解析房地產(chǎn)市場走勢 從政策底到市場底還有多遠(yuǎn)
2012-04-05 來源：0352房網(wǎng) 編輯：韓軒
2012年一季度，隨著樓市調(diào)控“政策觸底”成為業(yè)內(nèi)共識，上海、北京等城市的剛性需求有所釋放，但各方對房價(jià)怎樣“合理回歸”仍存分歧。
正在召開的博鰲亞洲論壇2012年年會上，圍繞2012年樓市走向，中外與會嘉賓展開激烈碰撞，探尋房價(jià)回歸的“市場底”，為中國房地產(chǎn)改革把脈問診。
政策觸底：剛需“回暖”難改“回歸”大勢
2012年全國兩會期間，住建部副部長齊驥明確表示，近期不會再出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。政策“觸底”信號的發(fā)出，促使開發(fā)商“以價(jià)換量”，讓遏制已久的剛性自住需求開始逐步釋放。
與會嘉賓、SOHO中國董事長潘石屹說，前期“限購令”等政策出臺后，從去年9月始全國樓市成交量“懸崖式”下跌。但在政府“政策觸底”與開發(fā)商“以價(jià)換量”的綜合影響下，近期一些城市樓市出現(xiàn)回暖跡象。
北京市住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，3月北京新建住宅簽約量，剔除保障房成交量后，環(huán)比2月上漲46.6%，新建商品房均價(jià)已連續(xù)3個(gè)月調(diào)整至2萬元以下。
�？谑忻駰铎o一直有購房自住計(jì)劃，長期觀望后最近終于出手購買了一套小戶型。“政府部門說調(diào)控政策出得差不多了，再不出手擔(dān)心房價(jià)會再次反彈。”
根據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測的40個(gè)城市，從3月19日至25日，有22個(gè)城市的樓市周均成交量出現(xiàn)增長。
與會嘉賓、諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者菲爾普斯認(rèn)為，中國政府采取一系列調(diào)控政策防止投資者過快炒高樓價(jià)，是為了糾正房價(jià)結(jié)構(gòu)性的過高增長。紅杉資本創(chuàng)始人沈南鵬則說：“中國房價(jià)高企甚至已經(jīng)造成人才向海外流失。”
中央政府堅(jiān)持調(diào)控不動搖的姿態(tài)讓開發(fā)商不敢樂觀，堅(jiān)持以價(jià)換量、開發(fā)剛性需求成為業(yè)內(nèi)共識。
“房地產(chǎn)行業(yè)還在‘過冬’，必須花心思挖掘剛需，把注意力放在有潛力的二三四線城市。”佳兆業(yè)集團(tuán)總監(jiān)周素萍坦言。
與會嘉賓普遍認(rèn)為，以自住需求為主的市場，將是2012年中國樓市的鮮明特征，不要奢望房價(jià)今年會大幅反彈，穩(wěn)健調(diào)整仍將是基本走勢。
市場尋底：房價(jià)回歸“合理區(qū)間”尚待時(shí)日
溫家寶總理在2012年全國兩會上表示，一些地方房價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位，因此調(diào)控不能放松。
那么，房價(jià)還有多大下行空間?
與會嘉賓、成都大學(xué)副校長張其佐認(rèn)為，如果地方政府嚴(yán)格執(zhí)行目前的樓市調(diào)控政策不動搖，市場底部最遲將在年底前出現(xiàn)，房價(jià)至少還有15%至20%的下降空間。
中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌則認(rèn)為，經(jīng)過2011年的調(diào)整，目前大多數(shù)中小城市房價(jià)基本合理，但北京、上海等一線城市房價(jià)回歸合理會很艱難。
一些與會嘉賓認(rèn)為，不能忽視“房價(jià)合理回歸”過程中的地方政府阻力。“市場底”何時(shí)出現(xiàn)，調(diào)整程度是否合理，還取決于地方政府會否自行給樓市“松綁”。
對于房地產(chǎn)如何深度改革，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康認(rèn)為，“雙軌統(tǒng)籌”是解決目前房價(jià)過高的重要手段。“政策軌”上的保障房供給是政府要牽頭“托底”;對商品房價(jià)，政府不應(yīng)再用行政手段一味強(qiáng)力干預(yù)。“市場軌”上政府應(yīng)該主要管規(guī)劃、管規(guī)則、管收稅。
賈康建議，“十二五”期間，一線城市應(yīng)先后跟進(jìn)征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅可以形成多種正面效應(yīng)，合理激勵(lì)地方政府轉(zhuǎn)變職能，在配套改革中解決地方政府對土地財(cái)政的過度依賴。
“2012年是房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折年。”潘石屹認(rèn)為，開發(fā)商“有錢就能圈地，蓋房就能掙錢”的開發(fā)模式已結(jié)束。政府應(yīng)該轉(zhuǎn)而用稅收政策、貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，通過增加土地供應(yīng)等市場配置資源手段穩(wěn)定樓市。
2012年，住房保障體系建設(shè)、個(gè)人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大等“制度層面”的改革將加速推進(jìn)。與會嘉賓認(rèn)為，考慮到我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程在加快，要避免“過山車”式的房價(jià)反彈，樓市改革還有較長的路要走。
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