985萬平方米,同比下降4.8%,降幅收窄2.7個百分點。
據(jù)了解,在房地產(chǎn)行業(yè)整體庫存高企的情況下,一二三線城市樓市庫存情況也不盡相同。大量房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)土地價格偏低、市場空間較大的二三線城市,從而導致一線城市和個別熱點城市的后續(xù)供應(yīng)出現(xiàn)一定空缺。1.18萬億元,這是房地產(chǎn)行業(yè)整體庫存金額。今年以來,盡管房地產(chǎn)公司不同程度采取了“以價換量”去庫存的策略,但房企庫存依然處于高位。“招保萬金”四大房企庫存貨值,已由年初的4760億元增加到當前的5158億元,增幅為8.4%。市場預(yù)測,庫存消化時間雖從年初的12個月降到當前的10個月,但整體壓力較大。
“未來房地產(chǎn)調(diào)控政策加碼的必要性和可能性較低,但限購、限貸等核心調(diào)控政策短期內(nèi)不會退出,各主要城市可售庫存和新增供應(yīng)仍維持較高水平。”金地集團總裁黃俊燦表示,“房價出現(xiàn)大幅反彈的可能性很低。”“上半年清庫存,下半年推新盤。”這是萬科今年的策略。即將在9月底推出的萬科金色領(lǐng)域樓盤17層高層房源,似乎預(yù)示著萬科放緩推新盤的節(jié)奏。和年初該樓盤首度開盤報價為12500元/平方米相比,如今價格上漲到15000元/平方米,價格優(yōu)勢是萬科選擇此時推盤的一個因素,“但更主要的原因還是要放緩推新盤的力度,加強去庫存化。”
根據(jù)監(jiān)測,自2011年5月份起標桿房企在售項目庫存量呈逐月攀升的態(tài)勢。2012年3月份以來,銷售市場持續(xù)回暖,標桿房企庫存上升趨勢受到抑制,房企庫存壓力有所緩解。但從絕對量上看,目前標桿房企的庫存量依然處于高位。“截至2012年6月底,標桿房企在49個城市可售項目庫存量同期增加60%。”中原地產(chǎn)分析師張大偉說。
一位國企地產(chǎn)公司人士表示,經(jīng)過一輪促銷手段后,性價比高的項目庫存得到釋放,但市場整體庫存依然很大,“主要原因是當前市場庫存不僅包括可售庫存,還有新建住宅庫存。一般來說,新建住宅庫存半年后可以入市變成可售庫存。”上述人士還告訴記者,目前其公司的可售庫存規(guī)模在200億元左右,下半年新建的商品住宅入市項目有8個,預(yù)計總量將在7萬平方米。截至2012年7月底,全國新建商品住宅庫存總量為20321萬平方米,與上月相比增加0.4%,但增長速度已有所放緩。從2008 年開始,全國新建商品住宅庫存量開始攀升,一直到2012年才放緩速度。以標桿房企在過去12個月的銷售面積月度平均值作為標桿房企的動態(tài)銷售速度,據(jù)此推算,標桿房企的庫存消化時間在2011年5月底為6個月左右,隨著調(diào)控深入,該指標在2012年1月達到12個月的峰值,接近2008年底的歷史最高位。今年3月份以后,銷售市場回暖,庫存消化時間逐步下降,到6月底,該指標降至10個月左右,“但指標下降速度依然緩慢。”張大偉說。
“各主要城市可售庫存和新增供應(yīng)仍維持較高水平,房價出現(xiàn)大幅反彈的可能性很低。”金地集團總裁黃俊燦表示。
據(jù)了解,在房地產(chǎn)行業(yè)整體庫存高企的情況下,一二三線城市樓市庫存情況也不盡相同。大量房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)土地價格偏低、市場空間較大的二三線城市,從而導致一線城市和個別熱點城市的后續(xù)供應(yīng)出現(xiàn)一定空缺。以北京為例,截至8月底,北京樓市新房可售庫存為79242套,再次跌破8萬套,較月初減少約2600套。這也是今年以來北京樓市新房庫存量的最低紀錄,預(yù)計消化完需要8個月時間。而同期的三線城市唐山,目前庫存為16890套,按照當?shù)厝齑婺芰Γ肯曛辽傩枰?6個月時間。“一二線城市壓抑較長時間的剛需客戶開始選擇價格調(diào)整到位的樓盤積極入場,致使2011年下半年以來市場交易冷淡的狀況逐漸改觀。”金地集團相關(guān)負責人表示,特別是進入今年二季度后,各主要一二線城市成交量開始回歸至較高水平,房價下降趨勢得到緩解。數(shù)據(jù)顯示,2012 年8 月份,一二三線城市新建商品住宅價格環(huán)比綜合指數(shù)分別為100.15、100.15、99.98,即新建商品住宅價格比上月上漲0.15%、0.15%及-0.02%?傮w上,一二線城市房價仍呈現(xiàn)上漲趨勢,而三線城市開始出現(xiàn)下跌。從三類城市的房價走勢可以看出,三類城市的房價走勢差異明顯。一線城市較早受樓市調(diào)控的影響,因此從2012 年6 月份開始,就出現(xiàn)了上漲動力不足、高位盤整的態(tài)勢。而二三線城市在8 月份房價出現(xiàn)了回落。“這與8 月份庫存量與交易量有很大的關(guān)系。”易居研究院副院長楊紅旭說。
綜合來看,8 月份十大典型城市住宅月度新增供應(yīng)量少于成交量。除2012 年4月份以外,今年其余各月份的成交量均大于供應(yīng)量,這給未來房價帶來了上漲的壓力。華遠地產(chǎn)原董事長任志強表示,真正影響房價的不是保障性住房,而是商品房,扣除保障性住房的投資以后,商品房的投資是下降的,說明未來的預(yù)期供應(yīng)量會大幅度下降。在他看來,市場全部庫存消耗掉大概要到明年3月份左右,“因此房價在3月份前就會暴漲”
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