房地產(chǎn)專家稱暴利時代結(jié)束了適當微調(diào)利大于弊
2012-02-27 來源：未知 編輯：羅慧哲
2012年才是真正的挑戰(zhàn)。這次的調(diào)控，或者冬天的來臨，更多還是一種大的轉(zhuǎn)型。過去這種粗放式的增長模式已經(jīng)不可持續(xù)了，過去大家都靠規(guī)模增長、靠土地增值、靠房價暴漲，這種發(fā)展模式已經(jīng)結(jié)束了。最早是地價和房價暴漲的時候，市場暴利來自于市場的不規(guī)范。現(xiàn)在土地價格在跌，房價也不漲了，也有可能還跌。
所以，一個時代結(jié)束了。那個時代大家都是靠規(guī)模性開發(fā)，只要規(guī)模大就行，那時候房企之間的差距并不大�，F(xiàn)在這個時代結(jié)束了。今后大家就要靠蓋好房子掙錢。中國的城市化第一輪已經(jīng)結(jié)束，北上廣深已經(jīng)結(jié)構(gòu)升級。
現(xiàn)在轉(zhuǎn)向二三線城市，這些地方如何能夠為城市化人口進入蓋房子，如何能夠?qū)⒊鞘泄δ苌壗ㄔ炀C合體，這些還存在著巨大的市場機會和容量。所以現(xiàn)在絕不是說房地產(chǎn)崩潰了，而是說上半場結(jié)束下半場開始了。下半場的規(guī)則是不一樣的，盈利模式，包括開發(fā)商的核心競爭力都不一樣。所以，如果繼續(xù)以上一個游戲規(guī)則到二三線城市玩，就會面臨淘汰。
由于2008年的前車之鑒，許多人已經(jīng)視地方救市為“洪水猛獸”，談之即色變，唯恐一絲火苗引發(fā)漫天大火。其實，這種心理同樣陷入了“非黑即白”的思維陷阱。地方救市確實值得高度警惕，但適當微調(diào)也許比一竿子打死更為有利。
對地方經(jīng)濟而言，2012年各地地方政府還面臨著地方債務首輪償債高峰，地方政府面臨巨大的還債壓力，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)在建項目后續(xù)建設資金和還貸資金無著落的局面。因此，適當微調(diào)激活樓市，既順市場，又活經(jīng)濟，情有可原。
對于剛需而言，適當微調(diào)利大于弊。本輪調(diào)控已歷時兩年，且將持續(xù)較長一段時期，對于剛需，尤其是急需購房的硬性剛需而言，他們并沒有太久的時間可等待，而是需要在購房時能得到實實在在的優(yōu)惠。而中央也看到了這一點，并決定將鼓勵剛需作為“微調(diào)”的突破口，地方微調(diào)若以此為契機，并嚴格順從中央調(diào)控路徑，亦對剛需有利。
京津滬等地調(diào)整普通住房標準，普通購房不必繳納豪宅稅，豈非雙贏?畢竟，比起看樓市摔死和買到適合的房子，后者對剛需更重要。當前上海調(diào)整普通房標準，這個對剛需來講，可能會少交一點稅費，不過總體量不是太大，但可以說是在政策上鼓勵購房者盡快購房，尤其是一些自住需求的購房者，如果他們盡快購房的話，不僅可以買到合適的房源，而且可以激活樓市成交量。成交量上去了，對于開發(fā)商和政府都是件好事情。
對于置換型的市場需求來說，由于具有一定的市場購買力，同時，由于普通住房標準的調(diào)整為這類客群帶來交易稅費的優(yōu)惠，這類市場需求的客群有可能會考慮置換一套大的房產(chǎn)，“賣小換大”或?qū)⒊蔀榻窈筮@類市場需求的主體特征，由于住房標準的調(diào)整，置換型需求入市，未來可能促使二手房交易量攀升，一定程度上也會促使一部分改善型客戶入市。
但是，對于投資需求影響并不大，原因很簡單，上海還在施行房產(chǎn)稅，如果投資客購買的房產(chǎn)面積超出政策規(guī)定的范圍，那么投資客有可能還會因為這次出手購房而再繳納更多的房產(chǎn)稅。在常態(tài)化調(diào)控的市場背景下，投資客投資短期內(nèi)不會獲得較多的溢價收益，投資客現(xiàn)在不會大規(guī)模入市購房。
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