部分樓盤降價(jià)僅是噱頭未來房價(jià)或全面進(jìn)行下調(diào)
2012-03-21 來源：南方日報(bào) 編輯：韓軒
2011年廣州市住宅租賃市場繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，經(jīng)過地產(chǎn)中介促成的住宅租賃成交量比2010年增加13.2%。根據(jù)滿堂紅地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)，2011年廣州各區(qū)二手住宅(不含南沙)平均租金為36.2元/平方米，同比上漲11.4%。
為何房租漲得這么快?專家指出，除了受物價(jià)上漲拉動的影響外，隨著宏觀調(diào)控的逐步深入，包括貸款難度的增加、二套房貸首付比例的提高、稅費(fèi)增加等因素，令許多準(zhǔn)買家被迫延遲購房計(jì)劃，改以租房方式作為過渡，使以往從租賃市場到買賣市場的正常住房需求流轉(zhuǎn)出現(xiàn)阻滯，客觀上增加了租賃市場的需求總量。
此外，廣州市內(nèi)城中村改造項(xiàng)目持續(xù)，大量城中村租客和應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生陸續(xù)加入重新找房租住的行列，刺激中低端租賃房源的租金水平上漲，帶動總體租金水平相應(yīng)提高。
《藍(lán)皮書》預(yù)測，由于住宅租金的漲幅一直遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于樓價(jià)的漲幅，住宅租金在2012年仍舊有繼續(xù)“補(bǔ)漲”的空間，預(yù)計(jì)同比漲幅在10%以內(nèi)，考慮到結(jié)構(gòu)性因素，這種漲幅屬于正常的范圍。“從目前物價(jià)水平和外地來穗人口數(shù)量的增長速度推算，未來一年住宅租金不會有大幅下跌，但不排除個別月份因需求量縮減而出現(xiàn)租金略微回調(diào)。”
對于2012年的樓市走勢，《藍(lán)皮書》給出這樣的答案：
核心區(qū)域讓利降價(jià)空間有限。如環(huán)市東板塊、上下九—康王路板塊、天河北板塊等區(qū)域由于在售的一手樓盤極為有限，地理位置優(yōu)越，市場需求仍舊充足，開發(fā)商態(tài)度也相對強(qiáng)硬，有的降價(jià)僅是噱頭，有的雖號稱大幅度優(yōu)惠，但實(shí)際讓利有限，而且一旦完成相應(yīng)任務(wù)，優(yōu)惠馬上取消，價(jià)格松動樓盤并不多見。
外圍熱點(diǎn)居住區(qū)域漸顯下行態(tài)勢。例如芳村板塊、金沙洲板塊、花都板塊和番禺板塊等區(qū)域或者目前供應(yīng)樓盤不少，或是接下來將有多個新盤推出，開發(fā)商之間的競爭比較激烈，完成業(yè)績以及回籠資金的壓力也較大，打折力度較核心地段樓盤有所加強(qiáng)。隨著新貨的不斷上市以及在建項(xiàng)目陸續(xù)開工，開發(fā)企業(yè)的銷售壓力將會越來越大，價(jià)格的下行速度和程度也將領(lǐng)先于核心區(qū)域。
未來發(fā)展?jié)摿^大且存在明顯利好因素的區(qū)域降價(jià)意圖并不明顯。如珠江新城板塊、白云新城板塊等區(qū)域，開發(fā)商均放眼于該區(qū)域未來的發(fā)展?jié)摿Χ辉复蠓冉祪r(jià)，推出的“特價(jià)單位”僅僅是噱頭，未來利好因素帶來的良好預(yù)期是這些區(qū)域降價(jià)有限的主要原因。
《藍(lán)皮書》指出，由于各區(qū)域在供貨量、地段、樓盤品質(zhì)等方面差異明顯，不同區(qū)域的樓價(jià)下調(diào)區(qū)間將有較大差別，限購范圍內(nèi)的外圍熱點(diǎn)區(qū)域住宅或首當(dāng)其沖。
《藍(lán)皮書》分析，從廣州市的情況來看，當(dāng)初出臺“限購令”時并沒有設(shè)定期限，在全國調(diào)控政策不放松的背景下，廣州限購松綁的可能性微乎其微�！端{(lán)皮書》指出，對于目前實(shí)行限購的廣州10區(qū)來說，特別是中心6區(qū)，其可供出讓的土地已經(jīng)越來越少，一手住宅的開發(fā)也逐漸轉(zhuǎn)移到外圍區(qū)域，限購對廣州市產(chǎn)生影響較大的區(qū)域主要是番禺、花都、南沙、蘿崗四區(qū)，此四區(qū)的一手住宅市場未來將主要以剛需購房者為主。
而從化、增城兩市由于未納入限購范圍，投資需求或?qū)⑦M(jìn)一步向這些地區(qū)轉(zhuǎn)移。廣州市不同類型購房者或?qū)纬擅黠@的地理區(qū)分。
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