北京樓市改善型需求接力入市 成交或再創(chuàng)新高

　　6月樓市成交繼續(xù)保持“紅五月”的高成交勢(shì)頭。北京樓市在調(diào)控后首現(xiàn)“剛需、改善兩分天下”的局面。改善型需求加速入市，成為“剛需”之后的樓市又一成交支撐，推動(dòng)著北京高端市場(chǎng)回暖。

　　改善型需求接力入市

　　據(jù)麗茲行市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)，5月份北京高端住宅市場(chǎng)繼續(xù)回暖、總計(jì)成交215套，環(huán)比上漲22.1%，超出預(yù)期。6月北京即將入市的33個(gè)新盤當(dāng)中，有一半是高端項(xiàng)目，這樣的集體行動(dòng)契合了改善需求釋放的市場(chǎng)變化。

　　在千萬級(jí)豪宅市場(chǎng)，成交仍然有很好的表現(xiàn)。偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，5月北京全市在售的單套價(jià)格千萬元以上的豪宅共成交188套，環(huán)比5月137套大漲37.2%，與2011年同期181套的成交量基本持平。中原數(shù)據(jù)也顯示，在熱銷項(xiàng)目中，中高價(jià)格項(xiàng)目占比相比之前出現(xiàn)了明顯增加的情況，相比之前在熱銷項(xiàng)目中以2萬元/平方米以下項(xiàng)目占主導(dǎo)，在6月上旬市場(chǎng)銷售前11名的項(xiàng)目中，均價(jià)2萬元/平方米以上的項(xiàng)目達(dá)到了5個(gè)，接近一半。值得注意的是，在改善型需求加速入市的同時(shí)，“剛需”的入市腳步并未放緩。

　　從區(qū)域分布來看，偉業(yè)顧問市場(chǎng)發(fā)展部總經(jīng)理袁陽認(rèn)為，像通州、大興、房山等熱點(diǎn)區(qū)域供應(yīng)仍然以小面積戶型為主，將吸引大量的“剛需”客戶;像懷柔、密云、門頭溝等近郊區(qū)域?qū)⒁钥蛻羰状胃纳浦脴I(yè)的戶型為主。

　　“從新增供應(yīng)項(xiàng)目的位置和戶型來看，此次供應(yīng)主要集中在近郊區(qū)域以及120~150平方米和90~120平方米的首次改善戶型為主，比例達(dá)到了58.3%和37.6%;我們從項(xiàng)目案場(chǎng)了解到，‘剛需’客戶還是現(xiàn)階段主力的購房人群，但在一些近郊區(qū)域如懷柔、密云等地首次改善置業(yè)客戶來訪量明顯增多。”袁陽表示。

　　胡景暉表示，雖然近期下調(diào)基準(zhǔn)利率并不是針對(duì)房地產(chǎn)的專項(xiàng)政策，但2012年來連續(xù)三次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，使得市場(chǎng)貨幣流動(dòng)性明顯增加，在一定程度上有利于首次購房人群獲得更多的信貸支持;如今，貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)的信號(hào)意義更大，更有利于購房需求的平穩(wěn)釋放。

　　成交或再創(chuàng)新高

　　在“剛需”和改善型需求的合力推動(dòng)下，在經(jīng)歷了5月的成交高峰后，北京樓市的上漲勢(shì)頭在6月上旬依舊延續(xù)。

　　數(shù)據(jù)顯示，5月單月，北京樓市住宅銷售面積同比上升107.8%，環(huán)比上升29.6%。而6月份，這種成交勢(shì)頭依然持續(xù)。

　　北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，目前樓市的政策底部已出現(xiàn)，購房者的觀望情緒明顯降低。信貸政策逐漸緩和，從整體數(shù)據(jù)看，首套房信貸額度及利率優(yōu)惠都有調(diào)整，這使得“剛需”在房價(jià)下調(diào)的情況下，借助信貸購房的能力增強(qiáng)。價(jià)格逐漸振蕩尋底，“剛需”的入市使得市場(chǎng)逐漸出現(xiàn)了底部特征。

　　“新樓盤網(wǎng)簽量不斷提高，這與開發(fā)商堅(jiān)持去庫存化的營銷策略有關(guān)。隨著市場(chǎng)回暖，開發(fā)商加快了推盤步伐，加之信貸環(huán)境的適當(dāng)放松，部分地方鼓勵(lì)‘剛需’，接下來的一段時(shí)間，新盤成交量即使不增長，也不會(huì)快速回落。而二手房也會(huì)受到‘剛需’的拉動(dòng)，但增幅可能低于新房�？傮w而言，一線城市房價(jià)將會(huì)企穩(wěn)。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師粟日表示。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫亦認(rèn)為，近來市場(chǎng)的表現(xiàn)，說明購房者對(duì)于未來樓市的預(yù)期發(fā)生了變化，其打破以往觀望的態(tài)勢(shì)，使得市場(chǎng)成交量的攀升還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。但下半年北京樓市還將延續(xù)以價(jià)換量的狀態(tài)。

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