上海限購或成常態(tài) 房價(jià)控制目標(biāo)與預(yù)期落差大
2012-05-25 來源：0352房網(wǎng) 編輯：玥婷
中國社會(huì)科學(xué)院24日在京發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告NO.9》。藍(lán)皮書指出，房產(chǎn)稅2012年很難出臺(tái)和推廣。對北京、上海等超大城市，住房市場限購可能成為常態(tài)。
1. 房產(chǎn)稅2012年難推廣
藍(lán)皮書指出，繼上海、重慶征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)后，全國性房產(chǎn)稅政策出臺(tái)被熱議，不排除面向新增市場的上海模式或僅面向高檔商品房的重慶模式在其他城市實(shí)施推廣。但考慮房產(chǎn)稅影響深遠(yuǎn)，所需的信息技術(shù)要求也較高，很難在2012年出臺(tái)和推廣。
藍(lán)皮書表示，2012年部分城市具體限購措施可能有所變化，如對首套住房定義、二套住房限購、非戶籍常住人口限購放寬，限購手段也可能從硬性的交易限制轉(zhuǎn)向信貸限制。但對北京、上海等超大城市，考慮城市人口規(guī)模限制要求，針對外來人口的住房市場限購可能作為一種常態(tài)的制度存在。
2. “新國八條”嚴(yán)厲程度超出市場普遍預(yù)期
藍(lán)皮書認(rèn)為，新國八條”“政策嚴(yán)厲程度超出市場普遍預(yù)期。
據(jù)介紹，2011年1月國家出臺(tái)了“新國八條”，即《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，從國家層面第一次要求直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市及房價(jià)過高且上漲過快的城市實(shí)行限購政策。
藍(lán)皮書認(rèn)為，新國八條“規(guī)定，“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%(2010年為50%)，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”，在實(shí)施過程中對三套及以上” 住房暫停發(fā)放貸款，政策嚴(yán)厲程度超出市場普遍預(yù)期。
有數(shù)據(jù)顯示，2011年，個(gè)人按揭貸款為8360億元，略低于2009年的8562億元，同比下降12.2%，比2010年低近20個(gè)百分點(diǎn)。
3. 地方房價(jià)控制目標(biāo)與社會(huì)預(yù)期落差大
藍(lán)皮書認(rèn)為，地方政府房價(jià)控制目標(biāo)與社會(huì)預(yù)期存在較大落差。
藍(lán)皮書表示，按照“新國八條”的要求，全國600多個(gè)城市出臺(tái)了房價(jià)控制目標(biāo)，但是，各地對“房價(jià)”界定的標(biāo)準(zhǔn)不同，而且絕大多數(shù)城市政府將房價(jià)控制目標(biāo)設(shè)定為增幅不高于或低于GDP增幅與人均可支配收入增幅。這些控制房價(jià)的目標(biāo)與社會(huì)預(yù)期存在較大落差。
藍(lán)皮書分析原因是地方政府擔(dān)心完不成設(shè)定的目標(biāo)被問責(zé)，制定的控制目標(biāo)留有空間。更深層次的原因則是，土地財(cái)政尚沒有進(jìn)行實(shí)質(zhì)性改革，一些城市政府擔(dān)心房地產(chǎn)市場疲軟影響財(cái)政收入。與“居民住房支付能力”掛鉤是“新國八條”要求制定房價(jià)控制目標(biāo)最主要的根據(jù)之一，但地方政府在制定控制目標(biāo)時(shí)，僅參考當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度，鮮有城市將居民住房支付能力作為參考。
藍(lán)皮書說，2012年我國房地產(chǎn)調(diào)控難度增大，房地產(chǎn)市場繼續(xù)維持盤整態(tài)勢，房產(chǎn)交易量將相對萎縮。
藍(lán)皮書同時(shí)指出，2012年我國房價(jià)將延續(xù)上年末的盤整態(tài)勢，預(yù)期房價(jià)將有所回落，但總體降幅不會(huì)很大。
藍(lán)皮書說，由于當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)成本特別是土地購置成本很高，大幅降價(jià)將意味著多數(shù)開發(fā)項(xiàng)目面臨虧損，在經(jīng)濟(jì)和政策前景明朗前，多數(shù)開發(fā)企業(yè)將選擇觀望態(tài)勢，不情愿輕易降價(jià)，房價(jià)將延續(xù)上年的盤整態(tài)勢。
4. 剛性需求被抑制或促房價(jià)上漲
藍(lán)皮書認(rèn)為，房價(jià)調(diào)控對自住性需求有一定影響。
2011年隨著“新國八條”的實(shí)施，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸額度大幅下降，商業(yè)銀行信貸進(jìn)一步收緊，首套房貸款首付比例和貸款利率上調(diào)，公積金貸款購房的利率也于當(dāng)年2月初上調(diào)。首套房信貸門檻提高使首套自住購房成本增加，負(fù)擔(dān)、壓力增大，抵消了消費(fèi)者因房價(jià)增幅回落可獲得的受益空間。
藍(lán)皮書表示，自住性需求不可能被長期擠出市場，一時(shí)的擠壓反而會(huì)導(dǎo)致沉淀并逐步聚集，成為推動(dòng)房價(jià)下一輪上漲的動(dòng)力。
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