廣州放盤價滯后調(diào)整 一二手房倒掛“被修正”
2012-08-25 來源：0352房網(wǎng) 編輯：玥婷
近日，關(guān)于湖南、湖北征收房產(chǎn)稅的消息，再次讓房地產(chǎn)業(yè)界繃緊了神經(jīng)。據(jù)中原地產(chǎn)等中介介紹，現(xiàn)在不僅一手開發(fā)商對房產(chǎn)稅表示關(guān)注，因房產(chǎn)稅還牽連到二手房，市場上無論是放盤的業(yè)主還是準備置業(yè)的買家，交易行為都受到影響。
滿堂紅成交數(shù)據(jù)顯示，2012年7月份廣州市二手住宅的成交均價盡管同比上漲了8.3%，但已連續(xù)兩年漲幅明顯收窄，說明此輪樓市調(diào)控，在二手市場同樣有較明顯成效。值得注意的是，一手住宅加大促銷力度，二手業(yè)主因放盤長時間無法成交而調(diào)整價格，近一個多月來，廣州樓市的“一二手倒掛”現(xiàn)象，已逐步變得“不明顯”。
滿堂紅專業(yè)人士表示，一二手倒掛現(xiàn)象最早出現(xiàn)在2008年，而2011年之后，一二手倒掛的現(xiàn)象則主要是郊區(qū)或次中心板塊的一手新盤發(fā)展商快速制定“一步到位”的降價策略，目的是盡快回籠資金，用于其他儲備用地或在建項目的后續(xù)開發(fā)。但由于周邊的二手房小業(yè)主在接收市場最新行情時處于劣勢，信息相對滯后，故對放盤價的“定位”過高，甚至高于同地段的一手項目。而這種現(xiàn)象，一般要經(jīng)過三到四個月的時間，才能在小業(yè)主逐步調(diào)整放盤價的前提下有所改變。由于調(diào)控已經(jīng)歷了一段時間，小業(yè)主對未來的市場走勢已有了新的認知，一般會選擇“滯后”調(diào)整價格，使之更接近于可以成交的價位。當(dāng)然，個別板塊仍存在“倒掛”現(xiàn)象的板塊，會對二手市場造成一定沖擊，交易量會有所縮減。
海珠區(qū)：二手領(lǐng)漲板塊，議價空間收窄
在海珠區(qū)廣州大道南板塊，在售的一手項目有合生廣場的公寓項目，位于海珠區(qū)政府對面，二手均價在2.5萬元/平方米左右。二手市場方面，根據(jù)滿堂紅成交數(shù)據(jù)顯示，廣州大道南板塊是7月份海珠區(qū)領(lǐng)漲的板塊，以逸景翠園、疊彩園為主要成交樓盤，逸景翠園剛性需求與投資客各占一半，而疊彩園則以自住需求買家為主，70多平方米的兩房成交最活躍，兩個樓盤的二手均價在1.7萬-1.9萬元/平方米左右，在反映業(yè)主價格心態(tài)的議價空間數(shù)據(jù)方面，這類交投活躍的樓盤，二手住宅房源的議價空間隨著成交量的恢復(fù)，議價空間不斷收窄，市場價格也在穩(wěn)步上漲。
越秀區(qū)：傳統(tǒng)熱門學(xué)位房不敵一手盤?
文德路附近的東方文德廣場目前的一手售價約3.5萬元/平方米左右，朝向較好的單位比較搶手。滿堂紅專業(yè)人士表示，有不少一直在附近找二手電梯樓的客戶也流失到東方文德廣場，對比周邊能入讀文德路小學(xué)、樓齡較新的電梯樓選擇不多，大多樓齡較長的樓梯樓，一二手物業(yè)的類型相距甚遠。
滿堂紅專業(yè)人士介紹，以客戶類型來說，該區(qū)域的客戶有六成是學(xué)位房買家，兩成為改善型買家，其余兩成比例則為首次置業(yè)買家，成交價格的主力區(qū)間仍是落在100萬-120萬元左右。其中帶學(xué)位的樓梯樓盤源仍為大多數(shù)買家的熱捧對象，如30-50平方米的一房單位二手成交均價為2萬元/平方米左右，面積稍大的兩房或小三房單位二手均價則為1.8萬-1.9萬元/平方米左右。雖然一手項目對周邊的二手住宅成交量和放盤量不會有太大影響，但卻使放盤的業(yè)主心態(tài)受到改變，放盤價也頻頻出現(xiàn)高于市場價較多的現(xiàn)象。
天河區(qū)：成熟樓盤仍出現(xiàn)一二手倒掛現(xiàn)象
珠江新城東區(qū)的財富世紀廣場，公寓戶型主要由68-138平方米的1-2房單位組成，項目從去年開始正式發(fā)售，目前售價為2.8萬-3.2萬元/平方米，該一手樓盤目前的買家大部分為高端白領(lǐng)人士或商戶居多，多數(shù)為自駕人士，因此對周邊的交通、生活配套設(shè)施如肉菜市場、食肆、便利店、學(xué)校等要求并不高，樓盤周邊的公交站點相隔較遠，步行時間約在8分鐘左右。
而二手物業(yè)成交較為活躍的為譽峰，滿堂紅專業(yè)人士介紹，目前譽峰的二手成交均價為3.3萬-3.5萬元/平方米左右，如景觀或樓層較好的單位，售價有可能高達3.5萬元/平方米以上。相比起同樣位于珠江新城東區(qū)的財富世紀廣場而言，雖然一手新盤的價格比二手盤的價格更低一些，但綜合其他生活配套設(shè)施的水平來看，譽峰開盤至今已近5年時間，周邊的配套和小區(qū)內(nèi)的居住氛圍會比財富世紀廣場更為成熟一些。
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