西安樓市解析：“促銷跑量”仍是未來主旋律
2012-05-23 來源：0352房網(wǎng) 編輯：玥婷
4月20日，由西安市住房保障和房屋管理局主辦、西安市房產(chǎn)信息中心及西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)聯(lián)合承辦的“2012年1季度西安房地產(chǎn)市場發(fā)展及2季度預警分析報告會”隆重召開。出席本次報告會的各位行業(yè)領導及嘉賓，對西安房地產(chǎn)第一季度的發(fā)展狀況及第二季度形勢預警進行了詳細的解析。
一季度商品房存量
攀高銷量下跌
在報告會上，西安市房產(chǎn)信息中心科長陳致澎表示，2012年1季度，從商品房市場的供應情況來看，西安市商品房新批預售面積為313.36萬㎡，環(huán)比下滑11.64%，同比上漲6.76%。其中，普通住宅累計新批預售面積219.26萬㎡，環(huán)比下滑25.3%，同比下滑0.3%。由于投機投資性需求得到有效抑制，累計可售面積持續(xù)不斷增加，市場供應充足，2012年1季度市場供應量與去年同期基本持平。從交易情況來看，2012年1季度，西安商品房銷售量為166.97萬㎡，環(huán)比下滑30.29%，同比下滑50.32%;其中，普通住宅銷售面積125.07萬㎡，環(huán)比下滑35.3%，同比下滑58.18%。
從2012年1季度西安住宅市場供、銷、存占比可以看出，90-100㎡、100-120㎡、120-144㎡這3個面積段表現(xiàn)為，供不應求且存量比例小于供銷比例的狀態(tài)，供銷存結構較為均衡。而60㎡以下、180㎡以上面積段表現(xiàn)為供過于求，且存量比例大于供銷比例，80-90㎡供大于求，但其存量比例則小于供銷比例。144-180㎡供不應求，存量比例大于供銷比例，這4個面積段供銷存結構嚴重失衡。在政策效應及春節(jié)的影響下，西安商品房各物業(yè)月度消化速度顯著降低，2012年1季度，住宅月均交易量為45.01萬㎡，商業(yè)月均交易量為8.01萬㎡，寫字樓月均交易量為3.02萬㎡。尤其在2012年1、2月，商業(yè)及寫字樓月均銷量更是只有4.12萬㎡和1.78萬㎡，3月華南城商業(yè)的階段性爆發(fā)，使得1季度商業(yè)消化量才得到了一定程度上升�？傮w來看，西安商品房各物業(yè)去化壓力均較大，且存量也在不斷攀高。
二季度剛需漸融
樓市銷量有望提升
從政策層面來看，國家對剛需群體購買首套房將加大支持力度。市場在經(jīng)過了3月的預熱后，預計在2季度，“房展會”、“五一”小長假將成為開發(fā)商推貨、促銷、跑量的重點，屆時越來越多的年輕人將邁入剛需置業(yè)的隊伍中。在市場競爭壓力加大的情況下，樓盤促銷將變得普遍化，在目前庫存量超出上年度35%的壓力以及房企現(xiàn)金流趨緊的背景下，“降價跑量”將是2季度的主旋律。
“西安樓市跌無可跌”西安市城鄉(xiāng)建委房地產(chǎn)與綜合開發(fā)處處長王超說到。在談及2012年1季度房地產(chǎn)市場總體開發(fā)建設情況，王超表示，目前的西安樓市市場經(jīng)歷著國家嚴格的控制，各方面都要求房價合理回歸。從市場來看，西安市雙軌制已經(jīng)基本形成，保障性住房銷售比較旺盛。但是，保障性住房和商品房到底有沒有互相沖擊?王超表示，國家通過對保障性住房這幾年的調(diào)整，增加了種類同時控制了面積。因此50㎡、60㎡的保障性住房和100㎡的商品房，兩個互相影響不大。從目前來看，2011年西安市保障性住房已完成的13.97萬套，而2012年計劃10.7多萬套的投入量，按“十二五”目標來看，已預計完成78%。
二手房一季度交易下滑
二季度持續(xù)處于低位
發(fā)展改革委3月發(fā)布《關于2012年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》，明確提出要“適時擴大房產(chǎn)稅試點范圍”，傳遞出房產(chǎn)稅擴征的政策信號并引發(fā)多方關注，房產(chǎn)稅可以減少投資投機性購房和高檔房的市場需求。但是，當下的二手房市場交易，整體仍處低位。目前，大部分二手房東由于存在惜售心里價位始終不放松出售價格，使得價格居高不下。開發(fā)商對新房的優(yōu)惠政策和優(yōu)惠力度的持續(xù)加大，在一定程度上分流出二手房市場的購房客群。另外，保障性住房的持續(xù)放量供應，也使得諸多潛在二手房購買人群對保障房形成了期望。因此，盡管1季度西安二手房市場剛需呈現(xiàn)觀望松動之勢，但2季度二手房市場整體交易仍將處于低位運行。
從二手房市場的運行情況來看，伴隨著行業(yè)調(diào)控政策的持續(xù)影響，2012 年1季度西安二手房市場交易持續(xù)走低，第1季度西安二手房市場交易量與2011年同期相比下滑明顯，二手房共成交2132套，較2011年同期減少1197套。2012年春節(jié)過后，2月二手住房銷量小幅上漲，成交面積環(huán)比上漲5.96%;進入3月，二手住房銷量強勁上揚，市場出現(xiàn)了微“回暖”的現(xiàn)象。自去年2月底頒發(fā)的限購令以來，購房者觀望情緒濃厚，觀望了近一年的購房者在春節(jié)后開始下手，這一購房市場的變化也同樣表現(xiàn)在商品房市場。
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