低端樓盤開始漲價 上海樓市再現(xiàn)剛需被動買房
2012-06-21 來源：0352房網 編輯：紫函
據悉，上海投資客重新入場帶來豪宅熱銷，成交持續(xù)回暖使得前期大跌的剛需樓盤價格回漲。在成交放量的同時，成交均價也一路總高，上海樓市似再度出現(xiàn)“量價齊升”的繁榮景象。截至6月18日，6月上海新建商品住宅的成交均價達到23100元/平方米，如果將這一成績保持到月末。這將是在18個月之后，該數(shù)據再次站上23000元/平方米的高位。
豪宅熱銷投資客悄然入市
網上房地產顯示，備受矚目的中海[簡介 最新動態(tài)]長風地王項目紫御豪庭自開盤至今，成交房源套數(shù)已達到148套房源，如果按照首批推出的156套房源計算，去化率高達95%，成交單價37689元/平方米，總計成交金額超過14億。如此驚人的銷售成績既是近期新房市場的一大熱點，也成為了樓市中高端熱銷的縮影。
從3月樓市成交回暖至今，徐匯區(qū)的綠地海珀旭輝[簡介 最新動態(tài)]和尚海灣的成交量分別達到138套和101套，均價分別為62701元/平方米和52317元/平方米。而作為頂級豪宅的濱江凱旋門[最新消息 價格 戶型 點評]自3月23日開盤以也已來售出32套房源，均價高達116289元/平方米，同時帶動了緊鄰的世茂濱江花園[最新消息 價格 戶型 點評]的高價熱銷，成交51套房源，均價達72099元/平方米。
隨著豪宅的熱銷，一度曾近乎絕跡的投資客悄然重現(xiàn)市場。與出于居住目的購房的剛需不同，在中高端市場保值是更多買家出手購房的原因，而近期像中海紫御豪庭這樣幾乎成本價入市，則更是在保值的基礎上提供了投資空間，自然吸引了不少“實力買家”的注意。有業(yè)內人士就向記者透露，在近期幾個熱銷的豪宅中，出現(xiàn)了不少購房者是借用家人、親戚身份和用注冊企業(yè)資格來購買個人多套住房的情況。
低端漲價剛需遭遇倒逼
在中高端市場的熱火朝天和中海紫御豪庭低價入市的情況下，單價2萬以下的低端樓盤近期優(yōu)惠收窄甚至漲價的情況也開始出現(xiàn)。銷售數(shù)據顯示，僅在嘉定新城板塊，綠地瑅香公館、景疊翠峰、萬科金色城市[最新消息 價格 戶型 點評]等項目的成交均價都出現(xiàn)了不同幅度上漲。
其中綠地瑅香公館是2011年首批高舉降價大旗的樓盤之一，該項目2011年12月開盤成交的27套房源均價僅13192元/平方米。不過2012年樓盤價格上漲的趨勢明顯，至2012年5月成交的91套均價已達14279元/平方米，6月前17天成交的12套房源均價更是達到14573元/平方米，累計漲幅達10.5%。
除了嘉定外，2011年大跌的松江、青浦等遠郊的房價同樣出現(xiàn)了明顯反彈，如松江佘山板塊的米蘭諾貴都去年11月開盤后以13936元/平方米成交235套，而6月前17天的成交均價已達15307元/平方米，漲幅同樣接近一成。不過令人疑惑的是，部分漲價樓盤的成交情相當不錯，仍以米蘭諾貴都為例，其單周成交102套的成績甚至是上周申城新房成交套數(shù)最多的項目。
21世紀不動產上海區(qū)域分析師羅寅申接受新民網采訪時表示，近期這些漲價樓盤對漲幅的控制相當“精確”。“基本上這些樓盤的漲價幅度與近期信貸利好給購房者帶來的價格減負幅度相仿，這讓漲價的接受度明顯提升。”他說。
而樓盤的提價加上高端市場火爆引來的輿論關注，沖擊了不少剛需的心理防線，再度出現(xiàn)被動入市的情況。羅寅申指出，其中一個明顯的征兆就是，剛需購房者預期市場回暖的時間點出現(xiàn)了提前。
業(yè)內發(fā)聲應警惕“量價齊升”
“如果上層政府再沒有更好的疏導化解，樓市積壓的矛盾在大量購房‘激勵政策’推動下，重新走向‘量價齊升’的風險越來越大。”中房信研究總監(jiān)薛建雄指出，政策面從去年以來再無加強鞏固的措施出臺，反而是信貸放松，甚至有些地方甚至出臺了類似樓市“激勵政策”，這些持續(xù)疊加形成了強大的市場推動力，是導致如今房價止跌反彈的主要原因。
他進一步表示，經過近一年半的嚴厲調控，房價漲勢得到控制，但也積累下更深的矛盾。如購買力積壓、開工量下降導致的后續(xù)供應能力不足，再加上保障房只見大量開工建設，不見大量實際分配和分配制度建設緩漫等。“這些多重矛盾的積累，讓樓市一不小心就可能大漲起來。”他說。
羅寅申則提出，除了政策方面的松動外，性價比較高的低端項目在經過2011年四季度至2012年一季度近半年的消化后，數(shù)量較之前明顯減少，這讓剛需購房者的選擇面減少。從這個角度說，雖然申城目前新房庫存仍在千萬平方米以上的高位，但“靠譜”樓盤依然供不應求。不過，他同時也表示，雖然目前樓市呈現(xiàn)出的剛需遭遇倒逼、被動入市的情況與2009年非常相似，但基于“限購”政策的存在，樓市想重現(xiàn)09年時的火爆景象可能性很小。
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