房價上漲受阻下跌遇救 深圳樓市陷入尷尬局面
2012-05-29 來源：0352房網(wǎng) 編輯：玥婷
作為一線城市，深圳的房價走勢明顯受到全國調(diào)控政策的影響。對于深圳房地產(chǎn)市場來說，最糾結(jié)的時候或許剛剛來臨。房價上漲面臨中央政府的打壓，而過快下跌則會有地方政府托市，在這種時間的消磨中，樓市調(diào)控未顯實質(zhì)效果。就深圳本地市場來說，有房票錢和有錢無票的現(xiàn)象沒有減輕。
矛盾的兩方面是，一旦房價出現(xiàn)輕微下跌。即刻引發(fā)剛需搶購，出現(xiàn)以價換量的局面，而一旦成交量明顯上升后，開發(fā)商又會后期補(bǔ)漲，再現(xiàn)量價齊升狀況，直至有價無市，重新進(jìn)入調(diào)控軌道。
在調(diào)控時間拉長，政策不斷加碼的前提下，這并不構(gòu)成對等博弈，平衡的雙方一定會打破，但當(dāng)中國經(jīng)濟(jì)在二季度繼續(xù)下滑，穩(wěn)增長再次成為主要任務(wù)時，樓市博弈的雙方重新站在同一起跑線上，協(xié)商需要背負(fù)巨大的輿論壓力已無可能。
成交量與價格博弈陷入死循環(huán)
5月26日，由騰訊大粵房產(chǎn)組織的千人看房團(tuán)巡視寶安和龍華部分樓盤，三個樓盤均位于該區(qū)域的中心城區(qū)，在近期的推盤中，中小戶型成為剛需戶主要關(guān)注的房源。在看房現(xiàn)場70到90平米之間的樣板房人滿為患，而在大戶型現(xiàn)場卻寥寥無幾。
新數(shù)據(jù)顯示，截止5月份，深圳房價已經(jīng)跌至調(diào)控兩年以來最低，均價價為1.8萬/平，部分關(guān)外樓盤則遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于均價，創(chuàng)下自調(diào)控以來的最低記錄。如百仕達(dá)花園四期[最新消息 價格 戶型 點評]東郡成交均價為90479元/米，跌幅達(dá)到64.78%，成交量跌幅達(dá)到50.00%。
盡管個別樓盤價格攔腰斬斷，但根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)樓盤的平均跌幅為14%上下，部分樓盤跑步上升。成交量方面忽冷忽熱，2012年2月份，深圳樓市的均價為19696元/平，對應(yīng)的成交量為1931套，3月份，均價上漲為20259元/米，對應(yīng)的成交量為3430套，4月份，房價微跌為20215元/米，對應(yīng)的成交量則下降為2075套，成交量與均價綁定在一起，要么量價齊升，要么量價齊跌。
政策信號忽左忽右 房價上漲受阻 下跌遇救
進(jìn)入2012年，中央和地方出現(xiàn)白熱化博弈的局面。一方面是中央不斷加碼，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控“堅定執(zhí)行，毫不動搖”，另一方面是地方諸侯各自為政，小動作不斷。
中國社會科學(xué)院一份最新的研究報告稱，2012年將是住房分配制度改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的一年。行業(yè)利潤急劇萎縮，中小企業(yè)破產(chǎn)可能激增。不過，它又認(rèn)為，房價僅止于略有回落，總體降幅不會很大，因為“調(diào)控的難度在不斷增大”。
難度加大的主要原因在于，對中央政府而言，在經(jīng)濟(jì)下行的軌道中，如果調(diào)控放松，造成房價的報復(fù)性反彈，極容易引發(fā)民怨沸騰，對于2012年即將換屆的政治局面是嚴(yán)重的沖擊;而對于地方政府來講，本身背負(fù)著拉動GDP，保證穩(wěn)定增長的實質(zhì)任務(wù)，若果房價大跌，房企破，牽連相關(guān)行業(yè)遭受打擊，必定影響地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
目前市場普遍預(yù)測，2012年第2季度，總體上增長下行可能快于預(yù)期，二季度GDP增速預(yù)測為8.2%，低于第一季度8.6%的增速。
溫總理日前在武漢召開六省經(jīng)濟(jì)工作座談會，提出把穩(wěn)增長放在更加重要的位置，指出采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
疼痛感隱現(xiàn) 家家有本難念的經(jīng)
俗語說，家家有本難念的經(jīng)。而對于騎虎難下的房地產(chǎn)市場來說，一個皆大歡喜的目標(biāo)逐漸演變?yōu)?“到處喊疼”的尷尬局面。
國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾24日發(fā)布的報告認(rèn)為，2012年中資房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨生存考驗，中小開發(fā)商下半年可能會通過激進(jìn)降價推動房地產(chǎn)銷售或出售資產(chǎn)。
報告顯示，獲得標(biāo)普評級的30家房地產(chǎn)開發(fā)商未來12個月內(nèi)的到期債務(wù)規(guī)模較2011年同期增長57%達(dá)1560億元，同時現(xiàn)金儲備下降12%至1760億元。
盡管中小企業(yè)生存艱難，但知名財經(jīng)評論員葉檀認(rèn)為，不能一概而論，大房企特別是部分發(fā)展結(jié)構(gòu)良好的企業(yè)仍有較好的發(fā)展空間。之前，葉檀曾表達(dá)過對于中國實體經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂。
對于購房者特別是剛需的購房者而言，持續(xù)兩年的房地產(chǎn)調(diào)控并未讓他們感到輕松。在騰訊大粵房產(chǎn)組織的看房團(tuán)中，到處會有“還是買不起”的抱怨聲。盡管促銷價格很誘人，但低價房子多在交通落后，地理位置偏遠(yuǎn)的地區(qū)，“甚至同一棟樓上，低價的房子多為背陽面”，讓廣大置業(yè)者直呼“傷不起”!
但購房者的呼聲并沒有反映到市場中，深圳樓市長達(dá)數(shù)月的“小陽春”并沒有給一手住宅庫存帶來實質(zhì)性的下降。據(jù)了解，目前深圳一手住宅庫存處于2.6萬~2.7萬套之間，不降反升，處于近年最高位。業(yè)內(nèi)人士稱，現(xiàn)在樓市回暖基礎(chǔ)尚薄弱，前期成交量小幅反彈，尚不足以影響新房庫存大幅下降。
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