廣州房?jī)r(jià)下調(diào)面或繼續(xù)擴(kuò)大 核心區(qū)域降價(jià)有限
2012-06-27 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：紫函
“目前部分樓盤(pán)降價(jià)僅是噱頭，核心區(qū)域讓利降價(jià)空間有限。”3月27日，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)召開(kāi)《2012年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)藍(lán)皮書(shū)》發(fā)布會(huì)，預(yù)測(cè)廣州一手房很可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)下調(diào)面繼續(xù)擴(kuò)大，甚至出現(xiàn)全面下行的態(tài)勢(shì)。不過(guò)，住宅租金在2012年仍舊有繼續(xù)“補(bǔ)漲”的空間，預(yù)計(jì)同比漲幅在10%以?xún)?nèi)。
房?jī)r(jià)下調(diào)面或繼續(xù)擴(kuò)大
數(shù)據(jù)顯示，2011年廣州中心六區(qū)一手房?jī)r(jià)至少漲17%，其中白云區(qū)價(jià)格升幅達(dá)30%，十區(qū)僅蘿崗降價(jià);而二手房則價(jià)漲23.1%。
《藍(lán)皮書(shū)》指出，廣州市一手住宅消化周期自2011年7月開(kāi)始不斷回落，12月該指標(biāo)已進(jìn)入過(guò)冷區(qū)間。
由于2010年以及2011年上半年住宅新開(kāi)發(fā)面積大幅增長(zhǎng)，未來(lái)3～6個(gè)月很可能出現(xiàn)集中推盤(pán)的情況。因此，未來(lái)一手住宅年度供求比很可能進(jìn)一步下滑。
《藍(lán)皮書(shū)》分析，從廣州市的情況來(lái)看，當(dāng)初出臺(tái)“限購(gòu)令”時(shí)并沒(méi)有設(shè)定期限，在全國(guó)調(diào)控政策不放松的背景下，廣州限購(gòu)松綁的可能性微乎其微。按照量先行、價(jià)跟進(jìn)的價(jià)量走勢(shì)規(guī)律，在經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間量能萎縮、價(jià)格僵持后，房?jī)r(jià)很可能在現(xiàn)階段出現(xiàn)區(qū)域性、個(gè)案性的房?jī)r(jià)下調(diào)現(xiàn)象的基礎(chǔ)上，出現(xiàn)房?jī)r(jià)下調(diào)面繼續(xù)擴(kuò)大，甚至出現(xiàn)全面下行的態(tài)勢(shì)。
不過(guò)，《藍(lán)皮書(shū)》分析，核心區(qū)域讓利降價(jià)空間有限。例如環(huán)市東板塊、上下九-康王路板塊、天河北板塊等區(qū)域由于在售的一手樓盤(pán)極為有限，地理位置優(yōu)越，市場(chǎng)需求仍舊充足，開(kāi)發(fā)商態(tài)度也相對(duì)強(qiáng)硬，價(jià)格松動(dòng)樓盤(pán)并不多見(jiàn)。
而外圍熱點(diǎn)居住區(qū)域漸顯下行態(tài)勢(shì)。例如芳村板塊、金沙洲板塊、花都板塊和番禺板塊等區(qū)域或者目前供應(yīng)樓盤(pán)不少，或是接下來(lái)將有多個(gè)新盤(pán)推出，開(kāi)發(fā)商完成業(yè)績(jī)以及回籠資金壓力較大，打折力度將有所加強(qiáng)。
租金預(yù)計(jì)同比漲10%以?xún)?nèi)
2011年廣州市住宅租賃市場(chǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，經(jīng)過(guò)地產(chǎn)中介促成的住宅租賃成交量比2010年增加13.2%。根據(jù)滿(mǎn)堂紅地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)，2011年廣州各區(qū)二手住宅(不含南沙)平均租金為36.2元/平方米，同比上漲11.4%。
據(jù)分析，除了受物價(jià)上漲拉動(dòng)的影響外，隨著宏觀(guān)調(diào)控的逐步深入，包括貸款難度的增加、二套房貸首付比例的提高、稅費(fèi)增加等因素，令許多準(zhǔn)買(mǎi)家被迫延遲購(gòu)房計(jì)劃，改以租房方式作為過(guò)渡，客觀(guān)上增加了租賃市場(chǎng)的需求總量。
此外，廣州市內(nèi)城中村改造項(xiàng)目持續(xù)，大量城中村租客和應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生陸續(xù)加入重新找房租住的行列，刺激中低端租賃房源的租金水平上漲，帶動(dòng)總體租金水平相應(yīng)提高。
《藍(lán)皮書(shū)》預(yù)測(cè)，由于住宅租金的漲幅一直遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于樓價(jià)的漲幅，住宅租金在2012年仍舊有繼續(xù)“補(bǔ)漲”的空間，預(yù)計(jì)同比漲幅在10%以?xún)?nèi)，考慮到結(jié)構(gòu)性因素，這種漲幅屬于正常的范圍。“從目前物價(jià)水平和外地來(lái)穗人口數(shù)量的增長(zhǎng)速度推算，未來(lái)一年住宅租金不會(huì)有大幅下跌，但不排除個(gè)別月份因需求量縮減而出現(xiàn)租金略微回調(diào)。”
建議積極研究開(kāi)征房產(chǎn)稅
報(bào)告指出，房產(chǎn)稅、物業(yè)稅等稅收政策取代限購(gòu)等臨時(shí)性行政政策能適度增加房產(chǎn)持有成本，穩(wěn)定地方財(cái)政稅收，而又不會(huì)過(guò)多干預(yù)市場(chǎng)，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)健康發(fā)展的必然選擇。因此，國(guó)土、房管、地稅、財(cái)政等部門(mén)應(yīng)聯(lián)合起來(lái)，充分利用近年來(lái)地稅部門(mén)關(guān)于房產(chǎn)稅的“空轉(zhuǎn)開(kāi)征”模擬數(shù)據(jù)，開(kāi)展房屋普查工作。通過(guò)對(duì)廣州市房屋分布情況的全面摸查，評(píng)估房產(chǎn)稅、物業(yè)稅開(kāi)征后對(duì)市場(chǎng)供求、市場(chǎng)容量、交易成本及政府稅收等方面的影響，為制定合理的稅制、稅率和開(kāi)征范圍提供決策依據(jù)。
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