北京樓市交易陰晴不定 剛需或難支撐未來(lái)市場(chǎng)
2012-08-01 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：雯倩
在回暖之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量開始呈現(xiàn)陰晴不定的態(tài)勢(shì)。據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，上周(7月23日—29日)北京新房網(wǎng)簽量環(huán)比上升40.2%，達(dá)2778套，成交面積達(dá)32.05萬(wàn)平方米，而此前網(wǎng)簽量已連續(xù)下降三周。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，其他熱點(diǎn)城市的情況也大致如此，新房交易量高位震蕩態(tài)勢(shì)明顯。在二手房方面，7月初以來(lái)北京二手房的周成交量呈現(xiàn)環(huán)比緩慢上升態(tài)勢(shì)。
不少機(jī)構(gòu)認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控延續(xù)，作為市場(chǎng)主力的剛需和改善型需求恐怕難以長(zhǎng)久支撐未來(lái)的市場(chǎng)交易，這將給觸底反彈的后市帶來(lái)不確定性。
8月成交或難現(xiàn)大增
上周末，北京大興區(qū)某知名房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售人員小周終于得到了休息的機(jī)會(huì)，這是他最近3個(gè)月以來(lái)第一次真正的休息。小周告訴中國(guó)證券報(bào)記者，2012年初以來(lái)，項(xiàng)目銷售一直不錯(cuò)，銷售人員忙得不可開交，輪休時(shí)都經(jīng)常接到客戶電話。進(jìn)入7月后，項(xiàng)目大部分銷售完畢，業(yè)務(wù)員明顯清閑不少。
隨著期房的消化殆盡，大興區(qū)的房屋交易有所冷卻。根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，7月以來(lái)，朝陽(yáng)、昌平和通州成為北京商品房交易最旺盛區(qū)域。這種“接力棒”似的熱銷是將北京樓市交易量維持在高位的重要因素，但與二季度回暖相比，成交量持續(xù)增長(zhǎng)可能乏力。
偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)陳亮分析，從6月底至今預(yù)售證的發(fā)放情況來(lái)看，北京純商品住宅新增供應(yīng)量已開始明顯下降。由于8月是傳統(tǒng)的購(gòu)房淡季，預(yù)計(jì)6、7月成交量上漲的勢(shì)頭很難延續(xù)。
成交結(jié)構(gòu)悄然變化
進(jìn)入6月以來(lái)，央行連續(xù)兩次降息，個(gè)別銀行也給予首套房貸利率一定程度優(yōu)惠，本應(yīng)使購(gòu)房成本有所降低，但近期的房?jī)r(jià)上漲正在抵消這一利好。根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心的統(tǒng)計(jì)，6月北京商品房成交均價(jià)為21123元/平方米，環(huán)比上漲5.7%，這是2012年以來(lái)北京房?jī)r(jià)首次突破2萬(wàn)元大關(guān)。
市民李輝的猶豫源自對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)難以判斷。他說(shuō)，目前看不清房地產(chǎn)調(diào)控的方向和市場(chǎng)的走向，而身邊的朋友有的勸他買，也有的提示他“再等等”，這令他不知如何決定。
業(yè)內(nèi)人士分析，房屋銷售價(jià)格的上調(diào)和樓市調(diào)控的反復(fù)，不僅將一部分剛性需求擋在門外，還使一部分潛在購(gòu)房者成為觀望者，這將在一定程度上影響未來(lái)的市場(chǎng)交易量。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，市場(chǎng)交易結(jié)構(gòu)正在不斷發(fā)生變化，2011年四季度到2012年第一季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)以剛需為主要支撐，二季度改善型需求開始進(jìn)場(chǎng)，而6月以來(lái)，投資性需求伺機(jī)而入。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的內(nèi)涵和性質(zhì)都在發(fā)生變化，剛需所占的比重有所降低。
剛需或難支撐繼續(xù)回暖
在限購(gòu)“紅線”仍然存在的情況下，需求端的支撐力將成為決定未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的重要因素。近期，國(guó)務(wù)院派出的8個(gè)督查組陸續(xù)到達(dá)各督查省市，督查后的政策變化將在很大程度上影響需求的釋放。
楊紅旭認(rèn)為，在督查組陸續(xù)回京后，8月中央政府很可能出臺(tái)新一輪調(diào)控政策，具體將以強(qiáng)化現(xiàn)有調(diào)控手段的執(zhí)行為主，但也不排除出臺(tái)新的調(diào)控手段。該觀點(diǎn)被業(yè)內(nèi)人士所普遍認(rèn)同。
對(duì)于未來(lái)樓市走勢(shì)，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉并不樂(lè)觀。他認(rèn)為，在經(jīng)歷了近半年的快速釋放后，三季度開始首次置業(yè)的剛需人群總量將逐步萎縮，此前的恐慌性購(gòu)房情緒也將逐步平復(fù)，很難再支撐下半年樓市的繼續(xù)回暖。未來(lái)的調(diào)控政策將以強(qiáng)化執(zhí)行為主要方向，樓市調(diào)控的大原則不會(huì)改變。因此，投資投機(jī)類需求仍是下半年樓市調(diào)控堅(jiān)決限制的對(duì)象，而政策能否放松對(duì)改善性購(gòu)房需求的限制，目前看來(lái)仍存在很大變數(shù)。
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